周亞玲

　　年關降價？

　　“請問這里是原來的沿海賽洛城嗎？”“是。”“怎么比以前便宜了？”“毛坯。”“一共多少房子呀？”“這次要開2棟，總共20多棟。下幾次價格就不一定了。”記者和樓盤銷售的對話中，似乎體會到沿海地產有點投石問路的意思。銷售人員告訴記者：“美利山12月中旬開盤，開盤價格12900-139000的均價。”而據了解，沿海賽洛城6期曾經到過每平米16000-17000的價格。目前所剩的尾房價格為15500元/平米。

　　沿海賽洛城降價的消息在網絡上也不脛而走。網民們奔走相告，“想買3居的可以考慮一下，140平才200萬左右，比6期最少省了50萬”。不少人一幅心動的樣子。

　　記者采訪了國泰君安(香港)分析師姚��，對方回答得很干脆：“如果要做出評論的話，可能是沿海資金鏈比較緊張。”他提到深控剛買了大量的沿海家園的到期票據。記者查閱了沿海最近的公告，深圳控股(0604)向匯豐銀行購入5000萬美元沿海家園(1124)年息12厘2012年到期票據。

　　北京歷史上發生過幾次著名的“降價”事件——珠江綠洲、莊勝城，都是香港的上市公司。“上市公司有業績要求，降價其實很正常”。有分析認為。

　　2004年初，莊勝城一期精裝報價：均價11000元/平米，二期塔樓起價5600元/平米，板樓起價6300元/平米。而時值宏觀調控，當時就有人認為莊勝城降價是低價房時代來臨的標志，但結果是主觀臆斷代表不了事實。

　　這是今年冬天以來傳出的第三次言之鑿鑿的降價了。有報道稱中海半山溪谷12月1日開盤的第三期起售價僅為9000元／平米，而且有首日送22000元的活動。但同一報道也說明

開發商只是拿了很少的房子降價，很多還是保持原來12000-14000的價格。顯然，即便是降價，每個人都要買到降價后的房子，只是一個幻像。除了中海，最出名的就是 “帶頭大哥”萬科在上海降價的報道。

　　降價的開發商都是上市公司，而距2007年的年報出臺也只有幾個月了。

　　對于上市公司，最現實的作法就是賣了房回攏資金趕緊買地，買個地，再賣個高價房，循環往復，他們只關注利潤率和現金流。

　　但另一方面，記者了解的幾個大盤都沒有出現降價的情況。譬如橡樹灣、京都杭城，而且簽約率也不低。記者周圍買房子的朋友，沒有人發現比過去幾期降價的。但記者調查的樣本也不足以說明北京的房價在上漲。

　　深圳、上海，下一個下跌的似乎就應該是北京。但實際上呢？是“拐點”還是“調整”，絕大多數專業機構給出的數據都不支持“拐點”之說。

　　戴德梁行住宅助理董事岳峰剛接受記者采訪時很肯定地說：“至少我個人沒有聽到什么項目降價的消息”。岳峰剛還給出了一組數據，北京11月份期房成交的套數同比增長了3.6%，環比是24.2%；面積同比增長3.7%，環比是14%；價格上漲同比是38.2%，環比5.4%。“即便是非常活躍和旺盛的市場，個別現象都代表不了市場本身。如果是有價無市，那成交面積和套數的上升就足以反駁這種說法。”

　　中原地產華北區域總經理李文杰也否定了房價大幅下降、有價無市等種種說法。

　　參考一下二級市場的情況，中原北京11月買賣成交領先指數報告顯示，2007年11月份北京中高檔二手商品房成交均價為12973.9元/平米，環比10月份上漲3.77%，而10月份環比9月份價格增幅為3.8%。11月相比較10月漲幅略有下浮。

　　鏈家地產研究中心也指出，只能說單價較高的房子成交周期拉長，但沒有出現價格的跌落或者成交量萎縮的情況。

　　房價游戲

　　一些價值低洼地在被迅速地填平。

　　天通苑的商品房可以說是今年性價比最高的房子了，但機會轉瞬即逝。

　　今年9月，記者調查發現天通苑出售的商品房加上“搭橋費”每平米是6500元，而11月加上“搭橋費”已經到了9000元左右。

　　“房價大幅下降，我就可以買得起房了。”這樣簡單的幻想能成真嗎？一看便知。

　　“回龍觀的商品房都可以到1.1萬元的單價，有這些基礎的支撐，北京的房價不可能掉下來。”一位地產資深人士說，“CPI6.9%，房價能說降就降嗎？只要中國經濟增長不放緩，北京的房價不可能下來。”一家券商的分析師對網絡上充斥的各種“空頭”傳言不屑一顧。

　　11月，上海萬科新里程購房者如若在開盤的前兩天預訂，并且在3天內提供齊全的貸款資料以及10天內簽約，可享受1.5%的房價折扣。購房者在3天內提供齊全的貸款資料、7天內簽合同的前提下，一次性付清房款可享受2%折扣。起價是18000左右。

　　萬科從6月的每平方米13000多元到后來接近2萬元，略微有點折扣就讓人們仿佛看到一屢希望的光。

　　一面是媒體標題的欣喜若狂，“有價無市”的標題似乎還帶著幾許隔岸觀火的興奮。但另一面卻是出奇的冷靜。記者采訪了周遍的普通人，“只不過是虛高的部分調整了一下，買不起的還是買不起。”大家的意見出奇地一致。

　　一位是建材公司的經理：“我認為北京房價降不下來。我周圍就不少外地的親戚來這里工作，都想買房。我現在很后悔，年初老板給補貼讓我買房子，我卻拿那錢買了車”。另一位是電信產品的銷售：“我只恨我工資低。房價，我不覺得有降的可能。為什么？看看周圍有多少人沒房就知道了。”只有一位保留了意見：“奧運以后可能會降吧。”但正是她，幾天前就開始張羅買第二套房。

　　在經歷了無數次的 “狼來了”之后，人們不再把希望簡單地寄托在個別的零星事件上。不少媒體某路某地段變相打折這類含混不清的報道早已是鋪天蓋地。而投其所好的報道引來很多人的視覺疲勞。

　　之前還有一篇報道也成了一個經典的房價鬧劇。本來有媒體報道稱“北京新開樓盤均價半年來首次下降。”報道稱：“11月份新開樓盤45個，均價14966元/平米，比10月份新樓盤開盤均價15324元/平米下降358元”——注意是新開樓盤。后來就有媒體演變成了“京城房價半年來首次下降，11月份均價下降358元”。

　　后來新京報報道了事情的原委：新開盤均價的數據來自中大恒基不動產營銷市場研究中心的研究報告。而導致11月整體開盤均價小幅下降的原因是11月開盤的項目多為五環外的遠郊項目。

　　“聽風便是雨”，降房價的迫切心態使得人們似乎偏離了客觀理性的態度。開盤價格不能代表整體的房價，這個最基本的東西被人們有意無意地忽略了。

　　房價下跌動力不足？！

　　12月11日，“第二套房將以家庭為單位”——二套房貸細則出臺，第二天，銀行股、地產股狂瀉不止，這對地產的投資是個明顯的打擊，受沖擊還有各家銀行自己的房貸業務。

　　“如果繼續加息，利率漲到了7%或8%，是

房地產先垮還是別的企業先垮，很難說。所以，目前從緊的貨幣政策不一定意味著房地產的拐點。”華遠地產總裁任志強對于房價下跌也提出了自己的見解。

　　就在12月11日的21世紀不動產的年會上，中國社科院金融研究所結構金融研究室主任殷劍鋒也提到了房價上漲的三大原因：中國快速城市化進程，

人民幣升值和成本。對于人口因素，“這種自住需求導致的房價上漲，大概也就在2010年左右就會從供過于求變為供求平衡。”這是殷的看法。

　　而什么時候人民幣升值升不動，殷劍鋒如此解釋：“大家看到，人民幣對美元是升值的，但是人民幣對歐元是貶值的，因為美元對歐元貶值的速度快于人民幣對美元升值的速度，這就產生了一個效應，中國對美國的出口增速在放緩，對歐洲在加快。但是如果未來某一個時候，美元不是對歐元貶值，變成對歐元升值的時候，人民幣就會被迫對其他的主要貨幣升值，那時候中國的整個出口市場都會受到影響，而出口在中國經濟中是非常重要的成份。美元什么時候會對歐元升值？從2001年到現在，美元對歐元連續貶值了六年，美元貶值符合美國人的利益嗎？不太符合，道理很簡單，美國人依靠錢進來，拿別人的錢買商品，如果美元老是貶值，錢就不會流到美國去，一旦美國次級債危機過去了，美元就一定會升值。”

　　至于成本，“很多地方土地出讓金占總收入的60%以上，當地方政府需要土地獲得收益的時候，你能讓他們調控房價嗎？”殷劍鋒說。顯然，房價的下跌顯得動力不足。

　　來源：經濟觀察報網

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