呂尚春

　　12月初，北京商品房“賽洛城”更名為“美利山”，同時售價較更名前下降近3000元。種種“房價回落”的聯(lián)想由此溢開。

　　我們還可以看到魚貫而來的各種消息：央行確定“第二套住房以家庭為單位”；存款準備金率再次上調(diào)，資金供應緊縮；國土部百日圈定251起土地違法案。況且還有深圳房價已經(jīng)真實回落，這些信息是市場的正常起伏，還是多少包含著趨勢性變動？

　　或許我們應當先說一說房價之外的事情，比如CPI，11月居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6.9%。一個為各方認可的界線是：CPI低于5%時，CPI波動與市場情緒相安無事，而沖過5%時，居民對于商品價格的敏感度，就會表現(xiàn)出干預情緒。這個背景下，對“房價拐點來臨”的眾口一辭，從某種程度上反映了通脹預期下的社會不安情緒，事實上亦可視為是對生活成本指數(shù)驟升的一種釋壓宣泄。

　　對于房價，漲跌因素盤根錯節(jié)，在屢屢經(jīng)受“房價回落論”的挫傷之后，人們?nèi)匀辉敢庾プ》�合自己判斷邏輯的蛛絲馬跡，去充當支撐符合自己希望的論斷的心理“拐杖”。

　　在當前的供給結(jié)構(gòu)、治理模式?jīng)]有發(fā)生根本的變化之前，對于房價走勢下行的判斷應審慎看待。由于個別熱點地區(qū)的“浮沫溢出”，而猜想房價“拐點”行將到來，恐怕有失偏頗。股市可以從6000點回落至5000點左右，像深圳這樣在一年之內(nèi)翻番增長的商品房價格有調(diào)整當然可能，況且只是回落10~30%。但是，從一萬漲到兩萬，回落的是少，沉淀的是多。事實上，無論是深圳還是北京的價格下行，仍然只是商品房價格膨脹過程中的自我調(diào)適而已。

　　簡單而確切的經(jīng)濟學定律仍然左右這個充滿爭議的市場。由于土地統(tǒng)一供應，單一出口造成的“供給不足”已為不爭之實，供少于求，價格焉有不漲之理？

　　另一方面，調(diào)控政策基本上是在指向流通環(huán)節(jié)，諸如“第二套住房”門檻、銀行貸款緊縮、禁止小產(chǎn)權(quán)交易，無不是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)大加限制。問題在于，只要消費者可以跨越政策門檻，那么準入資格的限制只不過把買房運動，從“勇敢者的游戲”推演為“大亨的樂園”而已。

　　而從可借鑒的經(jīng)驗來看，減少流通障礙、以提高保有成本來促進房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，才是使

房地產(chǎn)價格趨向平穩(wěn)的有效之道，這已被多數(shù)國家與地區(qū)所驗證。美國對于居民住宅征收物業(yè)稅(或稱不動產(chǎn)稅)、遺產(chǎn)稅和贈與稅，不動產(chǎn)稅率大約為1%-3%。如果房產(chǎn)總值在60萬美元之上即開征遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅采用累進稅率,最低稅率為3%,最高稅率為77%。也就是說一個家庭持有的不動產(chǎn)財富越多，他需要繳出的遺產(chǎn)稅越多，最高至77%。因此在美國囤積房產(chǎn)，在大多數(shù)人看來是一件得不償失的事情，而美國人為什么一生會搬20次家也就在情理之中了。

　　當然，我們擬議中的物業(yè)稅與人家的不動產(chǎn)稅在性質(zhì)上能否等量齊觀是另一個問題。人家的物業(yè)是指包括土地在內(nèi)的所有物權(quán)的集合，是法律意義上的所有權(quán)，而我們只有使用權(quán)而已。但是，畢竟從某種意義上說，低成本的保有推動了房產(chǎn)持有的熱情，這在一定程度上仍然會削減2008年“公共住宅”批量面世可能帶來的平抑能力。

　　北京提出2008年

經(jīng)濟適用房、

廉租房、兩限房供應面積會達630萬平方米。隨著這些經(jīng)濟型房產(chǎn)的面世，真實的鋼筋水泥將激起強大的 “廉價預期”，對于那些購買力處于中位的“中產(chǎn)階層”，將產(chǎn)生相當?shù)奈�引力。這個希望的存在，對于當前中產(chǎn)階層踮著腳尖搶購的中檔住宅，應可產(chǎn)生一定的止?jié)q作用。但是，在另一方面，由于經(jīng)濟適用房終見實物供應，高檔房面臨的“倫理枷鎖”終將卸去，由于物業(yè)稅的遲緩推出，迫于通貨膨脹的推擠，高端房產(chǎn)仍然會是沉淀財富的首要選擇。

　　當然，更重要的是，你能夠買到這些經(jīng)濟型房產(chǎn)嗎？拋開戶籍、收入上限等限制性前提之外，僅2008年一年全國普通高校畢業(yè)生就將達到559萬人，加上其他職業(yè)院校，每年畢業(yè)生新增數(shù)量在1000余萬人以上，他們幾乎都將終生工作、生活在城市里，并憧憬著擁有自己的房子。

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　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)

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