文／董月鮮

　　9月底，央行和銀監會提高了第二套房的貸款利率和首付比例，收緊商業性房地產信貸，房地產市場再次面臨調控加壓。

　　本輪針對房地產業發展的調控始于2003年，可以分為三個階段：第一階段是2003～2004年，調控重點主要是通過緊縮“信貸”和“土地”兩個閘門，降低房地產投資增速；第二階段是2005～2006年，主要從增加供給和抑制需求兩方面入手，通過土地、信貸、稅收等手段增加中低價位住房供應，抑制投機需求和被動性需求，其核心目標是穩定房價；2006年下半年以來，主要精力放在加大住房保障力度上，一些擴大經濟適用房和廉租房建設的政策措施不斷出臺。

　　縱觀此輪房地產宏觀調控，力度之大，政策之多，前所未見。從實施情況來看，房地產調控雖取得了一定成效，但房地產市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決。

　　房地產市場供求情況緊張問題始終未能有效緩解。受國家對房地產行業調控的影響，2006年，房地產供給和需求均受到不同程度的抑制，全年房屋竣工面積和銷售面積同比分別增長4.5%和11.5%，增速較2005年分別下降21.3和33.6個百分點。但在2007年，房地產市場需求大幅反彈，前8月累計，房屋銷售面積同比增長29.3%，接近同期竣工房屋面積增速的3倍。即便如此，房地產市場供求仍然偏緊，增量房市場難以滿足需求，存量商品房也被快速消化，全國商品房空置面積同比出現負增長。與此同時，

房價逆調控而上，且呈逐月加快之勢，今年5～8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲6.4%、7.1%、7.5%和8.2%。

　　與中低收入家庭的需求量相比，經濟適用房建設規模和保障性住房比例仍然偏低。中國從1998年開始推出經濟適用住房，但是，由于住房保障制度尚未法制化，地方政府無法獲得土地出讓收入，而開發商利潤也較低，各方均缺乏投資建設的積極性，因此，2000～2005年，經濟適用房占房地產開發投資額的比重直線下滑。2006年開始，加大住房保障力度成為政府工作的重點，在地方各級政府的配合下，以中低收入階層為主要需求對象的經濟適用房投資增速由負轉正，并出現了加快增長的良好勢頭。但是，從總量上來看，目前經濟適用房開發投資占全部房地產開發投資的比重仍處于1998年以來的歷史較低水平。今年1～8月，經濟適用房投資額占房地產開發投資額的比重為3.1%，較2000年下降了7.8個百分點。與中等偏下收入戶和低收入戶占全部城鎮居民家庭的比重(30%)相比，現有經濟適用房的供給數量遠遠滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

　　在房地產市場價量齊升的繁榮背景下，房地產市場風險也逐漸顯現。美國次級房貸危機的爆發更是對中國房地產市場敲響警鐘。銀監會已加大了對銀行房貸的監管，并采取了限制第二套房貸等打擊投機房市的措施。央行短期內多次加息，也加大了購房成本。這些措施都將對2008年房地產投資增長產生下拉作用。因此，預計2008年房地產投資增速將低于2007年的增長水平。但是，在中國經濟持續快速發展和高速城市化的進程中，大量人口進城居住、就業，將形成巨大的住房需求。因此，自住性需求將繼續增加。在國家政策的支持下，小

戶型、經濟適用房和廉租房等建設規模將有所擴大，成為房地產開發投資增長的主要動力。

　　針對房價上漲過快，中低價位、中

小戶型及保障性住房供給不足等問題，預計未來國家對房地產市場調控的重點將集中在增加住房供給、調整住房供給結構、加大住房保障力度、抑制房價過快上漲等政策措施上。

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