記者王振

　　雖然只是一則簡(jiǎn)單的補(bǔ)充通知，但其效果不啻于又一“房貸新政”。12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)外聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、銀行及購(gòu)房人的影響將逐漸顯露。

　　封住“低門檻”房貸

　　《補(bǔ)充通知》明確規(guī)定：“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。”

　　“《補(bǔ)充通知》一出，對(duì)第二套房如何界定等于有了標(biāo)準(zhǔn)‘答案’。”省會(huì)銀行人士接受采訪時(shí)說(shuō)，“第二套房”界定標(biāo)準(zhǔn)的明確，封住了部分“低門檻”房貸。

　　今年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)規(guī)定，購(gòu)買首套自住房不但首付款比例低，利率上也有優(yōu)惠。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　《通知》一出，隨即引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注，而各商業(yè)銀行對(duì)如何界定第二套房也標(biāo)準(zhǔn)不一。中行河南省分行個(gè)人金融部副總董向陽(yáng)說(shuō)，在我省銀行中，中行、工行、建行等主要以家庭為單位進(jìn)行認(rèn)定。

　　據(jù)記者了解，中信銀行鄭州分行、浦發(fā)行鄭州分行等部分股份制銀行，是以個(gè)人為單位認(rèn)定的，即如果一家有兩口人，就可購(gòu)買兩套首付比例較低的住房，利率上也可享受優(yōu)惠。

　　也就是說(shuō)，雖然《通知》中有收緊房貸的規(guī)定，但由于各家銀行理解不一，造成了部分銀行仍然按“低門檻”政策放貸。而《補(bǔ)充通知》無(wú)疑封住了“低門檻”房貸。

　　影響市場(chǎng)幾何？

　　《補(bǔ)充通知》還規(guī)定，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。“前面部分很明確，也好操作，對(duì)低收入家庭來(lái)說(shuō)應(yīng)該是個(gè)好事。”中信銀行鄭州分行副總經(jīng)理劉秋霞說(shuō)，但怎樣理解“其他均按第二套房貸執(zhí)行”很關(guān)鍵。

　　央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)方面負(fù)責(zé)人在“答記者問(wèn)”中說(shuō)，“其余已利用貸款購(gòu)買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。”

　　有關(guān)方面負(fù)責(zé)人說(shuō)，這樣，既可抑制不合理的需求，又可滿足居民改善住房條件的合理需求。同時(shí)，又與《通知》精神相一致。

　　劉秋霞說(shuō)，從《通知》中“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的”表述看，并沒(méi)有規(guī)定第一套房貸是否還清等問(wèn)題，所以該行認(rèn)為，只要第一套房貸款已還清，再買房仍按第一套房來(lái)算。

　　劉秋霞認(rèn)為，如果確如“答記者問(wèn)”中所說(shuō)，這對(duì)房地產(chǎn)和銀行的影響都很大。

　　昨日，部分鄭州市民接受采訪時(shí)表示，該規(guī)定太狠了。王女士說(shuō)，她2001年前后曾貸款買過(guò)一套房，但已經(jīng)提前還清了。前不久，她又看中了一套更大一點(diǎn)的房子，剛向銀行遞交了申請(qǐng)，還未批準(zhǔn)。《補(bǔ)充通知》不但使她多交首付款，利率也將按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

　　省會(huì)銀行人士也表示，此規(guī)定將阻擋一部分靠貸款從“小房”升級(jí)到“大房”的客戶。

　　力堵虛假收入證明

　　《補(bǔ)充通知》還規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等材料。凡填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。對(duì)于出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向其所在地銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，由銀行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報(bào)，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。

　　“原來(lái)收入證明方面確實(shí)不太好去調(diào)查清楚。”中信銀行鄭州分行個(gè)貸中心主任李東說(shuō)，《補(bǔ)充通知》此次對(duì)購(gòu)房人提供虛假收入證明行為給出了嚴(yán)厲制裁，也首次對(duì)開(kāi)虛假證明的單位做了約束。

　　不過(guò)，仍有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，雖然對(duì)虛假證明方面規(guī)定很嚴(yán)厲，但實(shí)行起來(lái)可能還有一定難度。

　　牽動(dòng)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)？

　　《補(bǔ)充通知》還規(guī)定，“已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。”這是將住房公積金委托貸款也納入了《通知》的約束范圍。

　　有關(guān)方面負(fù)責(zé)人這樣解釋：居民無(wú)論是用住房公積金貸款，還是用商業(yè)性住房貸款，都是負(fù)債，都是占用廣義的公共資源，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，住房公積金貸款與商業(yè)性貸款將面臨相同的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“這可以看作提高存款準(zhǔn)備金率之后‘從緊’貨幣政策的第二大舉措。”省會(huì)銀行人士說(shuō)，這勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　“鄭州的房?jī)r(jià)不會(huì)猛然降下來(lái)，但增幅會(huì)很小。”浦發(fā)行鄭州分行個(gè)人信貸部總經(jīng)理任海峰說(shuō)，對(duì)部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是“雪上加霜”。他表示，此前《通知》及國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策，已使這部分房地產(chǎn)企業(yè)融資舉步維艱，此次又將抑制一部分購(gòu)房需求，有房子賣不出去，錢收不回來(lái)，不排除個(gè)別企業(yè)會(huì)因此“倒下”。

　　劉秋霞表示，從今年年初到9月份，鄭州商品房均價(jià)每平方米漲了800元，相對(duì)于居民收入水平來(lái)說(shuō)，漲得有點(diǎn)快。《補(bǔ)充通知》的出臺(tái)，會(huì)抑制購(gòu)房消費(fèi)沖動(dòng)，對(duì)穩(wěn)定鄭州房?jī)r(jià)將起到積極作用。

　　“由于居民購(gòu)房心態(tài)的變化，開(kāi)發(fā)商的銷售速度將放緩。”劉秋霞說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)公開(kāi)降價(jià)，但可能會(huì)通過(guò)促銷手段變相降價(jià)。

　　董向陽(yáng)表示，與石家莊、南昌等城市相比，鄭州房?jī)r(jià)漲幅并不算太高，雖然也有不理性的成分，但并不嚴(yán)重。《補(bǔ)充通知》的影響效果不會(huì)立馬顯現(xiàn)，但國(guó)家有關(guān)部門的緊縮政策接二連三地出臺(tái)，其導(dǎo)向信息不容忽視。

　　對(duì)于明年的房貸政策，董向陽(yáng)表示，在緊縮政策的大背景下，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)受限制不是很明顯，前幾個(gè)月，該行寧可壓縮一部分公司業(yè)務(wù)和票據(jù)業(yè)務(wù)，也要保證居民的住房需求。所以，該行明年的房貸還是有保證的，畢竟“個(gè)人金融業(yè)務(wù)仍是銀行發(fā)展的一個(gè)主要方向”。

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