文》本刊記者/甄愛軍

　　不良房產中介卷款逃跑的事件之所以屢屢發生，其中最大的問題在于二手房交易資金監管的缺位。

　　令人感到更加尷尬的是，雖然央行、建設部已經在2006年底出臺了有關建立存量房交易結算資金管理制度的規定，但是其執行力度卻大打折扣，這令不良中介仍有空子可鉆。

　　專家表示，要防止類似于“中天”事件的再次發生，各地政府部門必須嚴格執行已經出臺的規章制度；與此同時，主管部門必須找到適合的資金監管模式，并盡快出臺相關解決方案。

　　挪用房款并非個別

　　“如果有一筆錢放在自己的賬戶中，不挪作他用那是絕對不可能的。我敢斷言，全國沒有哪家中介公司沒有挪用過客戶的錢，只是程度大小不同而已。”北京一家房產經紀機構的高層管理人員如此對記者說。

　　據業內人士介紹，中介公司挪用房款的主要用途無非用于投資獲取利潤，如中介公司自己炒房，或者快速擴張等，都需要大筆資金，而挪用房款用于發放員工工資、支付水電費等，僅僅只是小打小鬧。中天置業之所以出現老板蔣飛卷款潛逃的情形，這在很大程度上與公司的快速擴張導致資金鏈斷裂有關。北京鏈家地產市場研發中心有關人士分析認為，中天置業在短短3年時間內，便從當初的4家分店發展到150家分店的規模，這不采用超常規的發展模式是無法做到的。

　　這位人士把這種超常規模式比喻成借雞生蛋，這與“

順馳系”模式有些類似，依靠資金流運作，通過截留資金進行再投資，也就是說在

二手房買賣雙方交易過程中，經紀人會千方百計勸說買方將交易資金(包括購房定金、首付款甚至稅費等等)存到中介公司指定賬戶中，由后者“代收代付”，各種購房手續辦下來周期在30多個工作日，只要交易量足夠大，中介賬戶上“沉淀”下來的資金數額就相當可觀。

房產中介公司當然會想辦法讓這部分錢“動”起來，而利用其中的時間差，靈活周轉獲得其他投資利潤，常見的是利用其炒房、擴張開門店等。但一旦某些環節出現問題，資金周轉不暢，問題就會暴露出來，最后很有可能落得資金鏈崩斷的下場。

　　記者在采訪中了解到，中介行業挪用房款的情形比較普遍。中天置業浦東一家分店的經理李新(化名)坦承，他所在的這家分店就曾挪用過房款支付水電費用、發放員工工資等。不少業內人士私底下表示，客戶的資金放在自己的賬戶里，不用白不用，只要不出問題大家都相安無事。

　　但這種相安無事只是相對的，自2003年以來，國內不斷出現房產中介老板卷款潛逃事件便是明證。由此看來，寄希望于中介行業加強自律，從自身做起，不挪用房款這似乎不大現實。

　　行業監管沒有到位

　　2006年年底，建設部與央行聯合發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(下文中簡稱《通知》)，明確要求建立存量房交易結算資金管理制度，以防止國內房地產經紀機構占壓挪用交易資金的行為。

　　北京鏈家地產市場研發中心分析認為，如果嚴格執行該項制度，實施資金監管，交易資金全部凍結在專用的存款賬戶，只有在完成經紀合同中約定的條件后，交易資金才會通過銀行轉賬的方式劃轉給賣方，這樣買賣雙方的資金就會得到絕對保障。

　　但是現實問題是新政策出臺至今，多數地區卻沒有完全遵照執行。上海君悅律師事務所許海波律師在接受記者采訪時表示，地方政府對該項制度執行的力度不夠，是造成“中天”事件再次發生的重要原因。

　　在今年9月份，深圳市還發布了《關于開展房地產經紀客戶交易結算資金專用賬戶開戶及使用情況自查自糾工作的通知》，但自查自糾過后，卻沒有一家房地產中介機構受到處罰。這種人浮于事的做法，便直接導致兩個月后“中天”事件的發生。“如果當初執行得再嚴格一點，估計‘中天’事件就可以避免了。”一位廣州律師如此感嘆道。

　　引入第三方存管方式

　　在一些成熟市場國家和地區，房款大都由獨立的第三方進行監管，避免房產中介接觸的此類資金，因此其安全性大大提高。

　　曾在香港從事多年房地產經紀工作的鐘先生告訴記者，香港的房產交易資金全部由第三方進行監管。他說：“香港的經紀公司是不可以從事資金監管業務，買賣雙方達成購房協議之后，貸款、資金劃轉等業務都交給諸如律師樓等第三方來辦理，由銀行和資金擔保機構負責資金監管。”

　　而在我國的臺灣地區，由于執行“建筑經理公司”制度，其購房資金的安全性也很高。曾經參與過臺灣不動產交易制度設計、衛民不動產智庫營銷負責人蔡為民告訴記者：“在臺灣是絕對不可能發生蔣飛卷款潛逃的事件。”蔡為民表示，在臺灣的二手房交易過程中，由有銀行背景的建筑經理公司負責監管購房資金的流轉使用，而房產中介只做自己份內的事情，根本接觸不到這部分資金。

　　據法律人士介紹，在歐美成熟市場，資金監管同樣有第三方參與，此類監管機構類似于我國的擔保機構，包括預付定金、首付款、甚至全部購房款的交割，將依據買賣雙方購買協議中的條款以及貸款方的要求執行。

　　對此，許海波表示，可以考慮采用第三方監管的模式，來加強對二手房交易資金的監管力度。考慮到國內的法律制度與歐美國家存在一定的差異，因此政府部門應該適當參與，而不是由獨立第三方來進行監管。“就像股市引入第三方存管制度一樣。”他說。

    相關報道：

    中天事件引人深思 個貸服務機構也要警惕真假

    中天事件引人深思 個貸服務機構也要警惕真假

    誰在背后變相的幫“中天置業”？

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。