實際利率偏低促使資本為追求保值增值而不斷流入樓市，加快了住房需求的增長

　　文/劉琳

　　長期來看，支撐我國住房需求增長的因素主要包括：第一，國民經濟多年持續穩定的高速增長，居民收入持續增加，為住房需求的實現提供了經濟基礎。第二，2000-2020年，我國人口年齡結構中25-45歲群體所占比重最大，根據我們和國家統計局的抽樣調查數據分析，25-45歲群體是購買住宅的主要群體。第三，我國已經進入快速城市化時期，1996年，我國人口城鎮化率超過30%，按照城市經濟學理論，我國自此進入快速城市化階段。1996年以來，我國人口城鎮化率每年增加1個百分點左右，每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。這3個因素是保證我國住房需求長期增長的根本基礎，并且由于它們的穩定性，其所帶來的住房需求增長也應該是穩定的增長，如果短期住房需求增長出現快速的上升或下降，則一定是另有原因。

　　2007年6月以來，我國商品住宅市場需求出現持續快速上升態勢，1-9月，商品住宅施工面積同比增長了23.6%，遠遠小于同期商品住宅預售面積42.5%的增幅，而且2007年以來在商品住宅施工面積增幅保持平穩的狀況下，預售面積增幅逐月增加，顯示了商品住宅市場需求快速增加，8月份以后，商品住宅現房銷售面積的增長也超過了同期商品住宅竣工面積的增長，供求矛盾不斷加劇。5-9月，70個大中城市商品住宅同比銷售價格指數分別為106.6、107.4、108.1、109、110，指數逐月增加達到兩位數的漲幅。

　　分析近期宏觀經濟層面的變化，與促進住宅需求增長相關的因素主要有：

　　第一，流動性過剩。根據2006年我們對普通住房購房群體所作的抽樣調查，全額付款和貸款購房分別占購房人的50%左右，可見，銀行貸款對支持購房需求有非常重要的作用。2007年，由宏觀領域流動性過剩引發的資金充裕，助長了住宅市場的需求增長。央行公布的數據表明，截至2007年9月30日，商業性購房貸款余額為4.62萬億元，同比增長29.6%，增速比上年同期提高5.2個百分點。其中，個人購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點。另外，

住房公積金委托貸款增長較快，6月末余額達到4002.6億元，同比增長31.9%，比個人住房貸款增速高7.1個百分點。

　　第二，通貨膨脹預期增加。2007年6月以來，CPI指數持續走高，6-10月分別為4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%，不斷創出近年新高水平。對應CPI數值，利率水平明顯偏低，雖然經歷了5次加息，但目前一年期存款利率仍然只有3.87%，沒有改變負利率的狀況。實際利率偏低促使資本為追求保值增值而不斷流入樓市，加快了住房需求的增長。

　　第三，在住

房價格不斷上漲的預期下，部分消費者選擇提前購房、投資需求和投機需求增加，都促進了當前住房需求的增長。2007年第四季度，流動性過剩和通貨膨脹預期增加都難以有明顯改變，影響短期住房需求增長的因素來源于9月末央行發布的359號文，通知中對個人住房貸款進行了嚴格規定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國

人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但貸款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。在這項政策嚴格實施的條件下，預計第四季度商品住宅的需求增長將可能受到抑制。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。