央行、銀監會昨天公布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了曾引起社會廣泛關注的“第二套房”認定標準——“第二套房”為何這樣認定？

　　本報記者 田俊榮 歐陽潔  

　　今年9月27日，央行、銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含以上)住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求其貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。然而，究竟該如何認定“第二套房”？各家商業銀行出現了分歧。

　　據媒體報道，中國建設銀行以“戶”為單位認定“第二套房”，即如果夫妻雙方中一方已通過銀行貸款買房，另一方再貸款買房的將被視為“第二套房”。交通銀行表示，將以“個人”為單位認定“第二套房”，即如果夫妻雙方中一方已通過銀行貸款買房，另一方再貸款買房的仍被視為“第一套房”。對于曾經貸款買房的借款人，如果還清了此前的房貸，再次貸款買房的仍可被視為“第一套房”。光大銀行也以“個人”為單位認定“第二套房”。

　　有專家指出，“第二套房”認定標準不統一，可能使購房者在實際操作中有較大的“活動空間”來規避“房貸新政”的調控作用，比如購房者可以用父母、兄弟姐妹、子女、配偶等人的名義購買住房，還可以通過先全額付款再抵押貸款的方式進行買房操作。這樣一來，“房貸新政”可能難以真正落到實處。

　　正是為了保持政策的嚴肅性、有效性和可操作性，央行、銀監會近日聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。

　　以家庭為單位認定既符合現實又有利于強化調控

　　《補充通知》明確，商業銀行應以家庭為單位認定住房貸款的次數。

　　央行、銀監會有關負責人解釋說，從中國國情出發，以家庭為單位認定比較合理，而且也符合我國夫妻財產共有的法律規定，這樣既與我國家庭現實一致，又有利于嚴格執行《通知》的規定，強化宏觀調控。考慮到“家庭”的成員構成有很大區別，《補充通知》特別明確，作為認定借款人住房貸款次數標準的“家庭”成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　既抑制以貸炒房，又滿足居民改善住房的合理需求

　　《補充通知》規定，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

　　央行、銀監會有關負責人表示，這類借款人須還清前期貸款，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。為此，建設部將于近期出臺相應的指導意見。商業銀行可根據借款人提供的住房總面積查詢結果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策。當地人均住房平均水平以統計部門公布的上年度數據為準。其余已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。這樣，既可抑制不合理的需求(包括以貸炒房)，又可滿足居民改善住房條件的合理需求。

　　專家認為，實踐中由于情況復雜，《補充通知》不可能窮盡所有的具體情況，在“第二套房”認定上或許還會出現這樣那樣的細節分歧和特殊情況，商業銀行應當根據監管部門相關《通知》精神予以進一步細化。

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