中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的國(guó)際圖景——“2007，中國(guó)與世界互動(dòng)”組稿三

　　新華網(wǎng)北京12月8日電(記者徐壽松、陳芳)年初以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。按國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)調(diào)查數(shù)據(jù)，4月至10月的房?jī)r(jià)漲幅分別為：5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。這種持續(xù)上升的走勢(shì)，與近年相比大同小異。不同的是，中國(guó)樓市的國(guó)際性背景日益明顯。

　　房?jī)r(jià)的外部因素

　　今年，國(guó)家與地方通過戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)沒有停下上漲的腳步。其中原因復(fù)雜，而一個(gè)重要因素，是流動(dòng)性過剩加劇房地產(chǎn)的供求緊張。

　　在這方面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行的外部因素不可不察。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密的情況下，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格膨脹帶有深刻的全球化背景。首先，全球經(jīng)濟(jì)失衡嚴(yán)重，特別是前些年，主要經(jīng)濟(jì)體的低利率政策及

外匯儲(chǔ)備的增加等因素，導(dǎo)致流動(dòng)性全球過剩。其次，今年以來，

能源、礦產(chǎn)等資源性產(chǎn)品在全球范圍內(nèi)供需矛盾加大，價(jià)格不斷走高，傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，資源性產(chǎn)品價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授錢逢勝分析，土地越來越成為稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價(jià)格上漲。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)此前公布的《2007年3季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲15%，環(huán)比增加1.5%，其中居民住宅用地交易價(jià)格上漲16.2%。

　　在相同的國(guó)際背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為眾多其他國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)令人頭疼的問題。韓國(guó)為地價(jià)的“一飛沖天”而發(fā)愁，日本地價(jià)走出16年來的低谷開始上行，而英國(guó)、美國(guó)的地價(jià)盡管今年開始下滑，但在2006年以前已上漲多時(shí)，都對(duì)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展帶來威脅。

　　對(duì)于中國(guó)，在人民幣升值預(yù)期下，境外資金流入逐利，更是攪動(dòng)了并不平靜的樓市，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來新的復(fù)雜性。

　　顯然，國(guó)際投行、海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)的熱情高漲。知名外資中介行世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，僅2007年第一季度，外資收購(gòu)上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資371億元，同比增長(zhǎng)65.9%，增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資規(guī)模占同期全國(guó)實(shí)際利用外資的比重達(dá)到24.1%，比2006年提高近11個(gè)百分點(diǎn)。

　　德意志銀行(亞洲)董事總經(jīng)理王仲何分析，進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地樓市的外資已涌現(xiàn)三波：第一波主要是來自香港、日本等地的亞洲資金，第二波是歐洲資金，第三波是美國(guó)、中東等地的資金，由傳統(tǒng)的專注于一線城市，正向二、三線城市擴(kuò)展。

　　廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所不久前完成的《境外熱錢在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，越來越多的國(guó)外熱錢投資到國(guó)內(nèi)樓市，博弈人民幣升值，刺激房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。

　　在流動(dòng)性過剩背景下，通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢者首選買房置業(yè)，住房保障缺位使得購(gòu)買力不足者也被裹挾提前入市。中國(guó)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長(zhǎng)余永定解釋說，一方面，資本市場(chǎng)發(fā)展為居民調(diào)整資產(chǎn)組合提供了條件，居民對(duì)持有儲(chǔ)蓄存款的偏好降低；另一方面，隨著物價(jià)水平上升，實(shí)際負(fù)利率情況越發(fā)嚴(yán)重，存款搬家，資金加速涌入資產(chǎn)市場(chǎng)。

　　次貸危機(jī)的警示

　　5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露出重要信息：已實(shí)施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”將調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。

　　亞洲開發(fā)銀行中國(guó)代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莊健分析：“貨幣政策從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)為‘從緊’，而不是‘適度從緊’，這在中國(guó)近年來比較少見，說明宏觀調(diào)控的政策分量加重。”專家認(rèn)為，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)總體比較平穩(wěn)，但是房地產(chǎn)等一些領(lǐng)域仍存在信貸投放過多等問題。

　　2007年對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生深刻和潛在影響的外部事件莫過于美國(guó)次貸危機(jī)。從2002年起，美國(guó)房?jī)r(jià)每年漲幅逾10%，2005年暴漲17%。隨后，美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，利率達(dá)5.25%后，房?jī)r(jià)開始“跌跌不休”，次級(jí)房貸難以償還、債券信用危機(jī)爆發(fā)。一大批貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司破產(chǎn)，投資銀行的高管們紛紛離職，危機(jī)至今仍在擴(kuò)散。

　　專家認(rèn)為，盡管我國(guó)情況與美國(guó)大不相同，但次貸危機(jī)仍給我們敲響了警鐘。有關(guān)專家稱，房?jī)r(jià)快速上漲有可能帶來兩方面后果：

　　一是大量的資金和其他資源過度追逐房地產(chǎn)，將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，妨礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)呂政指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資本的活躍，將提高當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)成本，打破資本平均利潤(rùn)率規(guī)律，抑制資金對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的支持。

　　二是銀行房貸規(guī)模急速擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)可能向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。央行在《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，首次對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示，“住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)”。

　　“但對(duì)于樓市泡沫，現(xiàn)在只能一點(diǎn)點(diǎn)擠出。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專家指出，高房?jī)r(jià)問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險(xiǎn)的，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”，在發(fā)展中“以時(shí)間換空間”。即邊通過不斷釋放調(diào)控信號(hào)來干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期，邊切實(shí)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、中小戶型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，收緊房貸，讓銀行緩釋風(fēng)險(xiǎn)。

　　在借鑒海外經(jīng)驗(yàn)中“歸位”

　　據(jù)調(diào)查，在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。據(jù)悉，在過去40多年里，新加坡政府共修建了近100萬套組屋，目前新加坡全國(guó)約有84%的人安居在組屋中。而商品房的購(gòu)買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國(guó)公民。

　　專家認(rèn)為，我國(guó)在住房制度安排上已出現(xiàn)喜人的“歸位”：保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。

　　8月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說：“這是繼1998年房改之后的又一次真正意義上的房改。”

　　事實(shí)上，中國(guó)新時(shí)期的住房保障體系正在建立：

　　——“二元管理”，界定了政府和市場(chǎng)邊界，住房保障與市場(chǎng)分離。政府責(zé)任在提供保障性住房，市場(chǎng)化商品房則由市場(chǎng)配置。

　　——“三分需求”，即對(duì)于低收入人群，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房，讓買不起房的居民或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。為此，中央今年在財(cái)政超收中將安排49億元，加上地方財(cái)政共近幾百億元用于廉租房建設(shè)。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2008年將加快面向城市低收入群體的廉租住房建設(shè)。對(duì)于中等收入人群，政府則加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中等收入者。對(duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

　　——“四管齊下”，國(guó)土資源部已出臺(tái)文件，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證，這是“促供給”；央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，這是“抑需求”；擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，這是“補(bǔ)保障”；經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)也要面向中等人群，這是在“調(diào)預(yù)期”，讓中等收入者別再追漲。

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