文/本刊記者 張盈

　　解決樓市難題不能靠銀根緊縮，只能靠市場機制和擴大供應(yīng)

　　進入10月，建設(shè)銀行率先發(fā)難，提出“以戶為單位”的嚴格標準，大舉提高第二套住房首付到40%，同時提高貸款利率至基準利率的110%。作為國內(nèi)最大的房貸銀行，建設(shè)銀行緊縮住房貸款的做法得到了其他國有商業(yè)銀行和股份制銀行的積極跟進。

　　房貸一直是各大銀行激烈爭奪的優(yōu)質(zhì)貸款，由于房產(chǎn)抵押物的存在，壞賬率一直處于相對較低的水平。這次銀行主動放棄經(jīng)濟利益，提高第二套住房的貸款門檻，是否意味著銀行不認可急劇上漲的房價？收縮銀根進而壓制需求的調(diào)控措施能否撼動高高在上的房價？新一輪調(diào)控政策能否切實得到嚴格執(zhí)行，并解開樓市這團已經(jīng)亂成一堆的麻？

　　銀根緊縮給市場帶來短期壓力

　　銀行提高第二套住房貸款門檻的利空，在資本市場提前得到了反應(yīng)。從9月初起，一度A股最耀眼明星的地產(chǎn)股頹勢連連，一線地產(chǎn)上市公司萬科、保利、招商和金地都陷入了調(diào)整。“很顯然，投資者擔憂房貸門檻的提高將打壓房產(chǎn)銷售。”中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員王德勇告訴記者。

　　“只要是利空，資本市場就會做出反應(yīng)，但這次肯定是反應(yīng)過度了。”王德勇認為，決定房產(chǎn)銷售的關(guān)鍵是供給，目前房產(chǎn)市場還是供應(yīng)短缺。

　　但短期看來，銀根進一步收緊還是給房產(chǎn)商帶來了不小的壓力，陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖告訴《新財經(jīng)》記者，北京10月份的新盤都有一定的退房現(xiàn)象，退房理由無外乎是成本壓力加大。“首付成數(shù)的提高降低了銀行按揭的杠桿系數(shù)，又面臨著進一步調(diào)控的不確定性，一些投資客開始放盤。”

　　購房者的觀望情緒也更加濃厚，在“金九銀十”的銷售旺季，北京、上海和深圳等一線城市都出現(xiàn)了樓市成交的萎縮。這種現(xiàn)象被虎杰投資首席分析師張寅稱之為“滯脹”。

　　“滯脹對房產(chǎn)商來說絕對不是好兆頭，房產(chǎn)價格拐點將在明年二季度出現(xiàn)。”張寅認為宏觀調(diào)控逐步深化和限價房集中上市將給他的觀點帶來支撐，“和經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)不同，限價房銷售人群更為廣泛。”

　　如果被張寅言中，2008年中期迎來房價拐頭，全國幾億民眾將高興得跳起來。但記者在對開發(fā)商、房產(chǎn)中介和行業(yè)研究員的采訪中發(fā)現(xiàn)，張寅是少數(shù)派。“決定房產(chǎn)價格的最重要因素是供求，而目前樓市的最大問題是供應(yīng)短缺。”王德勇的觀點很有代表性。

　　銀根能否切實縮緊尚存疑問

　　這邊銀行提高多套住房首付門檻已經(jīng)引發(fā)了樓市的波動，那邊銀行對于“第二套住房”的認定還沒有拿出統(tǒng)一的標準。央行和銀監(jiān)會雖然規(guī)定了購買第二套及以上住房貸款的首付比例和利率，但把認定第二套住房的自主權(quán)下放給各大商業(yè)銀行。

　　無論以何種標準來認定第二套住房，都要通過央行的征信系統(tǒng)。央行征信中心主任在接受媒體采訪時表示，央行征信系統(tǒng)只能反映同一個自然人名下的所有住房情況和個人信貸情況，而不能反映整個家庭成員的購房情況。

　　據(jù)悉，央行征信系統(tǒng)只能要求所有商業(yè)銀行提供個人信貸信息，由于缺乏相應(yīng)的法律授權(quán)，暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權(quán)屬登記機構(gòu)、隸屬公安部門的戶籍登記機構(gòu)和隸屬民政部門的婚姻登記機構(gòu)共享信息，因此，無法反映整個家庭的全面征信信息。

　　即使以“戶”為單位認定第二套住房能否得到切實執(zhí)行尚存疑問，不少商業(yè)銀行還是傾向于選擇相對寬松的標準。比如交通銀行就以“個人”為標準來認定第二套房，這意味著夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款買房，另外一方通過貸款買房時仍可視做第一套住房。相對于以“戶”為單位，交行認定第二套房的門檻降低了一半。同樣傾向于以“個人”為單位認定第二套房的還有招商、浦發(fā)、光大和華夏等股份制銀行。

　　工、建、中、農(nóng)四大國有商業(yè)銀行無一例外都選擇以“戶”為單位認定第二套住房。張寅告訴記者，最近幾年來，在貸款規(guī)模擴張上，股份制銀行一直比國有商業(yè)銀行更為積極，在此次房貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭奪上，股份制商業(yè)銀行又一次表現(xiàn)出主動。“由于執(zhí)行標準不一，第二套房提高門檻的調(diào)控效果將大打折扣；房貸是各大銀行激烈爭奪的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分銀行執(zhí)行寬松的標準將帶來羊群效應(yīng)，最終所有銀行都將選擇把標準放寬。”

　　一直以來，個人住房貸款在銀行所有貸款中不良率最低，銀行怎么舍得自損財路，對住房個貸設(shè)限？“是出于自保，銀行也不認可越來越高漲的房價。”張寅表示。

　　香港樓市崩盤是前車之鑒。北京典范公關(guān)公司總經(jīng)理蘇典池是香港人，他向記者描述了上世紀90年代末香港樓市崩潰時的慘烈：房價只剩下原來的三成，不僅沒有能力續(xù)繳貸款，金融危機也讓港人失去了工作，向銀行“投降”都不成，銀行拒絕收回已經(jīng)貶值的房子。直到現(xiàn)在，香港樓價也沒有回到十年前的水平。

　　美國次貸危機也足以形成警示。雖然國內(nèi)并沒有將房貸證券化、進入資本市場流通，但一年多來持續(xù)加息，房貸違約率攀升的現(xiàn)象開始冒頭。炒房團借助銀行信貸推高房價，也給銀行帶來了極大的風險。

　　中國管理科學研究院研究員李開發(fā)認為，炒房者通常合伙炒房、團體炒房，無外乎是在這個小團體內(nèi)部，張三賣，李四接，再轉(zhuǎn)手王五，循環(huán)往返，輪番從銀行貸款。在銀行評估體系不改進的情況下，每次炒作的結(jié)果，就是提高交易價，套取更多的貸款。如果有一天這個擊鼓傳花的游戲不能進行下去，銀行將是套牢者。

　　銀行當然知道其中的風險，并寄望于提高購買多套住房首付成數(shù)來降低杠桿系數(shù)，對投資客進行警戒。但在擴大貸款規(guī)模的沖動下，很難聯(lián)起手來，整體重拳出擊。目前，開發(fā)商貸款不良率是7%，居民按揭貸款不良率是2%。銀行甚至愿意承受開發(fā)商貸款的高風險，以換取后期帶來的按揭貸款。

　　求解樓市只能依靠市場

　　在記者的采訪調(diào)查中，大多數(shù)人并沒有對第二套房銀根緊縮投贊成票，他們認為管理層提高購買成本以抑制需求的初衷，盡管能在一定程度上達成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必將帶來樓市供求進一步失衡，引發(fā)更多的問題。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在一次房地產(chǎn)論壇上表示，提高房貸利率、首付比例在執(zhí)行中，會對中等收入階層造成非常大的損害。鐘偉表示：“現(xiàn)在商品房供不應(yīng)求的情況太嚴重了，這時候提高首付比例，中等收入階層、要靠首付和按揭買房的人，只能壓抑自己的購房需求。”

　　前國美置業(yè)副總經(jīng)理、現(xiàn)北京知本家投資顧問事務(wù)所總經(jīng)理吳坤嶺附和了鐘偉的觀點。吳坤嶺做過統(tǒng)計，在北京市場上，擁有自有住房并通過銀行按揭購買第二套住房以改善居住條件的購房者，占全部購房者的七成。

　　吳坤嶺表示，監(jiān)管層對住宅需求的理解有些“僵化”，把住房的消費性需求和投資性需求嚴格區(qū)分開來，其實，已經(jīng)擁有住房并期望居住條件升級的人才是市場上購房者的主體，單純?yōu)樵鲋刀�炒作的人并不多，“提高第二套房首付，受打壓的主要是這個購房人群。”

　　北京新華遠地產(chǎn)董事長任志強則對提高第二套住房貸款怒不可遏。他在個人博客中寫到：房地產(chǎn)行業(yè)頻頻出現(xiàn)宏觀調(diào)控，“寧可讓大多數(shù)人買不起房，也不能讓少數(shù)人多買房。”他認為解決樓市難題不能靠銀根緊縮，只能靠市場機制和擴大供應(yīng)。

　　吳坤嶺告訴記者，在北京10月77個新開盤中，來自“三北”(東北、西北、華北)地區(qū)的購買者接去了一半，北方人信奉“成則入京”的觀念，如果在北京經(jīng)商和有子女在北京求學，就有很大的熱情在北京購置房產(chǎn)。“奧運會后，北京更是世界的北京。如果不擴大供應(yīng)，北京三環(huán)內(nèi)房價將超過10萬元/平方米，而這個時點肯定在2015年以前。”盡管有點危言聳聽，但吳坤嶺的口氣無可辯駁。

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