作者：劉立峰

　　12月4日，旨在規(guī)范市、縣政府土地收購儲(chǔ)備行為的《土地儲(chǔ)備管理辦法》(下稱《辦法》)全文公布。杭州作為最早實(shí)施這一制度的城市，數(shù)年來城市發(fā)展得益于此不少。

　　1997年8月，杭州市在全國最早成立了土地儲(chǔ)備中心，其初衷就是依靠銀行貸款和財(cái)政撥款，收購破產(chǎn)或效益不高的國有企業(yè)的劃撥土地，盤活閑置、低效利用的土地。根據(jù)杭州市《關(guān)于建立杭州市土地收購儲(chǔ)備機(jī)制的通知》(杭政[1997]13號文件)，“杭州市土地儲(chǔ)備中心是受市政府的委托，代表政府實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備和出讓的前期工作的機(jī)構(gòu)，作為非盈利性事業(yè)單位，具有獨(dú)立的法人地位。市土地儲(chǔ)備中心隸屬于市土管局，并接受市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)管。”

　　杭州市建立土地收購儲(chǔ)備制度以后，市政府規(guī)定市區(qū)范圍內(nèi)凡需盤活的存量土地和用于

房地產(chǎn)開發(fā)的用地，要統(tǒng)一納入土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作，實(shí)行統(tǒng)一收購，統(tǒng)一開發(fā)和統(tǒng)一出讓，由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一個(gè)“口子”向市場供應(yīng)土地。

　　“杭州市在土地供應(yīng)上做得比較好，一直以來主城區(qū)土地供應(yīng)都是不飽和的。”浙江中原物業(yè)顧問有限公司市場研究部經(jīng)理盛毅說，通過招拍掛的形式出讓土地使用權(quán)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種方式，一方面可以使閑置的土地資源得到有效利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；一方面可以使城市更好地整體規(guī)劃，現(xiàn)在城市化進(jìn)程越來越快，對土地有效運(yùn)用的要求越來越高，有了這種制度，政府可以更好地按預(yù)定計(jì)劃來進(jìn)行城市建設(shè)。現(xiàn)在杭州房地產(chǎn)市場土地是供不應(yīng)求，政府通過這種方式，保持了某種平衡。

　　杭州市信息中心房地產(chǎn)信息一位不愿意透露姓名的工作人員表示，政府通過出讓土地使用權(quán)，增加可用于民生項(xiàng)目的資金，如10%的拍賣土地使用權(quán)所得的要用于廉租房。而且盤活了閑置資源，提高了土地使用率。但是拿地的資金也成了開發(fā)房地產(chǎn)的成本之一，在一定程度上推高了

房價(jià)。

　　近年來，隨著城市化的加快，各地土地儲(chǔ)備中心承擔(dān)了大量土地融資和土地征用出讓業(yè)務(wù)。由于缺乏全國性規(guī)范，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)地位不明確，產(chǎn)生不少問題。“土地財(cái)政”愈演愈烈，不僅嚴(yán)重侵犯農(nóng)民土地權(quán)利，而且醞釀巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　“通過出讓土地使用權(quán)，政府獲得了大量資金，約占整個(gè)財(cái)政收入的30%。”盛毅說，杭州市政府在這一方面做得好，但是國內(nèi)有些城市卻一味地抬高地價(jià)，這無異于“殺雞取蛋”。但是只有把“母雞”養(yǎng)好了，才能不斷地下“雞蛋”。還有國內(nèi)某些城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，批了大量土地，卻沒有進(jìn)行后續(xù)開發(fā)，反而造成了更大的資源浪費(fèi)。這種“屯地”行為不僅增加了社會(huì)的負(fù)擔(dān)，違備了這個(gè)政策的初衷，使城市得不到更好的發(fā)展。

　　因此《土地儲(chǔ)備管理辦法》正是以規(guī)范政府土地儲(chǔ)備為切入口，完善土地調(diào)控，約束地方政府“土地投機(jī)”，推動(dòng)土地和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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