中國房價：向上走還是向下行

　　本報記者　楊凱

　　2007年冬天來到之前，身居北京的人們，已經許久沒有聽到關于房價的“新聞”了。因為這一年里，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價，除了“喊漲”，并沒有哪怕一丁點與此不同的新鮮內容。

　　不過，這個冬天，情況有了變化。先是珠三角的幾個城市傳來消息：“房價跌了”；接著，又有一家深圳大型地產中介的老板卷款上億潛逃，被媒體大量曝光；而此前，第二套房貸款利率與首付比例新政出籠。忽然間，一往無前的“房價”顯得有點“遲疑”起來。有人開始追問：中國房市是否已經面臨“拐點”？而另一部分人則輕描淡寫地將最近一些城市房價的下跌描繪為房市的一次“假摔”。

　　僵局

　　賣方在起勁吆喝

　　買方已捂緊錢袋

　　一些跡象已經顯示出目前房市中的種種悖論。

　　一方面，相當部分專家學者與房地產開發(fā)商都堅定地認為，需求旺盛與供應不足是當前中國房價上漲的重要原因；但是另一個方面，許多基于調查研究后得出的結論則指出：“有價無市”現(xiàn)象突出，大部分的潛在購房者已經轉而采取觀望態(tài)度，選擇了“持幣”，而不是“購房”。一面是迫切的購房需求，一面又是謹慎的觀望態(tài)度，房市似乎陷入一次“僵局”。

　　對北京、上海等幾個大城市的高房價和“瘋漲”勢頭，這些城市中早已彌漫了不少抱怨的情緒。搜房網(wǎng)的總裁莫天全在不久前歐美同學會舉辦的一次論壇上說，中國的股市幾乎是讓所有的人都在高興，而房市則讓相當一部分人不高興，買了房的人可能會高興，因為房子升值了，而沒有買房的人則肯定不會高興，因為房子越來越貴。現(xiàn)在，不高興的情緒似乎找到了力量，房價竟然出現(xiàn)了回落，至少猛漲的勢頭已經緩了下來。

　　然而，即使如此，“僵局”依然是一個難以回避的事實。“回落”與“慢漲”之后的房價，仍然在一個高位徘徊，無論賣方怎么描述“供不應求”，怎么說明“房價高，高得有道理”，卻無法掩蓋日漸下降的成交量。這也使得銷售商們開始主動給那些潛在的客戶挨個打電話，推銷自己的樓盤，而早幾個月，這些“客戶”們都是起大早去老遠的地方看盤填表排隊的主兒。

　　但是，現(xiàn)在“客戶”們都得更謹慎地把自己的錢袋捂緊了，找上門來的生意總有點讓人不放心，更重要的是，對于房價在未來的走向，人們已經越來越沒有一個清晰的意見。

　　謎局

　　看“漲”派理直氣壯

　　看“跌”派呼聲漸強

　　圍繞著“房價”的討論，似乎從來沒有停歇過。

　　在政府、開發(fā)商、購房者幾方之間，錯綜復雜的關系總是很難被簡單厘清；而同時，不同立場的聲音卻被媒體不斷拋出。于是，“抱怨”似乎成了所有人的“武器”——開發(fā)商抱怨政府土地提供有限；而購房者則罵開發(fā)商發(fā)了黑心財——最近出籠的各種富豪榜上，房地產商人都名列前茅的事實，由不得人不浮想聯(lián)翩。

　　在充滿言論自由的中國房市中，似乎每個人都在努力地闡述自己的觀點和理由：開發(fā)商覺得現(xiàn)在的房價不是太高而是不夠高；有房者祈禱著自己的房產至少是不要貶值；無房一族當然做夢都在希望房價能夠迅速跌下來；投資客則像盯大盤一樣盯著樓盤，時刻準備著賣漲殺跌。在各種不同預期的心理博弈中，房市越來越像一個“謎局”，房價則開始了“迷霧中的旅行”。

　　關于房價的走勢，隨著這種博弈的氛圍越來越濃厚，道理也越說越糊涂。

　　喊漲的聲音當然是一個主流，然而，一個“漲”字，對于全國一盤棋的中國房市來說，實在是過于簡單了。“漲”在量上，有多有少；在區(qū)域分布上，有這里漲、那里不漲，有這里漲多、那里漲少……實難一概而論。但是，籠統(tǒng)地討論“房價”，似乎是一件更容易讓人習慣的事情。因其言論而時常成為話題人物的著名房地產商任志強就說過，只要現(xiàn)在這種供不應求的情況不改變，房價再漲個十年也不是沒有可能。從北京等城市目前“量跌價漲”的狀況來看，看“漲”派亦沒有喪失現(xiàn)實依據(jù)。

　　不過，看“跌”一方的力量正空前地強大起來。根據(jù)搜房網(wǎng)進行的“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡調查，59.23%的被調查者認為拐點會出現(xiàn)；對于現(xiàn)在是否是買房的好時機，69.13%的被調查者認為不是，僅有18.11%的人認為是，因為以后房價還得漲；對于今后一兩年里房價將呈何種走勢，47.56%的被調查者認為下降，7.95%的人認為快速增長，32.05%的人認為穩(wěn)定增長。

　　更為穩(wěn)健的姿態(tài)，則是承認目前出現(xiàn)的價格波動現(xiàn)象，但仍相信房價將會穩(wěn)定發(fā)展。如北京大學房地產研究所所長陳國強便說：“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點。”

　　這種對房市發(fā)展相對樂觀的看法甚至有國際經驗支持。據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP存在密切聯(lián)系。當一個國家人均GDP在1000至4000美元時，房地產業(yè)進入高速發(fā)展期；當人均GDP進入4000至8000美元時，房地產業(yè)進入穩(wěn)定快速增長期。我國人均GDP2006年已達2000美元，這似乎意味著：今后相當長時間內，我國住宅產業(yè)都與“蕭條”絕緣。

　　從長遠來看，隨著中國經濟的持續(xù)快速發(fā)展和城市化進程的加快，房地產市場供需狀況不會發(fā)生根本性改變，居民不斷增長的住房需求依然是房價上行的動力。然而，引發(fā)焦慮的是，大量資金的涌入造成了房地產價格一定程度的非理性上漲。因此，未來房價既可能繼續(xù)上漲，也存在回調可能。關鍵是各種因素之間如何消長變化以及宏觀調控措施如何落實。

　　棋局

　　博弈固然看“實力”

　　關鍵其實在“心態(tài)”

　　在眾說紛紜的時代里，聽信各種“抱怨”沒有任何實際意義。比如房地產商喜歡痛陳“地荒說”，然而，北師大金融研究中心12月4日發(fā)布的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》即指出：開發(fā)商目前的囤地規(guī)模大約可支持開發(fā)商靜態(tài)開發(fā)4年或者動態(tài)開發(fā)3年，即可支撐一個完整的開發(fā)周期。

　　而供不應求說，也需要一分為二來看。經濟學家說，如果房子純粹是投資品，而政府又要穩(wěn)定這種投資品價格的話，把房子造到月球上去也會供不應求。但現(xiàn)在的問題當然是：房子不會造到月球上去，而房子也不是純投資品，它更是消費品。作為消費品，現(xiàn)在的房價的確已經超過了大部分工薪階層的實際購買能力，供求已產生變形。

　　對于開發(fā)商來說，他們需要利潤；無房戶需要一套自己真正能買得起住得上的房子；政府需要這個社會的健康發(fā)展，最近頻頻出臺的政策說明，中國政府已經在高度關注房地產領域內出現(xiàn)的影響民生的問題。

　　但是，對于具體的房價，這仍然是一個需要一分為二來看的問題。

　　某個開發(fā)商曾經開玩笑說，“安得廣廈千萬間”，從杜甫就開始搞房地產開發(fā)了。這樣的顛覆是過于含混的，杜甫的詩句在今天可以代表無房一族的心聲，居者有其屋的社會理想是不能松動的，杜甫即使是從事房地產事業(yè)，那么，也會致力于廉租房或者經濟適用房的建設，以解決中低收入階層的住房問題，而不是面向高收入階層去建造商品房。目前，廉租房和經濟適用房的確存在供應不足的問題，需要政府出臺一系列政策措施來進行引導。這一部分住房的房價與房租，相應也會“以人為本”，穩(wěn)定在合理的范圍。

　　至于高檔住宅和高價商品房，由于其購買者絕大部分屬于高收入階層和數(shù)量不少的投資客，討論這部分住房的供求是一件很有意思的事情。《中國證券報》最近撰文指出，上海不少樓盤近期遭遇了畸高的撤單率(買房后又退房)。某樓盤的數(shù)據(jù)顯示，已售出房源是1342套，撤單次數(shù)卻高達916次，大多數(shù)月份的撤單率占到當月簽約數(shù)的1/3以上，部分月份撤單率甚至高于簽約率，如今年10月其簽約次數(shù)為132次，撤單達244次。而該樓盤今年漲幅已經達到了80%左右。業(yè)內人士表示，很多樓盤在原先并不熱銷的情況下，想要抬高價格，只能先靠自己內部“消化”，炒作漲價熱銷的局面。有業(yè)內人士指出，當前

上海房價大幅拉升的空間已經有限，而濃厚的投資心態(tài)對樓市的穩(wěn)定發(fā)展十分不利。因此，從實質意義上而言，上海并沒有出現(xiàn)供不應求。在投資過熱的情況下，

上海樓市正面臨一把雙刃劍：“如果市場走強，投資熱將助推房價，而如果市場走弱，投資熱則可能導致房價大幅下跌。”

　　從這個意義上來說，市場中的房價就有如棋局，視博弈者的心態(tài)在局中最終偏向了哪一方。房地產商潘石屹在其博客里說過一句話——“在市場經濟中最重要的是作判斷”。很簡單，但是很對頭。

小調查

1、近期內地大中城市的房價是否已顯現(xiàn)下跌趨勢？ 已顯現(xiàn) 未顯現(xiàn) 不好說 2、您認為近兩年，內地大中城市的房價走勢如何？ 上漲 下跌 不好說 3、從長期來看，您認為內地大中城市的房價走勢如何？ 上漲 下跌 不好說

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