■ 觀察家

　　據(jù)報道，近期北京上海廣州深圳四地房市出現(xiàn)變化，廣州、深圳房價下跌，北京高檔樓盤暗降，上海進(jìn)入僵持（12月6日《南方周末》）。

　　市場一有波動，有些聲音就認(rèn)為是拐點(diǎn)。但如果從中國的社會經(jīng)濟(jì)與房市的關(guān)系來看，就很難有這種結(jié)論。中國的房地產(chǎn)發(fā)展依托的環(huán)境是人口紅利、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、人民幣升值潛力。判斷房價長期趨勢可以有兩個指標(biāo)，一是我國經(jīng)濟(jì)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平時，房價也基本達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平；二是中國的城市化達(dá)到相對穩(wěn)定狀態(tài)，也就是城市人口和農(nóng)村人口比例基本倒過來。

　　近年來，國家有關(guān)調(diào)控部門出臺了一系列包括財稅、金融等措施的房市調(diào)控政策。這些政策在一定程度上是合理的，有效的。調(diào)控政策措施可以減緩市場的波動，對經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定具有一定的保護(hù)作用，但基本屬于硬著陸。房市和資本市場一樣，最終的決定因素是市場，或者說是國家的經(jīng)濟(jì)背景。政策措施可以調(diào)節(jié)過程，但改變不了結(jié)果，可以控制過程中的非理性成分，但不能控制未來的發(fā)展方向。

　　北京等一些大城市成交量萎縮并不表示供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，只能說明市場的觀望氣氛濃厚。新增供給量、市場存量、土地供給量也同時在進(jìn)一步萎縮，住宅新開工面積的持續(xù)下降，土地供給的年末放量不能掩飾供地計劃難以完成的尷尬，更抵消不了前幾年土地供給的虧空。這些對短期內(nèi)的

　　從長期來看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定需要稅收和金融體系的完善，而我國的房地產(chǎn)稅收體系和金融體系非常初級：稅收集中在開發(fā)銷售階段，稅負(fù)很重，市場一熱，想到的辦法就是加稅，結(jié)果越加成本越高。同時，國外比較常見的房地產(chǎn)金融衍生品基本沒有，分散風(fēng)險的機(jī)制也就沒有。靠行政手段的硬著陸短期效果非常明顯，但一抓就死，一放就亂。四年來房地產(chǎn)價格都是在調(diào)控后出現(xiàn)短暫的下降，一旦效應(yīng)釋放后，反彈更厲害，房地產(chǎn)市場利空出盡，也會利好。

　　因此，目前的低潮只是暫時的。成熟的房市具有明顯的特征，住房結(jié)構(gòu)是合理的，普通住房、別墅、高檔住房等市場結(jié)構(gòu)分布非常穩(wěn)定；二手房市場、租賃市場高度發(fā)達(dá)，任何家庭改善住房首先想到的是舊房；以物業(yè)稅等持有稅為主的稅收體系健全；金融衍生品市場發(fā)達(dá)，炒房不如炒房地產(chǎn)基金等產(chǎn)品，住房保障體系完善；大多數(shù)家庭都不愁住。這些特征我國的房市還遠(yuǎn)未達(dá)到。

　　因此，房市的一時停滯，不能成為住房制度改革減緩的借口。OPEC因?yàn)橛蛢r輕微下跌而拒絕增產(chǎn)，我們的管理部門不能如此短視。住房保障制度、

　　□陳則明（博士 上海社會科學(xué)院

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