李璽 緯聯(lián)地產(chǎn)顧問(重慶)有限公司 事業(yè)部經(jīng)理

　　雖然現(xiàn)在重慶房價(jià)上漲得厲害，而且在這幾個(gè)月中，許多樓盤的銷售業(yè)績并不理想，成交量大幅萎縮，但這并不影響重慶的房價(jià)未來仍有上漲的趨勢。

　　銷售量被提前預(yù)支

　　在這兩個(gè)月里，重慶的新房銷售情況一落千丈，完全沒有前幾個(gè)月的火爆景象。但出現(xiàn)這樣的情況是很正常的現(xiàn)象。

　　造成這樣的局面主要出自兩個(gè)原因：第一是購買超前透支。許多購房者在看到今年六七月份重慶的房價(jià)出現(xiàn)飆升的現(xiàn)象，便迫不及待地購買住房，有些購房者甚至是把下半年甚至明年的購房計(jì)劃提前到這今年完成。有統(tǒng)計(jì)顯示，在今年的7、8、9月份，重慶每月銷售的商品房均達(dá)到220萬平方米，這3個(gè)月的銷量總和相當(dāng)于前兩年的銷售量總和。由于購買人群提前透支消費(fèi)，導(dǎo)致到了今年下半年購買力減弱。第二個(gè)原因是價(jià)格上漲得太快，不管是自住性購房者還是投資性購房者，都表現(xiàn)出了明顯的觀望情緒。例如，某個(gè)樓盤在短短兩個(gè)月時(shí)間里，價(jià)格就來了個(gè)三級跳，從每平方米3600元漲到4500元，又漲到每平方米5000多元。一手房的價(jià)格上漲幅度過大，超出了購房者的想象預(yù)期和承受能力，再加上國家的一些調(diào)控措施，例如限制銀行貸款發(fā)放等，使得投資者害怕現(xiàn)在把錢投進(jìn)新房，等到想轉(zhuǎn)手出售的時(shí)候，二手房不好脫手，因此觀望情緒越來越嚴(yán)重，成交量大大減少。

　　新

房價(jià)格還將看漲

　　雖然交易量減少，但重慶的商品房價(jià)格并不會因此而下降，這主要由以下3個(gè)原因構(gòu)成。

　　首先，北京、上海等城市的房價(jià)在近幾年一直處于快速上漲期，這些城市樓盤的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元以上，房價(jià)存在很大的泡沫，價(jià)值上升空間變得很小。而重慶的房價(jià)并沒有持續(xù)處于高速上漲期，而是在經(jīng)過一段快速上漲階段后又穩(wěn)定在這個(gè)價(jià)格，讓市場對這個(gè)價(jià)格有了適應(yīng)和消化的過程。重慶的房價(jià)在2003—2004年處于高速上漲期，從原來的均價(jià)每平方米1000多元上漲到每平方米2000多元，在這以后的2004年—2007年上半年，重慶的房價(jià)長期處于這個(gè)價(jià)格，漲幅都不大。直到今年6月份之后，重慶直轄10周年以及重慶成為試驗(yàn)區(qū)等一系列利好因素的推動，重慶的房價(jià)才又上到一個(gè)新臺階，均價(jià)達(dá)到每平方米3300元左右，這一價(jià)格和其他城市相比，仍舊處于較低的價(jià)格。

　　其次，房價(jià)的上漲要遵循價(jià)值規(guī)律，也就是說商品房的價(jià)格是隨著房子本身的價(jià)值上下波動的，但不管怎樣波動，價(jià)格都不能脫離商品房本身的價(jià)值太遠(yuǎn)。在北京、上海這些一線城市，房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房本身的價(jià)值，

開發(fā)商的利潤甚至達(dá)到百分之一百。因此這些城市的房價(jià)被認(rèn)為出現(xiàn)大量的泡沫，當(dāng)房價(jià)脫離商品房本身的價(jià)值，高到一定程度的時(shí)候，超出人們的承受能力，沒有人愿意為這些“天價(jià)房”埋單，降價(jià)于是變成了開發(fā)商必然的選擇。而重慶房價(jià)的上漲幅度一般都在每年10%左右，這是一個(gè)很合理的價(jià)格上漲幅度，而且重慶的商品房的一直處于低利潤銷售狀態(tài)，泡沫成分很少，比較接近商品房的本身價(jià)值。

　　最后，土地成本是商品房價(jià)格的一個(gè)重要組成部分，地價(jià)的高低決定了商品房價(jià)格高低。現(xiàn)階段，重慶的地價(jià)一路看漲，不久前北濱路的地價(jià)是每平方米1000多元，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米3000多元，江北城的地價(jià)更是漲到每平方米5000多元。因此，在地價(jià)一路看漲的情況下，重慶的房價(jià)要降下來也不太可能。

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