保障性住房的合理房價應當讓這一階層的家庭有能力進入購房市場。制訂保障性住房合理房價是將房地產市場宏觀調控落到實處的重要一環，否則“穩定房價”就沒有測量標準，也無法操作。

　　⊙李開發

　　繼建設部等九部門聯合發布《廉租住房保障辦法》后，經濟適用房管理辦法也有望于近日浮出水面。據悉，即將出臺的經濟適用房管理辦法，將以此前發布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（下稱《意見》）為藍本，將“有限產權、政府優先回購”等關鍵點納入其中。而且，此《意見》明確指出，經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權，其今后上市交易將受到種種限制。“這意味著，包括經濟適用房在內的混淆于保障性住房與普通商品房的歷史被徹底終結。”

　　將保障性住房與商品房以明確的標準區別開來，不僅對于住房保障本身，對于今后的調控政策的走向等也具有非常重要的意義。

　　已經過去的3年，是

房價持續暴漲的3年。在國家連續三年的房地產宏觀調控政策背景下，房價上漲勢頭并沒有得到有效控制，甚至越調越漲。其中一個重要因素在于沒有區別對待、分別用力。筆者認為，思路決定出路，不能眉毛胡子一把抓。

　　房地產市場分兩大塊，商品房與保障性住房不是一個消費人群。商品房市場由市場自發調節，政府不需要管太死。要管理與調控的是關系民生的保障性住房。溫總理前不久在新加坡考察保障性住房有一番重要講話，核心就是要建立一套模式，通過限價房、經濟適用房、廉租房及小

戶型住房，使保障性住房成為市場供應的大頭。

　　筆者認為，搞好保障性住房建設，首先就需要一個標準，即要有一個城市保障性住房合理價格的形成體系。

　　社會主義

和諧社會中人民享有充分的住房權利。正像汪光燾部長在2007年全國建設工作會議上指出的，“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障”，他說，“從十多年探索與改革的實踐看，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題。”

　　權利體現在具體的政策中。1998年國務院相關文件制訂的保障性住房補貼標準是3口之家60平方米，即人均20平方米，2005年以來，建設部政策研究中心曾公布小康社會住房標準人均30平米。我國作為人口大國，參照保障住房標準來統籌保障性住房建設，用小康住房的標準來指導城市商品住房建設，具有突出的操作價值與實踐意義。每個城市的資源情況不同，人口集中度不同，小康住房標準也應當有所區別。

　　近幾年來國務院政府工作報告中提出，要重點開發面向廣大百姓的中低價位的商品性住房與經濟適用住房和平抑房價的基本精神，所謂“重點”即數量上要占大頭，所謂“面向”是指城市居民有基本償付能力的價位的住房。

　　目前，實際需求保障性住房的數量看上去并不大，實際上是我們提供的太少，加上房價倒逼提前消費的人群較多。在有條件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中，只有至今沒有住房、有住房但面積小于保障性住房標準、現有住房功能落后、質量差的城市居民才是實際需求的用戶對象。據筆者的研究，這個數量不會超過城市家庭的30%，而且近期有需求的則可能是其中的一半左右，并不會給社會帶來巨大的壓力。

　　根據每個城市的大小不同，經濟增長及住房需求量不同，合理的保障性住房價格計算方式應該是：第一步，計算城市居民平均年收入及統計城市人口。第二步，計算城市家庭平均人口與家庭平均年收入。第三步，用家庭年收入平均出月收入，并得到以月收入40%歸還20年8成商業貸款的月供數。我們需要有提高保障性住房消費能力的住房信貸制度。公認的前提是，在居民家庭收入的總支出中，支付住房貸款的款項不能超出總數的40%。第四步，按月供為家庭收入的30%標準計算出可承受的房價下限，此房價即為城市保障性住房的合理房價指標。

　　以北京市為例，2006年人均年收入為19978元，戶籍人口與半年以上的常住人口為1530萬人，戶均2.7口人，按保障性住房標準為54平方米，家庭年收入為53940元，月家庭全部收入為4495元，當其中的40%用來支付月供時，月供額1798元，此時用商業貸款公式倒推計算，只有當房價為5515元/平方米時，20年期，首付20%，貸款80%，月供正好為1798元。這也是北京市2006年保障性住房合理房價的上限標準，房價高于這一標準，中等收入階層就承受不起了。確定了上限之后，在上限與實際房價的區間里，我們可以知道有多少家庭有基本的消費能力。

　　城市合理房價顯示的城市居民的購房能力，讓我們知道了標準的上限。筆者認為，保障性住房的合理房價應當讓這一階層的家庭有能力進入購房市場。其次，保障性住房合理房價還可表明，城市房地產市場是投資性市場還是消費市場。超出合理標準，引起的是投資與投機的需求。投資與投機性需求任何時候不應當超過總量的20%。第三，制訂保障性住房合理房價是將房地產市場宏觀調控落到實處的重要一環，否則“穩定房價”就沒有測量標準，也無法操作。過去那種缺少標準與依據的調控方式不應當繼續存在下去。（作者系研究員、《中國經濟名家講壇》副理事長）

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。