張華　　

　　中天置業事件仍被坊間熱議。1.7億元的財務黑洞，140家門店被迫關閉，2000余員工受牽連，受損失的客戶無法統計，這些數字使房地產業在這個冬天顯得特別“冷”。誰都不希望看到第二個中天置業浮出水面。毫無疑問，蔣飛的出逃并非一朝一夕的沖動，而可能是處心積慮。那么，又是什么原因導致了蔣飛事件發生呢？我們可拿其與當年順馳的孫宏斌來做個對比。

　　有人說，當年的孫宏斌和現在的蔣飛都倒霉在趕上了地產業緊縮期。確實，今年以來，房地產及貨幣緊縮措施頻出，可謂緊鑼密鼓，部委的治理決心顯而易見。當年的地產大亨孫宏斌也被2004年的“多炮連發”宏調重重撞了一下腰，正在大步流星擴張的順馳資金鏈告急；去年9月，孫宏斌彈盡糧絕。

　　但是，這絕非孫蔣二人倒掉的根本原因。眾所周知，孫宏斌當年是由于手筆太大，不斷買地，染上了“擴張癖”，最后收不住場；對于蔣飛的倒掉，緊縮期同行的“御寒能力”都比較強，唯獨中天置業出問題，顯然緊縮不能構成直接的因果關系。有人說中天置業模式害了他。所謂中天模式，即缺乏第三方監管，由于購房款在中介公司賬戶上都會停留一段時間，客戶資金可能被拿去進行擴張。蔣飛倒掉的罪魁禍首真是商業模式的瑕疵嗎？筆者不以為然。

　　據廣州滿堂紅地產研究部肖文曉稱，中天置業的模式在

房地產市場景氣時一般不容易出現問題。但在樓市不太景氣的時候，挪用行為的風險就不可忽視了。然而，現在多數房地產中介的運作模式與中天置業基本無異，動輒稱“第三方監管缺乏”注定中天置業倒掉的話，整個行業不早已岌岌可危了？這顯然是一種“馬后炮”且站著說話不腰疼的判斷。

　　房地產商孫宏斌當時又是怎么做的呢？

　　盡管其備受緊縮措施的煎熬，但孫宏斌仍然提出在

順馳2004年銷售20億元的基礎上，揮筆將2005年的目標定為100億元，王石當時稱孫宏斌“睜著眼睛說瞎話”。盡管其后的事實證明王石當時一語成讖，但孫宏斌當時之所以野心十足，則在于他對自己商業運作模式，特別是其極高的資金使用效率的信心。

　　孫宏斌當時可謂“膽大心細”，盡管對銷售額的設定有大躍進嫌疑，但他在拿地、項目定位等方面可謂恰到好處。拿地多拿郊區，或是有潛力成為CBD的地塊，做項目只做中低端的住宅項目。同樣，在資金使用效率上，一個40萬平方米的地塊，從開始施工到開盤銷售，只用兩個月時間，孫宏斌把資金使用效率發揮到了極致。

　　回頭再來看現在的蔣飛，他對中天置業的定位其實一直不明確，表面定位為高端客戶，但中端的也做，低端也不拒。事實上在房地產緊縮時期，整個房地產中介的客戶定位都已變得模糊，有胡子眉毛一起抓的味道。這種作法看起來并無大礙，但可能正成為侵蝕中天的元素。多重定位容易導致資金規劃和運用混雜無序、低效，資金鏈很容易驟緊。

　　一言以蔽之，孫宏斌與蔣飛的商業模式都不是各自最后拘謹的主因，孫是由于擴張速度太快、手筆太大，蔣是由于資金運作效率太低(個人金錢觀暫不考慮在內)，而蔣的這一短處正是孫宏斌當年的優勢所在。財經作家吳曉波在《大敗局》中在順馳倒掉后對孫宏斌的評價頗有憐惜之情：“盡管遭遇地產寒流，但孫宏斌將企業的成長性做得如此的剛性，實在是一個很讓人遺憾的事實。”如今蔣飛的倒掉，單從行業角度而言，其在資金運作效率上的低能或許也正在被同行所惋惜——他如果能結識孫宏斌，學到其高超的資金運作術，或許就不至于逃之夭夭、成為萬眾唾棄的罪人了。

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