周清杰

　　●買房具有消費投資雙重屬性

　　●CPI樣本完全排除房價不妥

　　●絕大多數居民購房是為自住

　　●物價指標失真喪失原有意義

　　今年以來，隨著豬肉、方便面、食用油、原油等關系國計民生性商品價格的紛紛走高，社會各界對國家統計局每月公布的CPI(消費者價格指數)也給予了前所未有的關注。盡管CPI也呈現出逐月高企的趨勢，但許多普通城市居民卻感到數據偏低，似乎不能反映生活費用的變動情況。有關專家對此的解釋是，首先，CPI是一個平均數概念，與某一個家庭的具體情況會存在一些偏差；其次，公眾尤其是城市居民對CPI的感覺偏差更多地是來自于商品房價格上漲因素，因為按照國際慣例，住房屬于投資項目，是不計入反映居民生活消費支出水平的CPI中的，所以城市商品房價格的上漲是不會直接推動CPI提高的。

　　從最直接、最一般的意義上說，城市居民購買住房是主要是為了滿足居住需要，減少寒冷、炎熱、風雨、盜竊、搶劫等外界不利因素的影響，通過減少住宿、吃飯、儲物等生活成本來增加生活便利程度，通過富有個性的

裝修、家具擺設等提升生活品位，提高幸福度。因此，居民為滿足以上需要而進行的購買住房，該支出應屬于消費。從某種意義上講，城市百姓的居住用房與游牧民族的帳篷有著完全相同的功能。

　　我們認為，城市居民的住房支出之所以會有投資性質主要是基于以下事實：第一，由于工作變遷、人口遷移、家庭人口增加等原因，已經購買住房的城市居民有銷售原有住房的現實需求；第二，存在住房交易市場，使有以上需求的居民可以找到買主，順利成交；第三，也是最關鍵的一點，當居民進行房產交易時，往往可以以比購入價更高的價格出售住房，獲得經濟收益。這是因為，隨著經濟的發展和城市化程度的提高，土地用途日趨多元化，需求激增，在建筑用地(尤其是城市)基本不變的情況下，土地價格必然快速上升，所以已經購買住房的居民才可以通過跨期的交易賺取價差，從而獲得經濟收益。從這一意義上說，經濟發展到一定時期后，住房支出“可能”具有一定的投資支出特征。之所以說這種住房支出是“可能”投資，是因為居民的初始支出動機僅僅是為了居住，而不是為了獲利。在居住一段時期后由于某種原因而必須出售時，價差收益只是居民售房的伴生物。這類先居住、后出售的住房主要是消費特征，投資性屬于附屬特征。

　　但是，隨著市場經濟理念的逐漸深入，部分收入越來越高的居民意識到了在

房價的長期上漲趨勢中所蘊含的獲利機會，開始用自有資金以及借貸資金購買非居住房產，期待在未來某個合適的時機出手，賺取巨額價差。應該說，這種“為賣而買”的購房支出屬于標準的投資行為，已經完全看不出住房支出原有的消費屬性了。毋庸置疑，這類購房行為在我國的很多城市已經開始盛行，日益強化了居民住房支出的投資特征，甚至出現了溫州“炒房團”這樣的專業投資群體。當消費者蛻變成投資者后，房價自然就不是消費者價格指數CPI的內容了。

　　通過以上分析可以看出，居民住房支出的確具有消費和投資雙重屬性。只要承認這一點，我們就可以得出一個結論，完全將反映住房支出變動趨勢的房價排除到CPI樣本之外是不恰當的。在目前我國絕大多數城市居民購買住房是以居住為主，且房價持續高漲，成為許多居民生活支出重要部分的背景下，房價不進入CPI的一個直接后果就是物價指標失真。如果CPI不能準確反映居民生活費用水平的變動趨勢，那么，它就偏離了其作為測度人民福利水平指標的主要功能，失去了該指標的原有意義。

　　根據以上分析，我國目前的CPI計算方法確實有待商榷，而把住房看作投資是與國際接軌的說法也不能站住腳。資料顯示，澳大利亞、新西蘭等國是將購房支出視為消費，因而房價變動因素是要計入CPI的。而美國、加拿大以及歐盟一些國家則是將購買自有住房的支出既看作投資支出，也看作消費支出，在CPI計算中也會考慮住房成本的變動趨勢。

　　最近一段時期，國內主要銀行對居民購買第二套及第二套以上住房開始實施的新房貸政策給我們的信號是：居民的第一套住房與第二套及其以上

商品房可能是有不同的性質特征，需要區別對待。房貸政策的新變化或許昭示著，我國CPI統計的改革需要盡快提到有關部門的議事日程上來。

　　(作者為北京工商大學產業經濟研究中心副主任)

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