王建勛 許志永 蕭瀚

　　2007年11月12日，宋莊農民訴畫家李玉蘭房屋買賣糾紛案在北京市二中院開庭審理，人們對判決結果拭目以待。我們關注此案從根本上說不僅僅是為了維護畫家李玉蘭的權益，而且是為了維護農民對自己財產的處分權，為了捍衛農民的土地所有權。

　　宋莊畫家維權案的背后是公眾廣泛關注的 “小產權房”問題。雖然宋莊農民對自己房屋和宅基地的處分與農村集體建 “小產權房”出售的行為有細微差異，但核心都是對財產權的處分，本質上都涉及農民的土地所有權問題。

　　近期以來，一些政府官員公開指責 “小產權房”的興建，質疑“小產權房”的合法性，甚至下令拆除了大量 “小產權房”。我們可以理解 “小產權房”建設和出售過程中可能存在這樣那樣的問題，但這不構成根本否定 “小產權房”的理由。我們認為，對 “小產權房”的批評和指責源于對劇烈社會變遷和強烈社會需求的漠視，源于對相關法律法規的誤解，源于對土地制度改革的意識形態化抵制。據此，我們呼吁，盡快為 “小產權房”正名，承認其合法地位，切實保護公民的財產權，推動土地所有制的深化改革。

　　第一， “小產權房”的大規模興起有其深刻的社會經濟背景，無視這種背景將加劇 “民生”問題。隨著住房制度的急劇變革和城市化進程的不斷加快，城市的

房價節節攀升，人們購房的經濟負擔日益加重。在這種情況下，城市郊區農民利用集體所有的土地建房造宅，并以相對低廉的價格出售給城市居民。這種 “小產權房”交易使得無房的城市居民有了安身立命之所，使得農民有了經濟收益。此種自愿交易，可謂兩全其美矣！既然它不損害任何人的利益，既然它大大有助于解決 “民生”問題，為何要“叫停”和 “禁止”？

　　第二， “小產權房”的建設和交易沒有違反中華人民共和國 《憲法》和 《物權法》。那些反對 “小產權房”的人常常聲稱，這種房屋是建在農村集體所有的土地之上，將其出售給城市居民違反了法律。但是，我們遍查根本法——《憲法》和剛剛頒布的基本法——《物權法》，并沒有禁止將建在農村集體所有土地上的房屋出售給城市居民的規定。據說，那些反對 “小產權房”者的主要依據是全國人大常委會1994年通過 (2007年修訂)的 《城市房地產管理法》第九條和國務院辦公廳1999年發布的 《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。 《城市房地產管理法》第九條規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。” 《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》表明： “農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

　　然而， 《憲法》第十條明確規定： “農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”根據物權法原理，該規定意味著， “集體”對于農村和城市郊區的土地可以行使占有、使用、收益、處分的權利。也就是說，正如 “個人”或者 “國家”作為所有權的主體一樣， “集體”可以自行決定如何占有、使用、收益及處分它的土地，不受任何個人或者組織的干涉。同時， 《物權法》第三條明確規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”其第四條規定： “國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。” 其第六十三條還規定： “集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。”由此可見，集體所有的土地與國家所有的土地應享有同等的法律地位，沒有高低貴賤之分。因此我們認為， 《城市房地產管理法》第九條要求集體所有的土地須轉為國有土地后才可出讓的規定降低了 “集體所有權”的法律地位，與 《憲法》和 《物權法》相抵觸。

　　而國務院辦公廳 《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定 “農民的住宅不得向城市居民出售”則明顯違反了 《憲法》第十三條的規定 (“公民的合法的私有財產不受侵犯。” “國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”)和 《物權法》第六十四條的規定 (“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。”)。

　　第三，法院判決 “小產權房”(包括農民私有房屋)買賣合同無效，將帶來一系列社會問題和法律問題，極易引起社會動蕩。許多“小產權房”的買賣已在幾年甚至十幾年前完成，當事人雙方在當時都認可買賣合同的有效性，并且賣方已實際交付房產，買方已實際占有、使用、收益和處分該房產。也就是說，這種事實上的買賣關系已存續多年，社會秩序也是建立在這樣一種事實上的買賣關系基礎之上。倘若判決此類合同無效，將破壞已經存續多年的買賣關系以及人們對未來的預期和社會信用，破壞穩定的社會秩序。除了沒有國家機關頒發的 “房產證”以外， “小產權房”的買賣本身完全符合合同的有效要件，因而應當認定合同有效。

　　從長遠來看， “小產權房”的興起及農村土地糾紛的增加，表明當前的農村土地制度亟需改革。“小產權房”建設和出售過程中可能存在一些問題，但解決問題的思路不是開歷史的倒車，恢復國家對農村土地的嚴格管制，強化國家對土地處分的壟斷地位。隨著人口的大規模流動和農村房屋交易的頻繁，以成員資格和身份關系為基礎的土地集體所有制遇到了前所未有的挑戰和困難。市場經濟要求平等的交易主體，要求打破阻礙交易的身份關系。當一個農民遷出其所在的村莊時，需要自由地交易自己的房屋和土地。這時，如果限制其交易對象，不僅給交易徒增困難，而且導致農民獲益大大降低。那種認為農民會輕易賣掉土地從而背井離鄉、流離失所的看法是脫離實際的，據我們對出售房屋農民現狀的有限考察，那些出售房屋的農民，往往是在有了更好的居所之后才作出售房決定的。從事農業的公民和從事任何其他職業的公民一樣都是理性人，是其自身利益的最佳判斷者。

　　因此，我們主張，應從社會變遷的實際出發，盡快改革目前的土地制度，讓農民自由決定他們的土地交易和交易的對象。只有這樣，農民的土地權利才能得到真正的保護，農民才能真正成為農村的主人。

　　(作者分別為中國政法大學、北京郵電大學教師)

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　　來源：經濟觀察報網

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