呂尚春

　　下一個是誰？

　　游資撤身之后，深圳樓市陷入應擠壓價格泡沫40%的輿論沖擊之中。而京滬高端市場由于成交量放緩，更使各界開始小心翼翼地猜測：房價正處在一個趨平或者是回落的通道中嗎？下一個像深圳一樣折金斷戟般削落房價的城市會是誰？重慶，福州，惠州？不得而知。

　　熱錢正像南美森林中的那只傳奇的蝴蝶，而“蝴蝶效應”的微妙，正在于其出人意料的非線性演變路徑。龐大的流動資金從來沒有固定的目標，一旦一個城市突然擁有了與眾不同的“題材”，比如重慶獲批設立“全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區”，這個美妙的藍圖就展現了其 “黑洞”般的磁性——游資從深圳轉身西入重慶，重慶房價的基本線從2600元每平方米被炒至6000元每平方米。

　　那么，京滬等地的高端樓市成交量又為什么會下降呢？

房價漲幅過快，市場當然需要“反芻”；第二套住房首付、利率一并提高，起到了一定的攔截作用；而11月14日《上海證券報》的一則消息則給出了更為現實的解釋：“今年1-10月份，金融機構人民幣各項貸款余額已達26.03萬億元，新增貸款額已達到3.5萬億元，信貸增速已達17.66%，這一速度比銀監會要求的全年控制在15%以內已經快出了一截。銀監會要求，在今年最后兩個月控制放貸速度。”也就是說，由于多數銀行的住房貸款額度近于用完，商品房成交量開始自然滑落。這意味著，一旦挨到新的年度，新的住房貸款重開閘門之時，成交量將再度趨高，房價繼續攀高也并非危言聳聽。

　　從第一次，至第五次，再至可能的第六次，加息成為攔截流動性過剩的一個常規性做法。但這個過程幾乎是伴隨著房價一路飛升完成的，繼而再強調流動性之強勁，利率的提升對于買房者的攔截強度相當有限，0.25%調息幅度對于數以十萬、百萬計的房款，確實難有立竿見影的成效。

　　而另一方面，對于工商企業，5個0.25%就是1.25%，這意味著企業利潤的進一步攤薄。尤其對于制造業企業而言，本幣升值、利率上浮，哪怕是一次微小的調整，都是一次劇烈的振蕩。珠三角制造的PC用無線鼠標，在美國市場上售價是40美元，這40美元中，除去原材料成本，美國的設計公司要拿走8美元，銷售商拿走15美元，而中國廠商僅僅能得到5美元。可想而知，投資額動輒在億元規模的工業企業，贏利達到10%，也就是賺取1000萬元有多難。但是如果借助銀行貸款去炒房，只需付首付30%，在今年年初的深圳，用1000萬可以賺到1000萬甚至更多。眾多的中小企業騰出資金，在股市與房市之間來回沖殺，這已經是公開的秘密。

　　第一個從實業投資轉向資本投資的人已無從考證，但他的生存狀況我們卻可一目了然：在加息通道中，他的成本不斷上升，贏利不斷下降，同時因為他那微薄的利潤，對于地方GDP貢獻甚小，地方政府當然不會有積極性為他做銀行擔保。而如果去買地買樓，他會發現資本的杠桿效應能夠起到神奇的發酵作用，同時，“固定投資”額的迅速上升，對于地方政府的業績堪稱鼎力支持。這就是為什么地方的GDP含量中 “固定投資”通常可以達到50%的原因。

　　因此，我們會發現每一次加息只是把更多的中小企業推向投機市場，如果這些大宗個體資金集中發力，可以輕而易舉地抬高目標城市的房價。

　　從12月1日起，將全面禁止外資進入

房地產業，應當說此舉對阻截境外游資襲擊房地產市場，及時而有力。對于內地資金自身的流動性泛濫而言，僅僅加息是不夠的，利率提高對于工商企業而言，反而把他們擠向了資本投機市場。解決這個問題，大力扶持產業升級、技術升級、提高產品附加值，提高實業投資吸引力，擺脫低幣值下以勞動密集型為基礎的產業依賴，相對于加息也同等重要。由此看來，房價的問題并不僅僅是房地產的問題，只有通盤考量，才能真正化解資產價格快速泡沫化帶來的強大壓力。

　　來源：經濟觀察報網

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