李季先

　　對于近期因受房貸新政影響已經撲朔迷離的中國房市來說，來自政府的綜合調治還遠沒有結束。

　　除央行11月10日決定從本月26日起上調存款準備金率0.5個百分點，以及央行發布報告稱部分城市房價漲幅較高存在非理性因素預示央行會出臺進一步措施擠壓房產等資產泡沫外，即將于2007年12月1日起施行的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》把房地產行業投資行為全部列入“限制”行列，也不啻是政府綜合調治房市的又一“妙著”。

　　從房貸、

土地新政，到此次的外商投資目錄對房市間接釜底抽薪，政府調治措施一個緊接著一個，中國的

房地產市場終于迎來了彌足珍貴的制度缺陷消弭期，盡管這個消弭期由于宏觀經濟形勢的需要和各方面博弈的限制可能需要持續很長一段時間，甚至出現反復。譬如開征物業稅就因牽涉多方面博弈主體的利益，不大可能在短期內推出，而將外資完全依監管部門的意愿拒之于內地房地產業之外，也并不現實。

　　不過，就此次房市調治的目的而言，次第出臺的房地產新政對彌補房市制度缺陷并使之與國情契合，其制度加固意義自無疑問。

　　周邊發達國家的經驗及我國此前的調控實踐表明，在房市存在制度缺陷時，頻頻出臺并行之有效的房市調治措施不僅可以從經濟層面上抑止房市泡沫，而且還可以從政治層面上消弭因房產資產泡沫所引起的社會積怨，有助于政府在民眾最為關心的民生問題上贏得民眾支持，并使社會趨于和諧。恪于內地大部分城市的房產價格已嚴重脫離多數居民的收入水平，并使居民的可支配收入較之于快速上漲的

房價處于不斷下降之中，長此以往，房市對經濟繁榮的拉動效應將因其累積民怨而從根本上失去正當性。

　　要有效調治房地產市場，關鍵就是要充分認識房屋的民生效能先于房屋的投資工具效能，對政府而言，在前一效能沒能基本滿足的情況下，要堅決抵制后一效能實施且不得為其實施創造條件，然后在此基礎上法律政策一統，并不折不扣執行。

　　具體來說，政府部門調治房市要重點關注三個方面的問題。首先，選擇猛藥治市還是政策上的和風細雨要兼顧經濟安全和民生，即使是主要基于經濟安全出臺的房市政策，如果關系到民眾福祉，也要經得起民生拷問，特別是在房市這樣的主要以民生為基點的領域。政府應以貼近民生、爭取民心為己任，不能舍本逐末片面追求房地產對經濟的拉動作用。

　　其次，房價調治要注意利益平衡，不同利益階層都能在政府出臺的相關政策中找到惠及自己的位置。政策單純惠及某個群體或階層都不是當下政府應該選擇的理性房市調治政策。當下的房地產市場調治政策中有一種向弱勢群體傾斜的傾向，這是好事，但過猶不及，要避免將個別階層譬如中產階層變成政策夾心餅干。

　　最后，要結合上述第一個問題，擇機推出房地產市場長效機制，以徹底消弭存在于中國房地產市場中的物業稅缺失等制度性缺陷。缺少長效機制是影響中國房市健康發展的主要癥結所在，建立以物業稅、以有效供給為基礎的居者有其屋制度和土地有效流轉制為核心的房市長效機制是目前擺在政府面前的一個迫切任務。在這方面，早做比晚做要好得多。

　　(李季先 北京)

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