層出不窮的“地王”新聞以及節節高升的房價終于逼出了房產調控的殺手锏。從有關部門陸續推出的一些政策來看，下一階段的主要調控對象就是那些囤積了大量土地的“大地主”們。

　　文/本刊記者江南

　　2007年10月26日，國土資源部相關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時強調：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，為此國土部門已經制定了詳細的方法。

　　國土資源部有關負責人表示，最近有的房地產開發企業大量儲備土地成為媒體關注熱點。如果房地產開發企業“囤積”土地不及時開發，會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發展。為防范房地產開發企業“囤積”土地，縮短土地開發周期，促進供應土地及時開發，盡快形成商品住宅供應。

　　囤地之風日趨嚴重

　　仔細分析一下就會發現，有關管理部門將近期房地產調控的重拳打向房地產開發商的囤地行為，并不是沒有來由的。今年上半年，

房價出現持續上漲局面，供求矛盾已經被建設部認為是導致房價上漲主要原因之一。一方面是國土資源部促進各個地方政府開始加大土地供應量，另一方面，開發商在大肆拿地的情況下，由于不可能立即變成供應上市，供應的土地正逐步變成了開發商的“土地儲備”。這種情況下，開發商“囤地”行為已經直接造成了房產市場的供求緊張。

　　國家統計局發布的統計數據顯示，今年上半年，全國土地購置面積與土地開發面積增速繼續回升。上半年全國房地產開發企業完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，一季度是下降8.6%；分地區看，東部地區房地產開發企業購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%，中、西部地區分別增長7.7%和5.1%。與此同時，數據顯示，上半年完成土地開發面積為1.18億平方米，增長7.6%�？梢钥吹�，開發商買地的速度明顯高于土地開發速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。

　　廣東的統計部門更是公開質疑省內的開發商有“囤地”傾向。

　　上半年，廣東房地產企業本年購置土地面積1254.47萬平方米，同比增長27.5%；待開發土地面積4748.55萬平方米，增長0.1%。但本年完成開發土地面積1149.53萬平方米，比上年同期減少228.58萬平方米，下降16.6%�！岸诘亍眱A向十分明顯。

　　建設銀行研究部的一份《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：今年前5個月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。此外，開發商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣。

　　上市公司囤地最瘋狂

　　據統計，國內的上市公司是最瘋狂儲地的房地產開發企業。

　　以最著名的房地產公司萬科地產為例，其一改過去“現金為王”的策略，截至2006年年末，已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中2006年新獲取項目47個，總占地面積約910萬平方米，規劃建筑面積總計約1222萬平方米。到2007年一季度，公司再增19個項目，規劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的拿地步伐絲毫沒有停止。

　　另一家上市不久的地產公司北辰實業也絲毫不遜色，今年7月，其聯合北京一家公司以92億元的天價中標湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”，僅僅這一幅地王，就給北辰帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備。

　　老牌房地產企業金地集團2006年年報顯示，到2006年末，公司未結算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米。這部分土地儲備將可以保證公司5年的開發需要。

　　與北辰實業上市時間接近的保利地產同樣頻頻拿地，數據顯示，其現有土地儲備1000多萬平方米左右，分布在全國10個城市，至少保證了未來3年房地產開發所需。

　　四大措施打囤地

　　針對房地產企業愈演愈烈的囤地行為，國土資源部近日發文，明確規定一系列具體措施。

　　一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統一規劃，統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。

　　二是合理控制單宗土地出讓規模。大宗地出讓不利于市場競爭，不利于市場調控，要控制單宗土地供應規模，以增加土地供應宗數，吸引更多中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。

　　三是規定每宗土地開發建設時間。每宗地開發建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時形成住房有效供應。

　　第四是加大閑置土地處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發，堅決無償收回。

　　專家指出，上述國土部門提出的防范開發商囤地的具體辦法中，尤其值得注意“開發周期原則上不超過三年“這條辦法。雖然規定開發周期早有說法，但在各地土地政策中沒有得到切實的落實。

　　這項措施將從以下三方面影響未來土地市場供應：一是在土地出讓規模上，土地管理部門會根據競標房地產企業的實際開發能力，將出讓土地規模控制在其三年開發能力范圍內；二是在開發項目嚴格控制三年開發周期，如果開發商三年未完成項目開發將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發完畢的條件，開發商在受讓土地時也必須接受和做出相應承諾。

　　“地王”出現頻率將下降

　　國土部的“四條措施”并不是孤立的，此前9月28日也由國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。

　　國土資源部有關負責人表示，近年來，一些地方存在受讓人只繳納部分出讓價款，地方政府就按土地受讓人繳納出讓價款的數量分割發放建設用地使用權證，土地受讓人再用該建設用地使用權證申請抵押，并用抵押貸款支付剩余土地出讓價款。

　　為此，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，要求受讓人付清全部國有建設用地使用權出讓價款后，才能領取國有建設用地使用權證書。

　　根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬訂出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發放建設用地使用權證。

　　同時，土地供應還和國家力推的“廉租房”制度掛鉤。國土資源部有關負責人強調，各地要及時落實有關規定，調整土地供應結構，保證并優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地。要求省級國土資源管理部門在編報每年土地利用年度計劃建議時，要對廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的用地需求單獨作出說明。

　　并且在計劃中必須明確城市低收入家庭住宅用地的供應規模、布局和供應時序，并落實到具體地塊等。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。若廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地低于申報住宅用地的70%，不得批準用地。

　　專家認為，對于房地產市場來說，不得分期付款將使動輒成交總價數十億的“地王”大大減少。因為此前有不少開發商都是在高價拿下土地之后拖欠土地出讓金，甚至有開發商與政府部門私下協議付款進度。此外，還有很多開發商獲得部分土地使用權之后進行銀行融資并開發銷售，而銷售回款被用于后期循環開發，如此一來，有限的資金就可以撬動多個項目。

　　過去兩年來，全國越來越多的“地王”，有不少就是利用了這種資金撬動方式展開的。故此有專家認為，對于那些動輒擁有上千萬甚至幾千萬土地儲備的“大地主”們來說，根本沒有幾家能在三、五年內同時開發完成，它們即使不退地出來，也勢必不太可能繼續大規模拿地了。

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