激進之御

　　調控之下，房產再也難當大御

　　在一般人的概念中，房產投資是規避未來股市風險的最佳選擇之一，但由于一系列政策的出臺和整個行業的新局勢，房產投資可能不再是穩賺不賠的投資渠道，只有那些具備一定專業知識和對行業有了解的人，才能找到新的機會

　　采訪·撰文=丁凱

　　“由于目前貸款利率不斷上升，租金回報不斷降低，稅費嚴格征收，導致短期對于房地產的投資已經基本無利可圖。”2007年9月27日，央行、銀監會發文宣布上浮第二套住房貸款利率之后，北京中原房地產經紀有限公司華北區董事總經理李文杰表示。

　　有分析師認為，從市場的整體情況看，

房地產的投資價值逐漸被宏觀調控和來自各個方面的影響洗刷殆盡，從資金質押、投資回報等幾個方面看，房地產與其他投資品種相比已無明顯優勢。

　　房價或見拐點

　　新房售價的變化，將直接影響房地產的投資需求，而按照北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅的看法，2008年第二季度，北京新房售價將出現拐點。“我認為明年第二季度前后，北京可能會出現房價的小幅回落，但這并不是一個硬著陸的過程，可能會經過一段時間的僵持，隨后出現1%～2%的下滑。”張寅說。

　　張寅認為，可能造成以上局面的原因是北京新房成交量的持續下降、未來可能出現的加息、第一批限價房投放市場以及全球經濟周期對中國的波及。

　　最近1年多以來，北京新房的成交量始終保持下降，今年前7個月，北京商品房現房和期房銷售面積同比分別下降39.4%和14.6%。“目前的房價已經使對住房有實際需求的購買者望而卻步。”張寅說。

　　與此同時，房地產貸款的利率還在不斷提升。“到明年一季度，應該至少還會出現兩次甚至3次加息。”張寅和李文杰都認為目前加息通道對房地產投資已經產生了明顯的影響。

　　投資回報縮水

　　“北京的租金回報率一直在下降。”李文杰說，2007年9月與2007年4月相比，北京市中高檔住宅租金有所下降，4月的租金回報率在4.49%左右，而9月的租金回報率則只有4.15%，下降的原因主要是租金的上漲幅度遠遠趕不上房價的上升水平。所以在房價上升較快幅度較大的時期內，就必然形成租金回報率持續下降的態勢。

　　李文杰認為：“如果租金收益率不及貸款利率，甚至遠遠低于貸款利率,那么以出租的方式投資房地產將是一種高風險的行為。”目前的5年期貸款利率約為7.83%,從中原地產的監測和統計看，平均的租金回報約在6%～7%，高檔公寓的水平更低。

　　一名陳姓的香港投資者告訴記者，在2004～2005年前后，他在北京購置了兩套高級住宅用于向外企員工出租，“回報率達到12%，香港中環的頂級樓盤也不過5%～7%，而北京的投資回報也會逐步下降，當這個數字低于7%的時候，就是我退場的時候。”

　　變現能力孱弱

　　“當然，如果房子出售后獲得的溢價能填平租金方面的損失，這種投資仍然可以進行，否則就沒有太大意義了。”李文杰說，但實際上，房地產產品原本變現能力較弱，由于眼下各種交易稅費的嚴格征收，這種變現能力進一步受到抑制。

　　2006年國家九部委出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》規定，“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”。

　　2006年8月1日開始，按照國稅總局的規定，國內居民在進行個人

二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納

個人所得稅，該稅率為固定的20%。

　　就李文杰的觀察，今年成交的二手房交易，賣主仍然是賺錢的居多。“不過從成交的情況看，多數賣主的房子都已經持有超過3年。”當然，其中包括因各種目的—比如炒股—而將房屋套現的情況。

　　財務成本高企

　　考慮到房地產投資對資金占用量相對巨大，其投資收益就更打折扣了。9月27日，央行和銀監會已經宣布將第二套房的首付定為不低于40%，貸款利率不低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　在實際執行的過程中，一些銀行已經將第二套房的首付提高到50%的標準，這在北京，對于購買中高檔住宅的買房人來講，意味著至少超過50萬元的資金投入，相對其他投資品種，房地產投資的優勢進一步萎縮。

　　同時，房地產投資仍需計算回報收益是否足以彌補各種損失。李文杰認為：“由于中國的統計規則，房地產在CPI中的權重只占13.2%，遠低于國際平均30%的水平，因此，在房地產行業中，實際上CPI是遠遠被低估了，也就是說房地產行業的通脹遠遠超過人們的估計。”

　　因此，假設以CPI8%左右的水平計算，閑置資金的實際購買力將在大約8年后縮水近一半，而如果用于投資的房產在那個時間的價格增長沒有達到一倍左右的水平，這種投資實際上并不劃算。在首付仍為30%的時代或許可以認為利用30%的資金杠桿撬動較大幅度的房屋增值獲益頗豐，但隨著首付的提高和未來的加息，房地產投資的價值已經需要重新評估。

　　進場資金縮減

　　在上述因素之外，幾乎可以肯定的是房地產投資的進場資金目前呈下降態勢。張寅認為，在房地產的真實購買需求因高企的房價而卻步時，支撐房地產投資的重要資金來源是外來購買力量，其中主要是國內的異地購買和海外資金的支持。

　　一個明顯的例子是9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內，相對于年中月均近6000套的成交量，急劇下挫近2/3。“這主要是因為六七月間，深圳采取限制措施，規定香港居民在深圳只能擁有一處房產。”張寅認為。

　　在北京房地產市場，傳統上認為山西買家是較大的外來投資力量，“從最近的情況看，在北京買房的山西人漸漸少了，這股力量漸漸變弱；海外資金由于有政策限制，目前也比較敏感，較難進入；而溫州炒房者的名字已經很久沒有出現在媒體上了。”張寅說。

　　一直以來，對于房地產這個地域性極強的行業，國內一線城市的最高檔樓盤的購買，往往都由外來購買力支撐，而眼下，各方外來力量都逐漸退卻，昔日敏感的投資者們似乎嗅出了獲利空間壓縮的味道。

　　就市場整體來看，房地產顯然已經不適合充當投資工具，但仍有少數機會需要對行業把握較為精深的投資者甄別。“相對股市等投資方式，房地產畢竟還是一個風險較低的領域，在同一個城市的不同區位，甚至同一區位的不同項目，也有風險高低之別，今年1到3季度，CBD有些項目上漲幅度超過1萬元，所以我的建議是房地產還是適合中小投資者進行較長期投資的，當然前提是要對你選擇的項目有充分的了解。”李文杰說。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。