從某種程度上來說，只有把人們對物業稅的種種疑問，在政策和制度的設計層面上都解決的較好時，才可以說，開征物業稅的“時機已經成熟”。

　　文/《小康》特約撰稿 沈曉杰

　　雖然對普通人來說，物業稅似乎還是一個陌生的“新事物”，但所有人幾乎都知道，物業稅的“實轉”及開征，標志著政府又要在住房和土地等不動產上加稅了。它不僅“含金量”高，在有些國家是數一數二的大稅種，而且還不能像現有的其他房地產方面的稅種那樣“一次完成”，房產和地產方面的應稅人群，年年都要為此交出“真金白銀”。

　　如此，當下有關“物業稅”的爭論也把人們引向更多的疑問和思考。

　　一問：開征物業稅， 如果不能大幅降低房價，還有多少“必要”？

　　早在2003年十六屆三中全會發表的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中，“物業稅”的提法第一次出現在官方的權威文件上。“決定”指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。五中全會又進一步把“穩步推行物業稅”作為我國“十一五”進行稅制改革的重點之一。

　　在當時提出物業稅有一個基本的背景，這就是通過開征物業稅，把以往房成本中需一次性繳納的房地產稅費、特別是數額巨大的土地出讓金，以物業稅的名義改為按年收取。在當時，土地出讓金一般占到了房價的三分之一至二分之一。開征物業稅后，住房土地使用權期限為70年，在房價總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房價成本中的稅費水平，從而大幅降低房價的水平，降低買房者的“門檻”。在最早準備進行物業稅試點的廣東省，根據有關人士分析預測，開征物業稅后，“房價最高可下降39%”。

　　除了大幅降低房價以外，當時提出開征物業稅還有一個重要的原因，就是防止一些地方官員通過“賣地財政”，不當獲取和肆意揮霍土地收益，寅吃卯糧，爺賣仔地。物業稅的按年收取，使地方政府的賣地行為從財力上失去了動力。

　　但到了4年后的今天，當人們再一次提起物業稅的時候，它的含義已在今年初由中國稅務學會學術研究委員會“完善稅制改革研究”課題組的一份報告中就明確提出，“物業稅就是房產稅”。并認為，“作為房產稅，不能將目前房地產開發建設環節收取的多項稅費納入其中”。這份報告還特別指出，“土地出讓金實質上是政府收取的使用國有土地的租金，其與房產稅是兩個不同性質的收入，而且土地出讓金是當前城市地方政府的重頭收入，將其歸并到物業稅分70年收取也是不現實的”。因此，土地出讓金“不宜一并納入房產稅”。

　　有人說，這份報告，實際上代表了現在稅務部門在物業稅上的“主流思想”。如果真的以此來操作的話，那么這樣的“物業稅”不僅遠遠超出當初中央文件所說的“開征統一規范”、“取消有關收費”的界限，還必將損害老百姓的利益。因為如果以“抑制投機者炒房”為由，不加區分的一律再按年收取物業稅，這樣“稅改”的結果，只能是進一步加重老百姓的負擔。

　　這就提出十分重要的問題，將要“實轉”和實行的，究竟是一個可以使房價大幅降低的“物業稅”，還是一個不斷加重買房者負擔的“物業稅”？

　　二問：不加區分的“物業稅”，會不會造成重復收費收稅？

　　在國際上，物業稅有時干脆被稱為“地產稅”或“財產稅”，針對的就是土地、房屋等不動產，它征收的對象，是土地和房子的所有人和擁有者，并要求他們每年都繳付一定稅款，稅值也是隨地價和房產的升值而提高。

　　溫習這些“國際慣例”中“物業稅”的概念，關鍵還是要使人可以清楚的了解物業稅的一個基本核心： 物業稅不僅包括房產稅，而且也包括地產稅，是涵蓋了所有房地產方面不動產物業的稅費總和。

　　有了這些基本的概念，分辨物業稅是否有“重復收稅收費”，就有了判斷的依據。

　　據有關人士統計，在現在的商品房中，稅費不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產開發銷售階段的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅等，此外還有房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。附加到房地產方面的各種“費”更是多的五花八門。

　　既然現在的房地產市場中該收的稅費一個不少，這就意味著對這些商品房的購買者來說，傳統意義上的“物業稅”已經是應繳盡繳。在這樣的情況下，新開征的物業稅，如果不加區分的讓這些已經繳納了各種房地產稅費的商品房購房者，另外再按年繳納物業稅，當然就是“重復收稅收費”。

　　對于那些投機商品房，炒買炒賣、哄抬房價的炒房者進行有效的稅費上的“經濟制裁”了？并非如此。國家還可以用“土地和房屋資源過度占用稅”的名義，對超出個人自用標準以上的炒房者實行高額征稅。

　　三問：物業稅的征收，該不該城鄉有別？

　　根據統計測算，我國現在的城鎮居民住房剛剛100億平方米出頭。農村居民現有的住房面積，則高達225億平方米。除了在城鎮20多億的商品住房繳納過各種房地產稅費(也就是相當于物業稅)以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農村的200多億平方米的農民住房，基本上就沒有繳納過各種房地產稅費。

　　除了農民以外，在中國的城鎮，大約還有四分之三以上的居民住房沒有繳納(或未繳全過)各方面的房地產稅。這其中的大部分居民人均的住房面積只有15平方米左右。而恰恰正是這些買不起現在商品住房的普通民眾，他們的所居還是過去福利分房時，單位或國家所分的老舊公房。這些老舊房雖然也早已“房改”，但基本上享受了“免稅免費”的優惠。

　　從理論上講，所有這些從來都沒有繳納過、或者大多數的房地產稅都未繳納的住房，不管是“姓城”還是“姓鄉”，都是物業稅征收的對象，國際上的慣例也是如此。這里就引出一個問題，物業稅的征收，該不該在政策上城鄉有別？是不是只能在城鎮征收，農村就可以免除？該不該在具體的稅率設計上，使社會中的弱勢群體可以少繳、甚至免繳？

　　按道理，“法律面前人人平等”，稅收政策也不應該例外。稅改方面的一個內容，就是如何促進城鄉稅制的“一元化”。但是，如果物業稅在開征后沒有政策上的區別對待，對平均收入只有城鎮居民三分之一的農民，以及生活在平均線以下的城市貧民，這些社會的“弱勢群體”也統統要求每年繳納物業稅，沒有任何政策上的優惠，勢必就背離了稅收在社會二次分配中應起的“調節社會財富分配、促進社會公平的”基本功能。

　　但如果物業稅在農村對所有的農民都一律免收，那么對繳納物業稅的城市普通市民來說，就顯得十分不公。農村有的先富階層，人均的住房面積都在上百平方米以上，不少還是獨門獨院的大別墅，占用的土地高達數畝之多。如果這些人就是因為占了一個“農”字被劃分在了免繳或少繳物業稅的行列中，而那些住房面積或房屋占用土地只有這些“富農”的幾分之一、甚至十幾分之一，居住條件也遠比“富農”們的“鄉間別墅”要落后多的城市居民，卻要繳納更多、或者是稅率更高的物業稅，這樣的稅改結果，同樣也是一種“打貧濟富”，違背了征稅的宗旨和稅改的目的。

　　所以，在物業稅的征收上，既不能把以城鄉為界、以戶籍來劃分，也不能忽略收入的差別，不加區分的以同一標準進行運作。

　　四問：房改房和商品房，物業稅的征收該不該區別對待？

　　眾所周知，在中國城鎮的上百億平方米的居民住房中，除了少量的老宅是繼承下來的私房，以及20多億的商品住房外，估計在六七成以上的大多數，還是98年房改中福利分房的產物，也就是人們俗稱的“房改房”。當然，在20多億的商品住房中，也有不少是國家機關和國有企事業單位購買，然后再以“房改房”的名義，“論資排輩”的進行分發。

　　一個誰不能否認的事實是這一輪的以突擊分房為特征的所謂“房改”，有的“強勢部門”房改后，手上有2套以上的住房的不乏其人；有的掌管大權的“實力官員”，“房改”后一下子就名正言順的撈取了數百平米的豪宅。而對那些沒有財力保障實施房改的單位和職工來說，“無錢買房”和“無房可分”，“房改末班車”的最后的優惠只能是 “水中望月”。雖然在國家的房改文件中還有所謂的“貨幣化分房”政策，但不僅每平方米的“貨幣化的標準”僅僅只有房價實際的幾分之一，甚至是十幾分之一，而且就是這些少得可憐的“補貼”，在絕大多數單位也成了“泡影”。

　　所以，中國的這一輪房改，使社會成員之間的差別一下子遠遠拉大。有的人，成為擁有百萬、甚至數百萬豪宅的“房豪”，而有的人卻還只能“一無所有”。這里需要特別指出的是，這些靠著國有資產和財富在實行“房改”中一夜暴富、獲取超標準、高價值“房改房”的強勢群體，不僅絕大多數沒有盡繳納土地出讓金的義務，而且也免繳了大部分的房地產方面的稅費。這對繳納過土地出讓金和方方面面房地產稅費的購買商品房人群，就構成了一種社會不公。

　　五問：生存必須的居民住房和盈利致富的工商用房，誰更應為物業稅買單？

　　在今天的關于物業稅的討論中，幾乎所有的話題，都是圍繞居民的住房展開。似乎除了居民的住房以外，其他的性質的房屋和地產，都與物業稅無關。情況真的應該是這樣嗎？

　　物業稅中的“物業”，顧名思義是指“已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地”，所以，物業稅征收的對象，當然不僅僅是居民的住房，當然包括建立在工業用地和商業用地基礎上的所有不動產。

　　長期以來，中國的經濟發展存在著一種“重發展、輕民生”錯誤傾向。在土地的使用、分配的政策上更是“重商輕民”。有的地方為了一時的政績和GDP數字上的好看，在開發區等工業用地上異常“豪爽”。不少地方為了爭取投資，不僅在稅費上“大免特免”，而且對投資者工商業建房用地，也實行低成本、甚至是“零成本”出讓。這樣的政策導向，也使今天的中國出現以地生財、擁有上千億家產的“超級大土豪”。

　　而與此成鮮明對比的是，不少地方把老百姓生存所必須的居民住房用地當成了政府的“錢袋子”，甚至還產生了中國特色的“土地財政”。造成的結果是住房用地價格越來越高，開發商也借勢大漲房價。

　　國民享有適當而體面的居住權，是世界各國公認的基本人權之一。聯合國1999年發表的《關于獲得適當住房權的第四號一般性意見》中第一條就規定：“適足的住房之人權由來于相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。”

　　站在人權、民生的高度，物業稅的設計和實施，應該把這種“顛倒的歷史”糾正過來。對不同類別的房屋和土地，應該按照國際慣例和“文明規律”，不僅要一視同仁的征收物業稅，而且還應根據“生存權”和盈利性兩者本質的不同，對不同的物業，制定和征收不同稅費水平。如果要促進地方經濟的發展和就業率的提高，可以通過其他的政策進行反補，這也可以有效的防止利用土地暴富的情況發生。

　　六問：物業稅的矛頭指向，是開發商，還是普通購房者？

　　有人說，物業稅的出臺，主要針對的還是購房者中的炒賣者，而真正推高房價的開發商，并不是主要的目標。

　　如果物業稅的政策設計者真的是如此設想的話，那么新開征的物業稅，就很難起到調控房地產市場、抑制和降低房價的應有作用。因為占用土地，囤地捂盤最多的，不是普通的買房人，而是開發商。

　　眾所周知，在這一兩年的房價暴漲中，既有炒房者的推波助瀾，更主要的還是開發商的囤地、捂盤和惜售。有的開發商為了獲取最大的利益，囤積的土地，可以開發幾十年；有的開發商雖然開發了樓盤，但同樣是為了暴利，捂盤惜售，造成人為的短缺。所以正是開發商過度的占用了社會公眾的全民資源，并制造了房價暴漲，才使普通百姓買不起房。

　　其實，不管是囤地還是捂盤，他們都有一個共同的特征，就是已經占有了土地和住房這些不動產物業。這就標志著已經進入了“物業稅”的范疇。

　　所以，物業稅的開征，要想達到抑制和降低房價的功能，使社會中由此而引發的不和諧因素得到化解，就必須把“發力”的著重點放在開發商上。對人為操控的“空置房”和“空閑地”，在物業稅的稅率上制定最高的稅負水平，這樣，不僅可以有效的打擊開發商的囤地捂盤，還可以制衡投機的炒房者，可謂是“一箭雙雕”。

　　七問：物業稅的收取，是照面積算，還是按房價收？

　　在民間對物業稅的議論中，有一種很流行的觀點。這就是物業稅的征收，應該按照人均占有住房面積的辦法進行。有的網友甚至給出一些具體的公式，對擁有不同住房水平的人，實施不同的物業稅稅率。比如人均住房面積在人均30平方米的小康范圍內的，免征物業稅；對人均住房面積超過60平方米(小康標準一倍)的，超出人均30平方米的部分，每年按照超出部分的房價的10%收取物業稅；對超出小康標準兩倍以上的部分，按照20%收取；超出3倍的部分，按照40%標準收取。總之，每多出一倍的部分，收取的標準也要翻一番。

　　這樣的想法很有建設性，也很樸實，但不夠完善和成熟。

　　之所以這樣說，是因為在98年當初的房改時，我們就有過按面積分房的教訓。當初房改辦制定“房改”的補貼標準，就是按照面積來計算的。比如，一般干部職工的補貼面積標準為75平方米，科級干部為90平方米，處級干部為110平方米，廳局級干部為135平方米。如此的細分，已經體現了“官本位”指導下的差別。但是，它忽略了房地產的一個基本的市場規律，即居民的住房價值，除了和面積有關外，很大程度上還取決于住房的地點地段。就是對同一城市來說，因為區域和地段的不同，房價的差異也很大。有的甚至可以相差數倍。一個在市中心的80平方米住房的總價，往往比新區或者是郊區200平方米的住房的價格還要高。

　　正是因為以面積為標準的方式在政策上留下了如此大的“空間”，所以到了“利為己謀”的官員手里，這樣的政策又成了斂財和擴大財富差別的利器。一些政府機關和壟斷企事業單位，紛紛拿著納稅人的錢和靠著壟斷的暴利所得(如電信、煙草、電力和石化等行業)，以落實房改政策為名，紛紛加入搶奪城市黃金地段和市中心商品房的隊伍中；高官借助“房改”的“面積標準”，動用巨額國有資金，以單位的名義高價買取黃金地段的高檔豪宅，然后個人只需付出十幾分之一、甚至是幾十分之一的“房改房價”，就可以名正言順地獲取由國家買單的高檔商品住房。而普通干部職工或是被打發在房價最低的最差的地段“補齊標準”，或者干脆“無房給分”。這在中國已經是一種很普遍的現象。

　　通過“面積補差”，官員和普通百姓之間的家庭財富差別，一下子拉高了十多倍甚至更高。不妨來做一個基本的調查，看看身邊的處級以上的干部中，他們現在的住房價值是多少？有多少人居住的商品住房是自己以市場價在房地產市場自己買得的？房改的“福利分房”，使他們的家庭財富究竟增加了多少。從某種程度上講，“面積標準”的“房改”，也是造成主城區房價不斷高漲的原因之一。另外，不少先富起來的人以自己名義為家人(含父母、兄弟姐妹)購置商品房的，又該如何算面積，也是值得研究和區別對待

　　所以，物業稅的征收，如果還是繼續按照面積計算的方法，而不是以房屋實際價值的來確定稅率，就極有可能繼續推高各個城市主城區的房價，而且還勢必造成貧者越貧，富者越富的兩極分化現象繼續擴大。

　　八問:沒有全國統一的房地產信息系統,物業稅開征的“技術保障”從何而談

　　現在開征物業稅的一個重要的指導思想，就是希望通過物業稅，大幅提高“過度占有住房和土地”的炒房者總的稅負水平，大大提高炒房成本,使房地產市場的需求和消費重新回歸到“健康和良性”的軌道上。

　　這里出現了一個最基本的“技術問題”，怎樣判定誰是“炒房者”?在目前的房產登記中，不少地方同一城市內，在市區買房和郊區縣買房都不在一個地方登記，這就使同一城市內也難以核實誰是“多占者”；又比如，在不同城市“異地購房”，房產登記也是在各自不同的城市，而各城市間市民的住房信息系統又不是互通的，這就很難對異地購房的炒房者進行有效“治理”；再比如，有的人不僅在城市有房，而且在農村還有面積很大的“宅基地”和住房。但這些“關鍵的信息”，不僅房產部門難以獲悉，而且從權屬上也管理不到。因為建設部及各城市的房產部門包括相關的房地產法，管理和適用范圍，只是在城鎮，而農村則“超出”了他們的權限。

　　所以，沒有全國統一的房地產信息系統，期望通過物業稅來制衡“房地產上的過度占有者”就無從談起。

　　九問:不搞清楚土地的屬性,物業稅征收的合理性能夠成立嗎?

　　有人提出，現在所有的城市土地，包括政府從農民那里征收過來的城市建設用地，從法律上說都屬于國有土地。政府不過是把它們的使用權有期限地轉讓給了開發商，而開發商在造好房子出售的時候又把這種使用權轉讓給了購房者。要知道，土地連地面的房子都在一起，才構成真正的“物業”概念。那么，土地仍然歸國家即政府所有，地面上的商品房無非是在政府臨時出租土地的背景下蓋的，政府如果要征物業稅，其中的至少一半其實是要向政府自己征，因為政府是“物業”中土地的所有者。難道政府要自己向自己征稅嗎?如果向只是租借了土地使用權的居民收取其并不完整之物業的“物業稅”，這樣做合情合理嗎?而且，政府此前已經一次性收取了長達幾十年的各種土地稅費，即便要收物業稅，也要等到這幾十年期滿以后吧？而且，政府在出讓這些土地的使用權以前并沒有申明以后還要收物業稅，現在“臨時加稅”，豈不有違當初的契約?

　　十問：征收的物業稅，究竟應該用在何處？

　　物業稅的開征，無疑使地方政府的財政收入又多了一大塊。而且由于物業稅征收的面廣量大，使它成為地方財稅收入中“數一數二”的大戶。

　　但面對“天上掉下來的大餡餅”，很少有人想到，取之于民的這項特大稅收，又究竟應該如何的“用之于民？是把它當作地方政府政績工程的又一“金庫”，還是作為民生社會建設新的財力支撐？或者，干脆就把它定向地作為居民住房開發的財力保障？

　　筆者認為，物業稅的獲取來自于房屋、土地等不動產物業的相關利益人。它的本質，實際上就是對過度占有土地和房屋利益人的一種“收入分配再調節”。所以，以對土地和住房資源過度占有為開征對象的物業稅，就應該把主要支出用于補助和保障那些在不當住房政策和房地產導向下的受害者。幫助和補貼這些社會的弱勢群體。

　　按照建設部的統計，在十一五期間要由政府提供廉租房的困難戶就有980萬戶。為每戶投資10萬元建造60平方米一套的廉租房，就需要政府投入9800億元。實際上，需要政府提供廉租房來解決住房問題的困難家庭的戶數要遠大于此。據測算，如果全國城鎮10%的低收入者家庭都能靠政府提供的廉租房來解決居住問題的話，全國每年至少要拿出4000億元的財政投入。而這些巨額投入，目前都因沒有財稅來源而成為“空炮”。物業稅的開征，就可以為久久未能實施的城鎮低收入群體的住房保障，提供 “來之不易”的財力支持。

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