葉檀

　　苦等房價下跌的人恐怕又要失望了，數據說明房價未降。敢于預言房價下跌者，是因為昧于人民幣資產與國際貨幣市場大勢。

　　國家發改委、國家統計局調查顯示，2007年9月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，創今年新高，漲幅比上月高0.7個百分點；環比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點，全國有7個城市漲幅超10%。國家統計局最新公布的9月份 “國房景氣指數”達到104.99，比8月份上升0.51點，同比上升1.85點，于今年3月以后連續6個月環比攀升，創下三年以來的新高。

　　如果我們按照國家統計局計算CPI的方法，把房地產列入投資而不是消費，那么，就不能以消費價格對待房地產投資，而只能以投資價格看待，房地產是目前人民幣資產的主要投資品種。

　　要降低人民幣資產價值有兩種辦法，第一是讓人民幣匯率一次升值到位，這樣購房置地者就再也享受不到人民幣與房價同步水漲船高的樂趣了。不過，這一方法對整體經濟風險太大，已經被決策部門摒棄，我國實行的是穩步升值的策略。這就意味著，在人民幣能夠自由兌換之前，房地產投資都能享受到人民幣升值的溢價，對于境外投資者而言，這一點尤其有吸引力。正因為如此，所有圍繞中國房地產的投資，基金、股票、商業與住宅地產，都成為投資熱點。換句話說，如果房價下跌，那么也就意味著與人民幣相關的資產以及與房地產相關的建筑、金融等領域都會出現下跌趨勢。當然，人民幣升值速度加快的趨勢，值得投資者警惕。

　　另一個辦法是征收物業稅，關于這一點爭議甚大，有房地產專家提出疑義，認為政府此前出臺了一系列的提高稅費措施，可是房價照樣一路上漲。所以，這些房地產專家振振有詞說，根據經驗，物業稅對于抑制房價毫無用處。

　　對此我只能說，提出這些論據的是房地產專家而不是金融專家。我們迄今為止所征的稅都是在增加交易環節的成本，而不是在持有環節征稅。按照米勒定律，資產價格與供求無關，資金收益與資金成本無關，加息并非使貨幣堅挺的手段，而是貶值的補償。簡言之，我們在進行投資決策時，最終考慮的是投資收益，只要收益在成本之上就有可能進行投資，當由于公共交通等基礎建設完善以及富裕階層集中于大城市等預期導致房價一年上漲一倍時，對于所有投資者而言，都是不可抗拒的誘惑。此時央行即便從目前7.83%的房貸利率上調18個基點，稅務部門將交易稅與所得稅上調上萬元，全都無濟于事，投資者照樣會蜂擁而入。

　　但物業稅完全不同，是政府根據每年的評估價在持有環節按年征收，也就是說政府直接進入了收益環節獲取現在由購房者的部分紅利。并且，雖然在試點階段可能在1%左右浮動，但這把劍的鋒利之處在于，它是每年根據市場價格評估，稅率每年調整公布，計征稅額大小取決于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說，政府每年都會根據市場價格取走物業增值部分的紅利，對于投資者來說，這就是一年一落的達摩克利斯之劍。

　　征收物業稅之后的另一個效應，是房價交易成本會下跌。從理論上說，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，表現在房價中，成本有可能下降四成左右。但這并不是絕對的，還取決于市場對物業稅預期的消化時間以及政府推出的力度如何。

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