道然

　　由于媒體對“物業稅在全國十個城市空轉”的消息報道，使得關于物業稅征收的話題再次引起人們廣泛關注。國民經濟發展到一定階段，國家利益和私有財產利益的關系表現為日趨復雜，對二者利益關系的梳理、調整和確認，必然成為法律制度的責任和任務。我們面臨的國情正是如此。

　　什么原因導致

　　物業法呼之欲出

　　我國物業法的話題，從2003年十六屆三中全會提出：“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”，去年北京等6城市開始物業稅空轉實驗，到今年初國稅總局的《2007年全國稅收工作要點》又將“研究物業稅方案”列入2007年的工作范圍，一路成為公眾熱點話題。

　　從理論的角度看，國家制訂物業法，早已大勢所趨。第一，在我國稅收體系中，由于缺失物業法而嚴重影響稅法的完整性。其自身建設要求物業法盡早誕生；第二，早在起草《物權法》時，物業法的概念也就必然隨之出現了。原因很簡單：當國家給予公民私有財產保護的時候，財產人交納相關稅費就是義務。這表現為權利和義務的統一。所以說，當《物權法》承認保護私有房地產權益的同時，《物業法》對房地產課稅必將接踵而至。

　　從這個角度看熱點話題，至少會在思路上超然一些。但它絕不是問題的全部。當今世界上有200多個國家，實施物業法的也只有約80個。從世界三大法系的基本狀況來看，物業法的情形呈現出很大差異。比如奧地利、波蘭稱為“不動產稅”；德國、美國等稱“財產稅”； 新西蘭、英國、馬來西亞等稱之“地方稅”。

　　一般說來，多數國家和地區開征物業稅的目的是籌措地方財政收入，而我國臺灣地區開征物業稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產占有成本，從而促進不動產的流動和更有效的利用，提高不動產的供給量。韓國房地產經濟從2000年初開始過熱，首爾江南區首當其沖。韓國幾次修改財產稅來遏制房價漲幅。目前韓國的財產稅和綜合土地稅達到30%，并且將進一步提高稅率。顯然，物業法的神經，直接被地方財政收入需要，直接被房地產價格的極端化等因素牽動著。現在，我們再由此出發，以實際和理論的雙重觀點看待我國物業法的問題，就比較全面和理性了。

　　物業法與當前的房地產熱

　　物業法的客觀要求與當前的房地產熱有直接關系，將來物業法內容的修訂稅率的變更也被房地產發展所牽動。那么，究竟應該如何看待二者之間的關系呢？這也是社會最為關注的一個問題。

　　首先，物業法應該是房地產市場價格的調節器和穩定器，而絕不是房地產價格的打壓工具。二者之間，根本上不存在水火不容的對抗。物業法是國家法制體系的元素，其使命在于國家的整個經濟秩序和地方財政的穩定收入。用長遠和發展的眼光看房地產業，物業法一定會穩健地推動這個行業的健康發展。

　　但是，對于不正常不符合國情狀況的房地產價格暴漲現實，物業法肯定會起到強制的調節和遏制作用。比如，你買了一套或幾套不是自己住的房子，干什么？無非投資保值增值，無非用來出租獲得收益等。但是，如果你的增值或者出租收益還抵不上物業法稅率對你的課稅，或者收益不大，你還爭先恐后地去買多余的房子嗎？當然例子簡單了點，但道理很明顯。遏制不必要不正常的投資需求，冷卻市場的追捧，就是法律的強制調節功能。

　　宏觀經濟學大致區分需求為基本需求和投資需求。有人懷疑和指責國家對當前房地產投資需求的限制(如二手房的稅費和銀行借貸)，其實，在社會供給有限時，或者嚴重失衡時，國家必然為了盡量滿足社會貧困弱勢階層的基本需要而一定程度地犧牲社會的投資需求。否則，社會的貧富差距就可能加大，社會就可能出現不和諧，這是我們社會主義制度的本質所不允許的。

　　其次，物業法真的能讓眼下的房地產價格大跌嗎？這類觀點有炒作的嫌疑。在進入中等收入國家后，我國的城市化過程將要走很長一段歷程。城市建設，城市人口增加，城市人口住房的基本需求日益擴大和強烈，一定反映在房地產的供求關系上。其表現，必將導致一定時期的主流傾向，即求大于供。當社會的供給依然無法全然滿足社會的基本需求時，任何力量都難以顛覆或者改變這個格局，物業法的功能也是如此。物業法無疑會發揮對房地產過熱的遏制作用，但它的使命不是摧毀這個行業的發展，而是為房地產市場的發展起到平衡穩定調節的作用。

　　物業法對于

　　緩解社會貧富差距的作用

　　表象上看，物業法的功能一定會對社會貧富差距的擴大產生緩解中和的作用。因為不動產擁有多者，必然是社會富裕階層。而對其擁有的房地產征收高稅率的稅費，并且是持續不斷地年年課稅，又必然遏制其財富的膨脹。反過來稅收所得豐富地方公共事業特別是公共福利事業的發展，從而實現縮小貧富差距的社會調節作用。這的確是物業法普遍性的一項社會功能。物業法的這項功能性在一些福利國家發揮得淋漓盡致。

　　但是，根據我國的實際國情，一定要謹慎評估物業法的這項社會功能。這是因為，我國改革開放時間短，市場的發育性和成長性都不很健全，財富的獲取和聚集方式非常復雜，并且財富的占據形式往往不去轉化為不動產。西方人大都好奇中國喜歡用現金消費。這里除了我們民族的習慣性，我們的市場體制發育不健全，資本流通方式單一化等因素外，恐怕還有更深刻的社會根源。物業法是對不動產征稅的，如果財產擁有者階層不將大筆的財富變成不動產，而是以現金、股票等有價證券形式持有，那物業法對其如何呢？

　　物業法立法框架話題

　　物業稅的概念在廣義上依然存在分歧，但實質主要針對土地、房屋等不動產征稅。其特點是要求其所有者或占有使用者每年都繳付一定稅款。有消息說，國家稅務總局相關人士表示，物業稅基本框架已經確定，就是把現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　應該說，這樣無疑是個合適的方向。但是，在立法技術上將會面臨諸多挑戰和難題。物業法與其他法律的協調一致，物業法典與原有法規政策條例等契合上，國家利益和地方利益的統籌性方面，在地區間稅收利益平衡方面，以及在法典現實適應性的原則與韌性兼顧，以及國家物業法同經濟全球化現實相適應等等方面，我們依然有很多矛盾需要解決，立法的程序還有一段艱辛的道路，絕不是一朝一夕的事情。

　　總之，我們應該以熱情平和的心態，來面對物業法的一系列社會熱點話題，求得一個理性的了解和認知。

　　(作者為經濟管理專家)

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