所謂的富豪排行榜，不過是財富神話化及財經媒體娛樂化時代的一個怪胎而已。其實，不用那個排行榜，人們都清楚地知道，究竟哪些行業盛產富豪。而從道義上譴責那些房地產富豪毫無意義，因為，讓這些富豪坐擁巨額財富的，其實正是目前扭曲的土地法律體系。

　　房地產富豪的賬面財富和實際財富，主要來自其所擁有的土地。但轉過頭來想一想，開發商擁有土地，并且靠土地發財，難道不是天下最奇怪的事情嗎？據說，截止到今年7月底，某房產項目的土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。按照現有法律，這些土地當然是從各地地方政府手里買下來的。但是，開發商買這些土地，顯然不是用來建設自住房的，而是用來建設商品房向市民出售的。所以，土地對于開發商來說，只是一種用來發財的工具，而開發商的主要財富就形成于從政府手里買下土地到向市民出售房屋期間土地的升值收益。

　　確實，

開發商的收益主要來自于土地升值，而不是來自于其建筑房屋的企業家活動。因為，市場機制會使企業家活動的報酬在各個行業趨向于平均化。

房地產行業之所以盛產富豪，完全是因為目前的土地制度給了他們發大財的機會。房地產開發商從政府那里購得土地使用權，相應地也就享有了由此開始到出售房屋之前土地升值的全部收益的排他性權利。在某種通貨膨脹型繁榮周期內，開發商預期到土地價值將會迅速升高，那他根本不需要費勁地建造什么房屋，只要坐取土地升值之利即可，房地產行業的多數億萬富翁就是這樣出生的。

　　這個時候，政府通過種種政策來催促開發商建造房子，是不可取的。因為，既然土地的建設使用權已經歸開發商，開發商如何使用土地，乃是其經營自由權的內容之一，不容政府隨意干預。更進一步而言，這樣的干預毋寧說是自相矛盾的，因為，正是政府給開發商創造出了囤積土地的機會。

　　可以說，開發商之所以能夠囤積土地，之所以能夠坐收土地升值之利，完全是拜政府所賜。因為，按照現有法律和政策，政府只把土地賣給自己并不需要房子住的開發商，而絕不賣給自己需要房子住的市民，而且，也通過種種法律，嚴厲禁止需要房子住的市民自行購買、租賃土地去建造房子，比如，各地政府、甚至包括國土資源部，正在大張旗鼓地清理農民建造出來賣給城市居民的“小產權房”，你要自己從城市居民手中購買土地的所有權或使用權，也絕無可能。總之，市民要住房子，只能到開發商那里去買開發商在從政府手里買的土地上所建造的所謂

商品房。

　　政府對土地的壟斷是開發商壟斷城市房屋供應的基礎；反過來，政府獲取土地利益，也必須借助開發商對房屋的壟斷。本來，在一個自然的自由的市場中，不管住在什么地方的民眾，如果有住房需求，市民與農民之間、市民之間自然地進行土地、房屋的交易。比如，市民可以買城市其他市民的房屋及其土地，市民也可以到農村去買農民的房屋或土地，當然，農民也可以進城購買市民的房屋或土地。你會發現，在如此自然形成的自由的房地產市場中，即使存在開發商，也更多的只是建筑商的角色，除了少數情況之外，并不享有建造期間土地的所有權或使用權。這些權利在市民或農民手里，其收益當然也歸他們所有。

　　但是，在中國，這個自然的房地產市場被封殺了，即使勉強在法律、政策的縫隙中生長，比如小產權房，也會隨時遭到政府的清理、打擊。政府之所以如此，原因很簡單：在這個自然的自由的房地產市場中，政府除了得到交易的稅收之外，根本不可能享有現在那么龐大的賣地收入。

　　當然，政府要安享如此巨額的土地收入，就必然以開發商壟斷房屋供應作為其補充性制度，因為政府要取消市民之間、市民與農民之間圍繞土地、房屋的自由交易。就不得不引入在幾乎任何國家和地區都看不到的畸形的開發商制度——也許，唯一可以相提并論的是香港的開發商，內地的房地產制度本來就是抄自香港，而香港的開發商制度也是為了方便政府占有土地收益。香港富豪多地產商，其制度根源與內地相同。這些開發商是政府壟斷土地、獲得土地收益的輔助工具，政府既然通過開發商截留民眾本應得到的土地升值收益，當然也就不阻止其大發橫財，對政府來說，這總好過聽任民眾自由地進行土地交易。

　　所以，那些財富排行榜上真正的首富，其實是各地政府。開發商確實靠著對土地使用權的暫時占有而紛紛成為富豪，但政府把全部土地倒賣一遍、甚至兩遍、三遍的收益又該是多少？這筆收益本來應當歸政府嗎？中國經營報記者：作者為九鼎公共事務研究所研究員

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