北京華遠集團董事長任志強（圖片來源：南都周刊） 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　我本來也沒有以房地產商人的利益出發來考慮問題，從過去到現在都不是。

    我只是更接近市場，比一般人更了解情況。　　

    我的目的很清楚，就是讓政府變得更好。如果政府能更早地聽取我們的意見的話，也許市場不是今天這個樣子。　　

　　南都周刊記者 陳建利

　　編者按

　　任志強，北京華遠集團董事長，中國房地產界最出名的商人之一。江湖中人贈一番號：“任大炮”。因為任個性鮮明，善于辯論，常有驚世駭俗之言。這幾年來，任志強提出的觀點包括：“商品房應面對的只是中高收入家庭中的富人，不應讓所有人都買房”；“政府的工作重點應是提供保障住房權利的公共產品，而不是限制

房價”；更多的低收入家庭應靠政府解決廉租房、而不是“居者有其屋”……在貧富對立情緒極為敏感的今天，任志強這么說，顯然容易觸犯大部分人的正義神經，所以他也被視為富人階層的“囂張”代言人。然而，平心而論，任的言論盡管逆耳，卻未必沒有道理。

　　日前，央行與其他幾個部委聯合發文，要求第二套貸款購房的首付比例不低于40%，并給出了三條充滿爭議的基線：公積金貸款不算“第二套房”，還完了貸款的不算，夫妻雙方有一方未還完貸款的算。那么，在任志強看來，這一政策究竟有多少可行性呢？能起到打壓住房投資需求的目的嗎？聯系近年來對房市越是調控樓價越是高漲的尷尬現實，這些出臺的打壓房產需求的政策是否違背了市場規律？就這些問題，記者專訪了這名說話一貫肆無忌憚、角色越來越像公共知識分子的房地產商人。

　　“第二套房”新政，有多少可行性？

　　南都周刊：日前，央行與其他部門聯合發文，要求第二套貸款購房的首付比例不低于40%，在你看來，這一政策主要是為了減少銀行的房貸風險，還是為了打壓房地產的投資性需求？

　　任志強：都不是。一些政府部門認為是要限制需求，建設部明明知道供不應求是房地產市場的主要矛盾，但建設部左右不了國土部，沒有辦法讓土地的供給滿足市場需求，所以不得不用限制需求的辦法來壓縮需求。

　　但現在看來是多重矛盾，為什么會在第二套住房的標準上有多重爭論？從現在的爭論看，政府一些部門出臺這些政策的意圖是不明確的。什么是第二套住房，英國、美國、法國人家都有明確規定，同時買了兩套房子，并擁有六個月的才叫第二套住房。因為這期間要

裝修、要搬家、要安排工作等，所以要先買一套房子，然后才能更換，在六個月內只要把第一套住房賣掉，就不算擁有第二套住房。中國的規定是不合理的，要按照國外的規定就很合理，就是把房子賣掉，因為買賣房子的過程是不收稅的，所以愿意更換。但我們不行，二手房交易有過多的稅收，在一買一賣中，要交一大堆稅。這是政策造成的結果，二手房交易市場被壓制了。而且，第二套住房是在同一個城市還是在不同的城市，法律上也沒有規定。

　　銀行怕按揭貸款出問題？實際上按揭貸款是銀行最好的放貸方式。銀行最主要的擔心是在拍賣的過程中，不能把人轟出去，這是法律不允許的。即使有這個風險，但在住房貸款中出現呆壞賬的比例也只有1%多一點，比企業貸款低多了。而且，貸款給有能力買第二套住房的人，一定比貸款給買第一套住房的人風險小，因為法律規定對抵押貸款買兩套住房的人，若不能還貸可以在拍賣中轟出去。所以，銀行在盡可能地開口子，比如說公積金貸款不算“第二套房”。所以說，防范銀行風險只是一個說辭，政策導線是在不能滿足供給的情況下想壓縮需求。

　　南都周刊：就像你說的，在第二套房貸款的認定標準上存在很多爭議，日前央行征信部門也表示，其征信系統只能反映個人貸款購房情況，而不能完全反映家庭成員的購房情況。

　　任志強：央行建立個人征信系統是個流氓行為。在美國是使用納稅情況來建立個人征信系統的，納稅與否是作為個人信用的主要條件，銀行貸款違約是進入到納稅系統中去的。所以美國有治安卡號，可以了解每一個人的情況，甚至包括在學校表現的好壞，有沒有盜竊、有沒有犯罪等。個人的征信系統就是銀行還貸嗎？如果不和銀行打交道是不會進入這個征信系統的。稅務部門應該建立全國的征信系統，所有的人都應該去報稅，而中國是收入不到一定水平不能去報稅，錯！所有的人都應該去報，然后由政府來審定該不該免稅，而不應該由公民自己來決定，這在邏輯上就是一個錯誤。所以在中國才會出現這樣一個怪事，稅務局不管，沒辦法銀行才去管。銀行只能說建立信貸信用系統，但個人的征信系統和銀行沒有關系。一個人偷稅漏稅，但仍然如約還貸，征信記錄卻很好，這怎么能行呢？作為一個公民，首先是不能偷稅漏稅，不還銀行錢是個債務問題，不納稅是個公民義務問題。兩個概念，這不是瞎胡鬧嗎？

　　所以我不認為是銀行為了防范風險這么做的，而是多個部門在研究怎樣解決房地產市場供求矛盾的過程中，國土部門要求堅決要把耕地面積控制在18億畝，堅決要農民住房不能轉讓，堅決要按照計劃配給土地，最后造成了供不應求，一看供給增加不了，就在壓制需求上想辦法。要求銀行配合，銀行不得不配合，這和銀行的信貸風險根本沒有關系。

　　南都周刊：在這種情況下，這一政策究竟有多少可行性？能起到壓制投資的目的嗎？

　　任志強：我不認為沒有可行性。政府要干什么一定有可行性，沒有可行性，即使是錯的，它也會硬干。肯定會起到一些作用，尤其打擊的是那些需要更換住房的，有居住需求的人，而不是投資需求的人。因為投資房產的人，買兩套三套四套，一定是有閑錢。但真正影響的，實際上是那些要更換住房的人，原來的住房面積不夠，要生孩子了，要把老丈人接來住，要把父母從農村接來，他們影響最大。壓縮需求肯定是壓縮了，政策的目的是壓縮投資需求，但實際上壓縮的是居住需求，是改善住房條件的需求。如果把所有的銀行放貸都停下來，一定會壓縮需求，但這項政策意圖的多重化造成目的與實際后果的脫節。

　　不是沒有辦法，國外有很多東西可以參考利用，把它們搬過來就可以了。所以“第二套住房”本身就是一個含糊的概念。

　　越調控房價越高，政府在干嘛？

　　南都周刊：自2003年以來，面對高漲的房價，政府以打壓需求，意圖控制房價的思路在支撐并出臺一系列房產政策，但房價確是越壓越高，這一思路有哪些值得反思的地方？

　　任志強：2003年之前，房價每年的增長大概是3.5%左右，而工資收入年增長大概是9.1%，后者的增長是前者的近三倍，相比較而言，前者根本就不叫增長，所以沒有出現城市房子供不應求的狀況。2003年宏觀政策出臺后，限制土地供給，才開始出現房價的增長。首先爆發的是上海，因為上海首先把按揭貸款的“銷售制”改為“結構封頂”，這就使房子推向市場延遲了半年，這使上海出現了一段時間的住房短缺。

　　2004年以后，從土地供給開始，越調控，房價越高。在此之前房價增長多少？沒有多少。限制土地供給以后，才造成了這一結果。當時的政策不是從市場出發的。從“8·31”文件可以看出，幾個部委都在里面，包括監察局。監察局根本沒有權力去管土地市場，當時是為了防止官員腐敗，才介入進去。為了防止土地腐敗，就減少供應量。現在再看看，源頭是不是在這？監察局根本不懂市場，所以一定以違反市場的手段去解決問題。結果是市場上更加腐敗。

　　只有在今年，政府才提出了要用增加土地供給的方法來調控房市。以前都是壓縮供給，不行就再壓縮需求，政府都是在干嘛？是要回到過去的經濟短缺時代嗎？市場經濟才讓物質增量，供不應求的產品逐漸減少。調控的目的是什么？是讓大家都買不起房嗎？還是要房子變成供不應求的產品？這完全是和市場經濟相違背的。1998年我就提出要建立住房保障體系，但政策老想把窮人也擠到市場上去。

　　南都周刊：在多年的打壓需求后，政府突然轉向保障性住房體系建設，要求重新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重須達到開發建設總面積的70%以上。若在開發面積不變的情況下，這會不會導致商品房，尤其是90平米以上商品房的供給量的減少，從而導致房價進一步上升？

　　任志強：多年的爭論后，政府開始重視社會住房保障問題了。如果國土部說新投入市場的土地，90%是要用來建設保障性住房，那對窮人來說是一件好事。但如果土地總量一定，是一個零和游戲，對商品房來說是一件壞事，因為保障的土地多了，商品房的土地就少了，房價自然會漲。但如果政府保障性住房建設和商品房的土地供應是兩回事，商品房的土地供應另外增加，就不會有影響了。加大保障性住房建設是好事，但與商品房價格沒有關系，因為這個群體原來也買不起房，甚至是連

經濟適用房也買不起，其和商品房的市場需求沒有關系。

　　最近北京市提出要將農民工的住房納入保障規劃，農民不應該解決，農民工應該解決，有什么道理啊？沒有任何道理。農民工已經常住在城市里，按道理來說應該解決他的戶口，解放他的土地，讓他能成為城里人，但他在農村的土地和房屋都不能變現，不能賣錢。對于他們來說，對土地是雙份占有，這對城里人來說是不公平的，為什么他能占兩份啊，而我只能占一份啊，因為他占兩份，我這一份的價格就高了。農民不能把手中的房子和財產變現，包括社會保險，醫療保險和戶籍等，如果這些都解決了，就不會有這些問題，人想到哪流動就到哪去。所以，土地制度問題是房地產市場中的最大問題。從農村集體用地的征用開始，政府就壟斷了土地的供給，只有一個出口。而不是像香港，有政府土地和私地，雙方可以相互平抑價格。

　　國外的好東西，完全可以拿來

　　南都周刊：你剛才說在房地產政策的出臺過程中，很多政策都是違背市場規律的，都是以各部委發文的調控形式在被動應對，為什么會這樣？

　　任志強：不都是，在今年好多政策都是符合市場規律的，比如這次的保障性住房建設政策，國土資源部門也在增加土地的供給。今年增加了30%，說政府沒有在做嗎，也在做，但要讓它增加50%，它增加不出來，因為暫時還開發不出來，路啊，管線啊還沒有修好。同時，明確了政府的住房保障職責，這就是告訴市場，這一職能不在市場范圍內。而此前的一些東西，絕大部分都是違背市場規律的。但由于現在政府的職能還一時跟不上，導致還有一些非市場化的政策出臺，比如說90平米的規定，以及這次的第二套住房首付比例增加等。

　　這些部委在出臺房地產政策時也開座談會，但開座談會者可能有不同的利益，或者根本不懂市場。我剛開始也參加過多次，但后來不參加了，因為我老提反對意見。

　　南都周刊：近期你提出了“挽救夾心層”的主張，呼吁政府關注那些超出了保障性標準又暫時靠收入無法或無力購買商品房的工薪人群，在稅收和住房貸款利率等方面予以照顧。你的觀點似乎總是要領先政策一步，為什么？是房地產商這個“局內人”的身份決定的嗎？

　　任志強：這不是我近期提出來的，而是早提出來了，只是近期在國家明確承擔住房社會保障職責的情況下，這個問題凸顯出來了。最早提出要建立住宅法的也是我，我在1998年就提出來了，建設部今年才提出了要制定住宅法。日本在1960年就出臺了，臺灣地區是在1971年出臺的，歐洲更早一些，沒有一個國家沒有住宅法。為什么沒有更早提出了，因為以前是福利分房，不需要，而1998年住房改革以后中國需要。住宅法不僅僅要解決低收入家庭買不起房的問題，還要解決家庭住房問題，美國也是這樣。美國的住房部就是要解決保障性問題，商品房它根本不管，10萬美金一平米也和它沒有關系。

　　我們能把國外學到的東西和國內的現狀結合起來。我們不僅僅在國內，在哥倫比亞大學培訓那么久是為什么，我們的研究機構與國外好幾所大學的圖書館都有聯系，我們出臺的研究報告把國外的先進經驗都積累起來了。這些東西都是眼睛看得見的，為什么不去學習？官員也經常出國學習啊，但他們沒有實踐經驗，不能結合實際思考問題。而我們恰恰是可以把理論和實踐結合起來。很多東西都不是新東西，也不是我提出來的，而是國外本來就有的東西，我們也應該有，完全可以拿過來用。購買第一套住房要免稅的，全世界都這樣，為什么中國就不一樣？還要加稅？

　　如對社會有好處，我愿當惡人

　　南都周刊：你的一些言論，如“商品房應面對的只是中高收入家庭中的富人，不應讓所有人都買房”；“政府的工作重點應是提供保障住房權利的公共產品，而不是限制房價”；更多的低收入家庭應靠政府解決廉租房、而不是“居者有其屋”等，在當時被認為是富人的“囂張、蠻橫”言論，而現在逐步被證明是正確的，并在政策上逐步得到體現后，你有何感想，得意？悲哀？

　　任志強：沒有什么可得意的，我的目的很清楚，就是讓政府變得更好。但如果政府能更早地聽取我們的意見的話，也許市場不是今天這個樣子。1998年我就提出建立住房保障體系，為什么現在才實行？這是政府應該要檢討的。這只能證明一件事，政府的決策不一定都是正確的，民間的意見也不一定沒有值得參考的地方。但政府最終還是聽了。曾經有一個學者寫過一篇文章“讓任志強看笑話”，確實是任志強在看笑話，早聽的話就不會這樣了。

　　如果做的對老百姓和社會進步有好處，我寧愿當惡人。今天當惡人，有些人會認為是對的，但并不是所有人都認為是對的。改革不是一帆風順，正確的意見被接納也不是一帆風順的。

　　南都周刊：長期以來，多數網民對你的發言以扔板磚為主，認為你是房產商利益集團的最佳代言人，但從近期的政策變動看，你的觀點更像一個公共知識分子，兩種角色似乎“錯位”了。

　　任志強：沒有“錯位”，我本來也沒有以房地產商人的利益出發來考慮問題，從過去到現在都不是。我只是更接近市場，比一般人更了解情況。過去到現在，我們也組織了很多次有關中國經濟問題的討論。華遠有自己的研究機構，本來就是為公共層面提供服務的。我們研究機構的成果，各個部委都來要，不過他們耍賴，不給錢就是了。沒有一次出報告他們不來要的，都是點名來要。

　　我不僅僅是一個房地產商，而且是一個企業家，只有那些無知的人才說華遠只做房地產，我們有銀行、旅游等各種產業，多得去了，房地產只是我們涉足的產業之一。怎么不說我是政協委員啊，怎么不說我是人大代表啊，我的角色多得去了。

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