文/黃羅維

　　提要：從11月1日起開始正式施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》無疑是當前房地產市場的熱點話題之一，這個規定再次明確規范了土地的出讓程序，但與此同時在當前“資本為王”的市場格局下，未來樓市極有可能會步入一個新的“寡頭時代”。

　　土地出讓程序被再次規范

　　對于房地產業界來說，近期的政策面除了像房貸新政這樣的調控政策外，日前國土資源部正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》就不得不引起大家的重視了，而且這個規定也將于今年的11月1日起正式施行。

　　據了解，這一規定是根據《中華人民共和國物權法》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》及相關法律法規的要求，對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中有關內容進行修改而成。規定對建設用地使用權的名稱和空間范圍、關于招標拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權法明確將工業用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，規定明確將工業用地納入招拍掛范圍。特別值得注意的是，規定還對關于掛牌出讓截止問題，關于繳納出讓價款和發放建設用地使用權證書問題等作了進一步明確和修改。

　　國土資源部相關負責人表示，此前發布的11號令第23條就明確規定，受讓人依照國有土地使用權出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。但在實踐中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分割取得建設用地使用權證書的情況。為規范出讓管理，防止欠繳出讓金，此次的39號令對未繳清出讓金而發放建設用地使用權證書的情況進行了重新明確，規定受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

　　土地出讓和受讓是房地產市場的源頭，而其中的土地出讓金一直以來都是社會各界關注的焦點，其中的諸多問題始終困擾著市場。據審計署相關人士對媒體透露，在有些地區土地出讓環節甚至存在“兩份合同”現象。這種現象導致買地開發商往往只需支付一部分土地出讓金甚至分文未付，就能拿到土地使用權證，而后果則是巨額國有土地出讓金收入長年掛賬，無法收回。還有就是有的地方政府不收土地出讓金，而以土地出讓純收益代之。有的地方干脆違規將土地出讓金專戶上的大量資金用于向企業返還，土地出讓金亂象依然嚴重。

　　而在此前的全國“兩會”期間，也曾有全國政協委員在全國政協大會上做主題發言時強調：“有些開發商沒有根據有關規定按時足額繳納土地出讓金，在沒有足額繳納出讓金的情況下用該地塊作抵押，換取銀行的貸款，甚至以虛假評估與假按揭等手段騙貸。”

　　能有效抑制囤地現象嗎

　　其實與這次土地新規息息相關的是，過去一年多來，全國范圍內產生了越來越多的“地王”，土地出讓成交價格動輒就有數十億元之巨，但是與此同時，開發商們的大手筆購地也讓人開始懷疑其現金支付能力，實際上在長沙92億元“地王”產生后，行業間關于其土地付款問題也由此產生，因為對于任何一家地產公司來說，一次性付清如此巨額土地款幾乎是不可能的，且不說是否具備如此巨量的流動資金，就算有，也不太可能會一次性投入同一個項目。

　　而在轟轟烈烈的“地王”現象的背后，暴露出來的更深層次的問題是開發商的變相囤地行為，因為數十萬平方米的大幅地塊，在短時期內開發商一般無法全面開工建設，必然要分期開發，并進而影響商品房的上市供應，這也就是為什么土地出讓增加了，老百姓還是覺得買不到房的原因之一。國家行政學院經濟學教學部主任周紹朋教授認為，一方面，土地實行招拍掛后有一個很大的好處就是告別了過去的暗箱操作，但是另一方面，也導致地價炒得太高，“地王”頻現并影響到房價，這與當前的宏觀調控目標明顯相悖。最典型的企業實屬當年的順馳，2003～2005年，順馳到處通過公開市場高價拿地，競標時出手大方得足以嚇退對手，可事后卻跟政府重新談判付款方式，一邊施工一邊繳地款再正常不過，以至于拖得某些地方政府都怕跟順馳合作。當然，房子已賣光地款還尚未還清的其他開發商，也大有人在。所以有業內人士認為，此次土地出讓金繳納方式的新規將會終結“地王”頻現的神話，而其更深層含義是對囤地現象的抑制。

　　但另一方面我們必須看到的是，我國于1994年實行“分稅制”后，土地出讓金一直是地方政府的一項重要收入。土地出讓金收入約占地方政府預算外收入的60%以上，這部分資金大都沒有納入政府預算管理，地方政府自由支配空間很大。這本身就決定著，地方政府抬高土地價格以獲取更高收益的動力非常強烈。而且，招拍掛制度為地方政府獲取更高土地出讓金提供了條件，而此次土地新規明確規定國有建設用地必須通過招拍掛公開方式出讓，也就是說，開發商通過激烈競爭拿地的局面并未有根本改善，在僧多粥少競爭激烈的情況下，地價是很難真正降下去的。因此，單純依靠不準分期拿證的限制，并不能終結“地王”頻現的神話，很難有效打擊土地囤積現象，也很難對地價和房價產生大的影響。

　　會否進入新“寡頭時代”

　　曾有一位上海的購房者在6月中旬看中了一套“上海夢想”的次新房，100平方米左右的三房，140萬元的總價，于是他趕緊付了2萬元的定金。然而6月21日，當綠城以12.6億元拿下了新江灣城D1地塊后，房東立馬反悔不賣了，賠了定金。甚至購房者把價格提到160萬元也無濟于事，那套房當天就從中介撤了。從中我們也可以看出，在目前市場情況下地價對房價的影響之大。而現在有種種跡象表明，土地新規之后，在多種因素的作用下，中國的房地產市場極有可能會進入一個新的“寡頭時代”，這也將會給市場的方方面面帶來深遠的影響。

　　所謂“寡頭時代”的房地產市場就是處于完全競爭和完全壟斷階段之間的一種市場結構，它最大的特點就在于少數幾家開發商控制著行業全部或大部分產品的供給，并且每個開發商的產量都會占市場總量的相當份額，最重要的是他們對市場價格和房屋供給量有著舉足輕重的影響。

　　“今年上半年中國土地出讓市場上‘地王’頻現的根本原因，表面看是因為出讓地塊面積大，總金額高，但實質上還是因為有開發商能夠拿出數額巨大的資金用于獲取土地。能夠承受巨大資金壓力的只有行業寡頭，房地產業已經進入了寡頭時代。”香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈臥龍如是說。

　　而從土地招拍掛的市場來看，其未來仍舊會演繹“資本為王”的格局，土地資源將進一步向資金實力強大、融資渠道通暢的房地產企業集中，而相反房地產中小企業在大中城市的生存空間受到極大壓縮，房地產行業的集中度將日益提升。福州大學房地產研究所的王阿忠博士指出，業內有所謂的“二八定律”，即市場發展到一定階段，20%的開發商掌握著80%的土地資本與銷售市場，形成大房地產開發企業主導整個房地產市場的格局。其實僅從碧桂園一家企業就可管窺一斑，今年上市之后，碧桂園新增土地暴增，目前已超過5400萬平方米，成為全國最大的“地主”。而從資金面的情況來看，據光大證券研究所提供的一份資料顯示，2007年1月起截至9月，A股房企中已完成融資的達31家，總金額高達1149.45億元。

　　那么最后大家關心的就是，這種狀況對未來房價的影響究竟如何呢？北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新認為：“大公司為拿到看中的地塊，往往不惜投入巨資，最終的結果甚至是拍得土地的樓面價超過了周邊住宅的售價，由此未來項目入市時為了保證利潤就必須提高房價。”

　　其實我們可以發現這樣一個現象，那些地產上市公司在天價拿地后，并沒有立即投入開發，而是正在囤積起來等待增值以實現利益最大化。萬科2006年年報顯示的土地儲備量，保守估計至少可以維持4年以上的開發。其他如金地、保利地產等上市公司手里的土地也相當之多，而上市公司囤地對市場的影響不可小視，最終將形成對房價的助推作用。

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