文/唐納文

　　像房屋那樣安穩？

　　在今天的美國，英文短語“像房屋那樣安穩”(as safe as houses)頗具諷刺意味。美國的房價節節下降——標準普爾(S&P) Case Shiller指數顯示，7月份美國的房價降幅為3.9%。房屋是典型美國家庭擁有的最重要資產，而它卻在貶值。

　　投資者現在擔憂住房市場的“接觸傳染”——美國房價下降將引發世界其它地區物業跌價。

　　幸而對于物業擁有者來說，住房不同于其它資產。如果沒有第二個遮頭之瓦，由于恐懼價格下跌而出售家庭住宅的做法并不實際。對擁有物業的文化態度，也造成各國市場的顯著差異。美國住房所面臨的問題(由于過度供應導致)不應當會影響其它市場。然而在兩個方面，住房受到全球性因素的影響。

　　第一個全球趨勢是

房價收入比不斷上升。任何抵押貸款機構都會關注借款人償還債務的能力。這可以通過比較每月債務成本(即通常所說的還本付息)和借款者的收入進行判斷。如果知道“安全”的比例，貸款機構即可計算借款人可以“擔負得起”的借款金額。

　　20世紀90年代，全球利率開始下滑。1990年代初平均高達15%以上(例如西班牙)的利率，已經回落到近年來的5%或更低。全球利率下降，償債成本隨之減少。因而，借款者可以增加債務，但卻能夠保持與高利率下相同的償債成本。

　　雖然每個人可以借更多的錢，這并不意味著每個人能夠購買更大的房屋——這實際上意味著房價上漲。如果平均抵押貸款水平從平均收入的3倍上升到4倍，平均房價將同步上漲(從平均收入的3倍上升到4倍)。

　　只要物業購買者意識到這一點，一切都會相安無事。然而，如果房屋購買者變得貪婪(或認為房價相對于收入可能會持續上漲)，泡沫就會形成。美國的經歷證明，泡沫終將破滅。

　　第二個全球趨勢是“全球化城市”的興起，例如倫敦。倫敦物業價格的上漲與英國經濟并不相配。物業購買者是來自中東或俄羅斯的投資者(他們通常并不擔憂英格蘭銀行的利率政策)。富有的金融市場專業人士(他們的報酬取決于全球金融市場的變動，而非本地因素)也頗具重大影響。

　　去年，倫敦100萬英鎊以上的物業中，有65%由非英國投資者購置。這給本地市場增添了全球化帶來的失真因素，意味著某些城市彼此間的相像程度，超過它們跟本地經濟的共同點。

　　另一方面，香港已偏離了全球趨勢。與美國不同，香港在亞洲金融危機后經歷過房價收入比的下滑，物業價格僅在最近四年才開始回升。除此之外，香港物業市場正越來越多地受到中國內地的影響。在最近推出的天水圍柏慧豪園等房產項目中，內地購買者幾乎占到購買總量的20%。開發商和

房地產代理商現正安排多輛巴士接送買家。目前，中國內地與全球趨勢相比，更加影響著香港。

　　雖然住房市場近年來受到全球共同因素的影響，但這并不意味著美國房市衰退會在其它地區重演。隨著美國消費呈現疲態，信貸市場出現波動，需要擔憂的全球性問題已經夠多。似乎沒有必要在世界經濟問題清單上再增添全球性房市衰退一項。

　　(本文作者系瑞銀集團董事總經理)

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。