■房地產(chǎn)新政的市場影響調(diào)查之二■

    本報記者 謝麗佳

　　“近兩個多月來，國家相關(guān)部委紛紛推出最新一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，其力度之大，出臺的密度之高都超出以往。”中國經(jīng)濟名家講壇副理事長李開發(fā)接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，新政之多，可以說是對年初中國社科院黃皮書關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的回應(yīng)。

　　“房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟中最常見的價格泡沫，是房地產(chǎn)價格遠遠超出實際價值的一種現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場中，購買者不是為了居住，而是把房地產(chǎn)作為投資渠道，房屋空置率顯著增高。”李開發(fā)告訴記者，這種情況的出現(xiàn)有一些世界范圍內(nèi)的共性背景：

　　一是社會發(fā)展不協(xié)調(diào)導(dǎo)致多數(shù)產(chǎn)業(yè)效益下降停滯不前，缺少投資機會；二是有寬松的銀行貸款條件；三是大量流動資金尋找出路，包含大量國際游資；四是宏觀管理領(lǐng)域協(xié)調(diào)性差，往往政出多門，各行其是；五是政府監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)

開發(fā)商通過利益輸送俘獲政府政策；六是本國貨幣堅挺，面臨升值，出口通暢且順差較多。

　　房地產(chǎn)泡沫的典型特征就是：“房子不是用來住的，而是用來炒的”。

　　那么，如何測度房地產(chǎn)泡沫呢？

　　李開發(fā)通過對國際市場房地產(chǎn)泡沫測定方式的研究，對照我國國情，提出了六項測定指標(biāo)。

　　“一是國內(nèi)各產(chǎn)業(yè)利潤率之比。它表現(xiàn)在國民經(jīng)濟的綜合平衡，一個畸形發(fā)展的經(jīng)濟體必然是有嚴(yán)重問題的。”李開發(fā)表示，一個產(chǎn)業(yè)如果平均利潤率高于其它產(chǎn)業(yè)30％以上且三年以上，可以認定有泡沫存在，如果超過其它產(chǎn)業(yè)3倍以上則有嚴(yán)重泡沫。

　　市場經(jīng)濟鐵的法則是，投資的逐利性使得投資向利潤率較高的領(lǐng)域流動，從而使市場不同產(chǎn)業(yè)的利潤率處于平均水平。以美國近100年的經(jīng)濟史為例，任何高新技術(shù)的新興產(chǎn)業(yè)，作為一個產(chǎn)業(yè)整體，從來沒有保持過持續(xù)三年以上的高額利潤，且鮮有年度利潤率超過其它產(chǎn)業(yè)30％的新興產(chǎn)業(yè)。

　　我國現(xiàn)階段的非房地產(chǎn)業(yè)，包括制造業(yè)等，利潤率不超過7％，在國際市場上，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率為8％左右。隨著我國ＣＰＩ的不斷升高，產(chǎn)業(yè)的實際利潤率在逐年下降，大部分產(chǎn)業(yè)處于微利狀態(tài)。而眾所周知的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域近10年的全部投資利潤達到50％以上，如果以風(fēng)險投資利潤率來說，則高達300％以上，由此可見泡沫是十分嚴(yán)重的。

　　“第二個指標(biāo)是年度家庭全部收入與

房價之比，其反映的是消費者進入房地產(chǎn)市場的能力。”李開發(fā)告訴記者，綜合西方發(fā)達國家的基本情況，居民家庭年收入與房價之比通常在1∶2．5－5之間。聯(lián)合國相關(guān)機構(gòu)合理的指導(dǎo)性指標(biāo)為1∶3，世界銀行的指標(biāo)為1∶5。

　　按照建設(shè)部小康住房的要求，家庭平均住房面積應(yīng)為81平方米。目前北京五環(huán)內(nèi)平均房價達到萬元，81平米的住房需要支出81萬元，房價與家庭年收入比為15．18倍。以20％的首付和20年貸款為例，貸款總額為64．8萬元，月供4891．01元，超過全部月收入的110％。

　　參考美國相關(guān)銀行的規(guī)定，按揭月供不能超過家庭稅前收入的28％。由此可見，即使我國的月供可容許達到收入的50％時，上面的一個數(shù)字表明，幾乎社會的80％已經(jīng)脫離住房消費市場，是極其危險的。

　　“第三是城市居民個人月收入與每平米房價之比。”李開發(fā)認為，居民家庭月供不超過家庭月收入的40％時，是可承受房價。

　　依上例北京房價為計算對象，除首付條件不論，當(dāng)家庭月供為家庭收入的40％即為1778元時，此時房價為3637元／平方米。此時為合理的居民個人月收入與房價比，數(shù)值為0．4527。

　　他認為，兩者之比低于該數(shù)值并在15％以內(nèi)為輕度泡沫，高于30％并在45％以內(nèi)為中度泡沫，高于45％以下則為嚴(yán)重泡沫。而據(jù)以上數(shù)據(jù)計算，北京居民每月工資可購買住房僅為0．1646平方米，泡沫程度較為嚴(yán)重。

　　“四是看一國全部貸款中房地產(chǎn)類貸款的比重，它反映了房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴程度。”李開發(fā)指出，考察國際房地產(chǎn)市場，以西方發(fā)達國家的數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)類相關(guān)貸款通常在8％左右，數(shù)值較高時候也不超過12％。

　　李開發(fā)認為12％以內(nèi)，可確定為合理產(chǎn)業(yè)貸款值，超過該比例并在5％以內(nèi)為輕度泡沫，超過5％但在10％以內(nèi)為中度泡沫，超過10％為嚴(yán)重泡沫。

　　目前我國的一線城市房地產(chǎn)貸款普遍達到35％－40％甚至更多，全國平均值也接近30％，因此其泡沫狀態(tài)是比較嚴(yán)重的，這也是從2005年起國家一再堅持深入調(diào)控房地產(chǎn)市場的原因。

　　“五是看社會全部固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)投資的比重，其能夠反映全社會ＧＤＰ增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。”李開發(fā)指出，按照產(chǎn)業(yè)的分工與比重，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中建筑業(yè)的一類，其占社會總投資比例在10％以內(nèi)為宜。

　　超過10％并在15％以內(nèi)為輕度泡沫，超過15％并在20％以內(nèi)為中度泡沫，超過20％以上，說明國民經(jīng)濟出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并出現(xiàn)房地產(chǎn)依賴傾向。按照這一指標(biāo)，許多一線城市處于嚴(yán)重泡沫狀態(tài)。從全國平均數(shù)值來看，處于接近嚴(yán)重泡沫狀態(tài)。因此，國家相關(guān)部委全力進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是非常必要的。

　　“六是房屋租售比，反映的是投資價值泡沫化程度。”李開發(fā)表示，這一指標(biāo)來源于國外，其內(nèi)容是房屋每平方米月租金和每平方米售價之間的比值，用來評估住房投資價值是否合適或存在泡沫。

　　“房屋租售比”值的大小，是國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。目前國際認可的比例在1∶100到1∶200之間，李開發(fā)認為，北京以1∶230較為適宜。超過這一數(shù)值的達到1∶280以內(nèi)，他認為有輕度泡沫，超過上述數(shù)值并在1∶330以內(nèi)為中度泡沫，超過1∶330則為嚴(yán)重泡沫。

　　以北京為例，前不久，有朋友在北五環(huán)一處購得123平方米住房，房價為12000元／平方米，

裝修約15．4萬元，總價為163萬元，合理租金應(yīng)為7087元／月。而實際情況是，每月租金僅為3500元，租售比高達1∶540，房價的租售比顯示投資價值已經(jīng)嚴(yán)重貶值。

　　在房地產(chǎn)泡沫的初期與發(fā)展期，政府應(yīng)當(dāng)以果斷的措施抵制其發(fā)展，一旦到了泡沫非常嚴(yán)重的時候，主動刺破泡沫會直接進入經(jīng)濟低迷期，而放任泡沫自動爆裂則危險更大，會導(dǎo)致一國經(jīng)濟完全崩潰。因此，目前我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)是迫在眉睫。

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