文/王偉偉

　　以往，中央出臺的一系列樓市政策一到地方就消解于無形了，此次24號文件能否“有為”，讓我們拭目以待。

　　近段時間，國家對樓市動作不斷。8月1日國家發(fā)布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24號文件)。緊隨其后，8月24日至25日全國住房工作會議在北京召開。

　　會議強調了“要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難；繼續(xù)調整住房結構，穩(wěn)定住房價格，促進房地產市場健康發(fā)展”。再度重申了“國八條”和“國六條”的有關精神，即城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。

　　從新政來看，其最大的變化在于，把以往“解決中低收入家庭住房問題”改為了“解決低收入家庭住房問題”，對房產市場進行了細分，將低收入人群將龐大置業(yè)人群剝離出去。此舉雖然把“中等收入家庭”即“夾心層”的利益架空了，但問題需要一個個解決，針對“夾心層”利益的新政仍有待時間。

　　從長遠來看，此次新政的發(fā)布真正明確了政府的責任，是政策的進步。它把很多之前比較模糊、爭議的東西都明確化了，并強調

　　調結構，穩(wěn)房價

　　按照24號文件，廉租住房指在住房領域，政府為實施社會保障職能對符合城市居民職工最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補助或以低廉租金配租的普通住房。即，24號文件所針對的人群是城市低收入民眾。如果以分過福利房、購買經濟適用房的為標準，其涉及城市居民不會超過20%。由此來說，此次新政覆蓋的范圍不大。

　　以往的保障性住房的供應對象一直是城市“中低收入”住房困難家庭，此次會議中強調的是“低收入”人群的住房問題。表明了政府對保障性住房的供應對象實現了細分。過去主推經濟適用房保障體系，把“中低收入”都納入住房保障范圍，主要是想使更多的人得到保障，但是由于保障能力有限，事實上只能有一小部分中低收入家庭能買到經濟適用房。而且常常是真正的低收入家庭仍然買不起，中等收入家庭更多地成為了受惠者。

　　將經濟適用房與廉租房分別針對不同收入人群提供，避免了過去保障性住房提供條件及范圍過于寬泛，無法為最需要幫助的人提供保障的問題。

　　廉租房的建設及推廣被提到了新的高度，而且保障的范圍正在擴大,反之經濟適用房的保障目標群體將會縮小。經濟適用房將退出保障住房的首席地位，廉租房依仗其方便快捷、迅速見效的優(yōu)勢將成為住房保障體系中的供應主體。

　　從此，住房保障能提供的住房分為三類：限價房、經濟適用房和廉租房。

　　廉租房可以由國家建設廉租房直接低價租與受保障者，或對符合條件的租房人給予補助。

　　限價房針對中等偏高收入的人群，原本有能力進入市場購買房屋，但對目前快速飆升的房價難以承受的，可夠買限價房，擁有房屋產權。

　　經濟適用房針對中等偏低收入人群，無力進入市場購買商品房者，可購買經濟適用房度過初次置業(yè)階段，經濟適用房應需完善回購制度，實現循環(huán)使用。

　　廉租房針對低收入人群，完全為了滿足居住需求，符合城市居民職工最低生活保障標準且住房困難的家庭可以承租廉租房或得到租房補助。

　　這三種保障性住房的穩(wěn)定提供，保證了各層次中低收入人群的合理需求得到滿足，有助穩(wěn)定房價。

　　對低收和投機分子影響大

　　在國外，商品房的銷售主要是針對中高收入家庭的，對于低收入家庭政府另有相應的住房保障補貼，以此保證居者有其屋。

　　在我國，住宅市場是從計劃經濟體制下演化發(fā)展出來的，它已經基本起到了推動經濟發(fā)展，促進城鎮(zhèn)化建設的作用�，F階段，對于樓市發(fā)展中出現的不穩(wěn)定因素，政府除繼續(xù)讓住宅市場發(fā)揮其作用外，還需采取具體有效措施加以調節(jié)。但是，面對如此龐大的住宅市場需求，政府的調控政策也只能對宏觀市場環(huán)境有所調控，對于問題的根源仍是鞭長莫及。

　　只有建立公共住房保障體系，將低收入群體從龐大的置業(yè)需求中剝離出去，減少需求規(guī)模，才是真正遏制

　　從國內樓市歷史來看，當需求群體全部都涌向商品房市場時，不僅會造成房價上漲，還給了投機商謀取利潤的機會，最終形成惡性循環(huán)，很容易給市場造成安全隱患。長此以往，“泡沫”就會形成。

　　細分市場有助于社會和諧，未來房價的上漲也會得到有效控制。由于大量低收入家庭得到政府公共住房體制的補貼，需求降溫了，市場也就會遠離“虛火”，回歸理智。

　　但是，房價并不會因此而迅速下跌，我們同樣不能低估了購房者的購買力和北京這個城市的特殊利好因素，另外在初期享受到政府住房補貼的人群規(guī)模得到切實保證的基礎上，房價會在一個合理的范圍內運行。真正將受到打擊的，是那些房地產投機者，而真實的剛性需求則不會受到影響。

　　(北京安家世行房地產咨詢服務有限公司)

　　插排：24號文件所針對的人群是城市低收入民眾。如果以分過福利房、購買經濟適用房的為標準，其涉及城市居民不會超過20%。

　　鏈接：房地產業(yè)歷史沿革

　　1994年，政府啟動住房制度市場化，取消福利分房，讓房地產業(yè)不再被計劃經濟所束縛。

　　1998年，政府提出要將房地產培育成經濟支柱，一方面為了推動加速經濟發(fā)展，另一方面力助城鎮(zhèn)化建設。

　　2005年至2006年，全國房價飆升，大量的中低收入群體已經無力承擔高房價之重，房價的超常規(guī)瘋漲已經影響到民生問題。政府于05年至07年相繼出臺“國八條”、“國六條”和“國十五條”但是房價仍是越調越漲，政策的出臺難以撼動市場，大量的需求帶動了投資意愿，這兩者使得房價幾乎不可能停止上漲。

　　2007年，隨著金融杠桿和幾個“組合拳”都見效甚微的情況下，8月份政府出臺“24號文”，正式建立公共住房保障體系，會議重申了城市新開工住房建設中，套型在九十平方米以下的住房面積必須達到百分之七十以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于百分之七十，對這些內容的落實甚至已經成為地方政府的一項政績考核標準。

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