政府加強廉租房建設的支持力度大方向沒有錯，錯在試圖借商業銀行之手提供公共產品。

　　我們不應懷疑政府穩定房價的決心，但是如果找不準政策的著力點，政府不僅將繼續面對調控變空調以及民意的壓力，還將給房地產市場帶來極大的后遺癥。

　　兩則新聞一正一反，反映出房地產市場的復雜性：一是市場已經討論得沸沸揚揚的央行與銀監會9月27日聯合發布的房貸新政，二是國家統計局發布的發展回顧系列報告之五，引用商務部對600種商品市場供求排隊分析調查的結果，長時間在市場上供不應求的商品已經消失。財經評論人士曹仁超斷言，商品房也許是惟一供不應求的商品。

　　對于此次的房貸新政，人們關注的是二次置業貸款首付比例，利率在標準利率基礎上上調10%對房價的影響，以及靠銀行的懲罰性信貸措施整治開發商囤地捂盤是否有效。一句話，即新政能否摧抑房價，多數人傾向于認為，以往的房貸緊縮政策不成功是因為力度不夠大，而不是政策本身偏離了經濟規律，是謂新政期待效應，不足為奇。

　　正因為被房價問題遮蔽了視線，人們忽視了此次新政有個明顯的矛盾之處，使改制后的商業銀行在市場性的贏利目標與保障目標之間左右為難。就像以往我們寄希望于信貸拯救效率低下的國企，現在，我們希望于信貸拯救房地產行業于泡沫泥潭。

　　據《財經》記者從銀監會了解，新的房地產信貸政策框架主要包括兩個方面：首先是配合有關部門進一步規范商品房金融市場；其次是加大對保障性住房建設的金融支持力度。房地產貸款被賦予了規范房地產市場與加大保障型住房的金融支持力度的雙重職能，貸款最重要的贏利性被刻意回避了。但誰能忘得了貸款的真正功能？貸款的逐利動機是促使金融資源被配置到最能帶來回報的項目上的保證，贏利能力是銀行改制的主要目標之一。

　　要兼顧金融的保障與贏利雙重職能，按照一些國家較大的房地產市場的經驗，房貸市場大致可以分成兩塊：一塊是由政府信用隱性擔保的保障性房貸市場，滿足中低收入階層的購房優惠貸款以及開發廉租房與經濟適用房的開發企業的貸款需求。由于保障型住房具有公共產品性質，因此其主要出發點并非商業利潤，與通常企業的贏利本性矛盾，政府不得不提供隱性擔保，或者由公共財政對貸款機構進行補貼，或者對開發廉租房的企業進行減稅等補貼。另一塊就是商品房貸市場，貸款比例、數額與利率由開發商與銀行自行商定，政府不會多加干涉，只是在必要的時候調整基準利率，以價格手段向交易各方發出信號。

　　央行與銀監會的房貸新政事實上讓商業銀行部分地承擔起保障型住房的房貸責任，這是房價巨大壓力之下的產物，與商業銀行的逐利本性背道而馳。據報道，央行、銀監會曾與財政部商談，建議給予銀行一些稅收、風險補償方面的特殊政策，以提高銀行對廉租房等保障性住房貸款的支持力度，但財政部對此似乎并未作出積極反應。央行與銀監會顯然是希望財政部對于保障性住房這一公共產品進行隱性擔保，他們也意識到了新政讓商業銀行成為行政與市場夾縫中的蝙蝠，銀行從本性上當然不愿成為蝙蝠俠。

　　一個錯誤不能為另一個錯誤正名，房價高企無法證明商業銀行與政策性保障性銀行混為一談的正確。我們已經并且還將繼續看到上有政策下有對策的最新翻版。比如，銀行與貸款者之間形成攻守同盟，訂立陰陽合同提高購房者的貸款比例，或者通過中低額度的消費信貸與裝修貸款等方式來彌補房貸上損失的收益。商業銀行將通過大量發放贏利的商業信貸，或者變相提高保障性信貸的利率、減少發放量，最終達成市場價格與收益的均衡。

　　政府加強廉租房建設的支持力度大方向沒有錯，錯在試圖借商業銀行之手提供公共產品，犯了公共產品與商業產品不分的技術性錯誤。

　　完全有更合理的兼顧各方利益的辦法達到增加保障型住房供給的目標，最便捷的辦法是將公積金管理機構劃撥給央行，改造為保障性房貸金融機構，將用于廉租房建設的土地收益、公積金以及政府給予廉租房的財政支付等集中管理，政府對該金融機構實行稅收等優惠政策，面向所有中低收入人群發放購房優惠利率貸款，向廉租房建設者提供低息貸款。而央行、銀監會、證監會等部門正在研究的建立房地產信托投資基金，不失為重要的補充手段。

　　如此一來，住房公共產品的信貸來源可以得到制度性保障，商業銀行不必在多重目標之間苦苦掙扎，而政府的管理考核也更為清晰，民眾得到實惠，公積金管理中心效率低下的積弊可望得到改觀，改制成本亦可降到最低。何樂而不為？

　　(作者為經濟評論家)

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