作者：葉檀　　

　　當一個政策失靈之后，我們總以為下一項政策將扭轉乾坤，當一個英雄讓我們失望后，我們期盼出現另一個英雄創造奇跡

　　一個官員的就任引起公眾極大的關注，只能說明官員所處的行業是社會熱點行業，且矛盾叢生，不易解決。房地產調控市場就是如此，這個行業集中了如此之多的社會矛盾、經濟矛盾與各方情緒，并且在各個階層、各個不同群體的人之間進行了大規模的財富重新分配，劃出鴻溝。

　　房地產宏觀調控未見成效，處在浪尖之上的建設部日子不會好過。讓我們用倒推法，從8月23日新華社發布履新消息的建設部黨組書記、副部長姜偉新開始說起。

　　姜偉新 房價下降新的期待對象

　　這位以前發改委副主任調任建設部第一副部長，就立刻面臨民意的期待。他會為高燒的房價帶來什么變化嗎？那得看國務院新近出臺的24號文在住房保障方面的

執行力度究竟如何。

　　雖然公眾已經進入口水疲勞期，但政府內部以堵為主的房地產宏觀調控政策仍在進行調整，最突出的標志是出臺24號文，該文件強調了保障性住房，至此，中國房地產的四個階梯廉租房、

經濟適用房、限價房、商品房已經齊備，在經歷了將近十年的輪回之后，24號文與1998年的保障中低收入階層的23號文找到了精神上的血脈契合之處。

　　8月30日，建設部副部長齊驥在國務院新聞發布會上證實，中央已批準建設部新成立住房保障與公積金監管司，這可以證明住房保障的重要性提到了前所未有的社會和諧的高度。

　　在這一背景下，出身于發改委對于宏觀調控諳熟的姜偉新調任建設部黨組書記兼第一副部長，顯然被寄予了厚望。

　　現在就對姜在房地產調控方面將有的作為進行判斷是不嚴肅的，我們能夠知道的，只是他在以前任職期間行事果斷、在作為牽頭人之一清查地方政府超標準建辦公樓時力主信息公開、對房地產行業尤其是節能建筑較為內行，帶領中央各相關部委的檢查團赴深圳檢查上半年高到讓人吃驚的房價。

　　既然他能壓縮企業的固定資產投資，為什么不能壓縮房地產投資呢？也許，困難之處在于，壓縮房地產幾乎可以肯定會抬高房價。除非房價急挫讓大多數人對投資房地產徹底喪失興趣，導致房地產投資自然降溫，否則，我們只能靜等房價的下一輪上漲。

　　房地產改革現在需要的是最大的決心，在土地等方面進行允許農村宅基地使用權流轉的根本性改革，提高房貸首付額的比例等仍然延用壓抑需求的傳統方式，只能是隔靴搔癢，除了減少銀行的風險之外，對于降低房價不會有任何用處。

　　24號文埋下的最大定時炸彈就是在保障性住房未覆蓋多數低收入群體之前，商品房市場開始狂漲，此時政府究竟是讓市場的歸市場，而后以稅收手段將商品房收益部分用于廉租房？還是在建立廉租房的同時兩處作戰，抑制商品房的價格？

　　這位建設部的新晉第一副部長面對的敵人包括：保障性住房狹窄的融資渠道，以往在經濟適用房分配過程中的令人厭惡的尋租泛濫，地方政府拍賣天價地的熱情，以及由高地價而倒逼出高房價的房地產產業鏈。但更難的難題顯然是建設部如何在房地產開發商、地方政府與中低收入階層購房者之間取得平衡，以洗刷建設部與開方商穿一條褲子的難堪指責。

　　他們必須證明，做出某一決策，如對于90平米是套內面積還是建設面積的定義，是秉承專業素質與主管機構的社會責任感而來，而不是因為受到了開發商的游說。

　　汪光燾 斥責還是保護地產商？

　　建設部部長汪光燾2003年上任之后，房價大多數時間在

火箭般躥升。面對這一形勢，這位部長的話左右游移，令人費解。作為建設部的主政者，他要維護建設部的地位；作為重要部門的政府官員，他必須無條件接受房地產宏觀調控政策。

　　在房地產宏觀調控之后，汪光燾對于房地產商的斥責不算少。他在2005年令人印象深刻的名言就是針對開發商的：調控政策實施以來，也有一些不負責任的開發企業負責人制造了不當輿論，不負責任地散布房地產冬天等言論，甚至公開曲解中央調控政策，借助個別媒體誤導消費者。

　　依此說來，房地產仍然是支柱產業，調控政策不會帶來房地產冬天。與任志強這些房地產大炮相比，這些話倒著實有些先見之明。另外，汪光燾還直斥房地產市場官商勾結、權錢交易的情況相當嚴重。

　　隨著房價成為中低階層生活中的噩夢，房地產是否屬于支柱產業，此后漸漸語焉不詳，主流意見變成房地產不該成為中國經濟的支柱產業，所以對于房地產是中國拉動經濟最力的行業這一事實本身，也就避諱起來。

　　2005年8月15日，央行發布《2004中國房地產金融報告》，建議“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。根據制訂與擁護者的立場，人們又一次自動分成兩派，多數民眾支持，開發商等反對。這些反對未必無理，如果取消期房銷售，在融資渠道不暢通資本市場持續低迷的情況下，其實是對所有開發商進行集體懲罰。

　　就在10天之后，建設部新聞發言人明確指出，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確立的一項制度。這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。這一表態盡管符合事實，卻把自己放到了緊縮政策派的對立面。

　　此前的2003年6月5日，央行發布121號文，要求嚴格審批空置量大、負債率高的房地產企業，這一政策有損銀行的贏利機會，會遭到銀行內部的抵制，就像我們現在所看到的一樣。兩個多月后的8月12日，國務院發布18號文，其中第14條規定：對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。這個建設部主要參與的文件，引入了大量房地產商人的意志。

　　最受爭議的是國八條中“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。連這種辦法都上陣，說明從技術角度而言，有關方面對于調整房地產消費結構確實無計可施。

　　建設部隨后的表現顯示出被挾持的一面。先是建設部房地產業司司長沈建忠表示，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。又表示，70%的比例是一個地區的總量概念，即各地區90平方米的中小戶型在開發建設面積總量上必須達到70%要求，具體到各個樓盤套型建筑面積90平方米以下的戶型占多少，要看各地區的實施細則。這就打開了房地產的廣闊空間，讓憤憤不平的房地產商找到了些許安慰。更離奇的是，建設部網站宣布《關于征求90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)意見的函》不到24小時便予以廢止，輿論大嘩，顯然建設部的做法已經引起了憤怒，人們猜測，是什么樣的動力讓汪光燾頂風而上？

　　是專業意見，還是主管單位被利益挾持的昧心之語；是對于守法商人應有的保護，還是不顧大局擔當房地產跑馬圈地的贊許者，這些疑問也許會伴隨現在的所有建設部高官。作為政府中對房地產最專業的一個群體，他們對房地產有自己的意見，作為跟房地產商人最接近的部門之一，他們必須經受誠信方面的嚴格考驗。很清楚的一點是，隨著宏觀調控的深入，房地產業高調者越來越少，兩年前理直氣壯聲援房地產行業的人，雖然現在房價高企證明了他們的正確性，卻因為同時印證了中國經濟的巨大風險，而顯得不合時宜。

　　陳淮 開發商的代言人？

　　陳淮是建設部的人，但他是研究人員，政策研究中心主任，性喜放言，因此名言四處傳播。

　　2004年，他反對地產泡沫論，與謝國忠等人激辯，當時謝預言泡沫數月內將破，事實證明，預言家確實是個毀人的行當。陳淮課題組發表《怎樣認識當前房地產市場形勢》一文，認為中國房地產泡沫論危言聳聽，房地產金融危機在可控范圍內。

　　2005年3月，在“奧運與北京發展高峰論壇”上，陳淮提出“房價上漲不到7%，投資房產還不如投資國庫券”。陳淮提醒消費者，“別把買房當存款”。他認為，以現在的利率水平，房價每年不漲7%，買房人實際是吃虧的，還不如去買國庫券更能保值，因為一年的物業費、取暖費等成本在1.5%左右，此外交易稅收在1.5%左右，如果再算上未來可能征收的稅收等相關成本，7%都不止。房價每年漲7%是不可能的，老百姓一定要注意購房持有成本的風險。

　　這位房地產專家與宏觀經濟論者對于數據的選擇顯然過于保守，如果投資者信其言，結果就是吃大虧。

　　毫不意外，隨著房地產市場中心議題的切換，近兩年陳淮對于宏觀調控與住房保障舉措極表贊成，反對資源向富人手里聚集，大力主張收取物業稅。

　　房地產市場一直作為工具，在1998年經濟緊縮時以各種貸款優惠等使其拉動消費，當經濟過熱時成為過街之鼠，究其實，房地產行業何辜，政策的左右搖擺使我們到現在為止，沒有建立起階梯消費，也沒有建立各種融資渠道，而任由投資房產現象四處蔓延之后，以高價土地或稅收的方法收割。

　　不論是汪光燾、姜偉新、還是陳淮，或被寄予厚望，或成民意之敵，但作為體制內的專業人士，他們仍在共同制訂住房保障的配套政策。當一個政策失靈之后，我們總以為下一項政策將扭轉乾坤，當一個英雄讓我們失望，我們期盼出現另一個英雄創造奇跡。但這樣的英雄或者只是個夢想，一時的英雄往往是實現政策目標如拉動內需的工具。當以往的經驗教訓、對消費者與生產者的尊重、對產權的法律界定，這些因素疊加在一起時，房地產市場才有可能形成正向合力。