盛大林

　　國土資源部最新發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定：建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是說，開發商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權證。

　　據了解，強調這一規定的原因是，實際操作過程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權證，或根據付款進程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現象出現，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。(《北京晚報》10月10日)

　　幾乎與此同時，2007胡潤百富榜公布，廣州“碧桂園”女老板楊惠妍以1300億元的身家成為“中國首富”。而在此前兩天公布的2007

福布斯富豪榜中，楊惠妍也是“中國首富”，她在該榜中的身家是160億美元，與1300億元人民幣基本相當。

　　我為什么把這兩則新聞放在一起？因為二者的關系實在太緊密了。可以毫不夸張地說，如果國家早有土地出讓“不得分期拿證”的規定，今年的“中國首富”很可能就不是楊惠妍。

　　碧桂園及楊惠妍是目前中國最大的“地主”。據報道，截至今年7年底，“碧桂園”的土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。以每平方米1萬元計算，購買這些土地也需要4500億元。楊惠妍持有碧桂園70%的股份，4500億的七成超過3000億，而她的財產只有1300億，更何況她的錢還不能都用到置地上。那么她是如何買到那么多土地的呢？無外乎兩種因素：一是依靠銀行貸款，二是采取分期付款，或分期拿證的方式。

　　近來，各地的“地王”紀錄不斷被刷新，動輒就是幾億甚至幾十億元。任憑是誰，也很難一下子拿出這么多的錢。開發商之所以敢拿“地王”，一個重要的原因就是可以分期付款、分期拿證——先付部分地款，取得全部或部分土地使用權證；剩下的慢慢給、慢慢拿。實際上，在各地的土地出讓中，這種化整為零式的“分期”方式早已相當普遍。雖然土地出讓金沒有付清，卻可以先拿到土地使用權證。于是，開發商們再把土地使用權證作為抵押到銀行申請貸款，然后又拿貸款去開發、甚至用貸款去向政府購買新的土地……就在這樣的“運作”中，一些開發商的“盤子”越來越大，“財富”也不斷膨脹。一個現成的印證是：無論是福布斯富豪榜，還是胡潤富豪榜，

房地產業的上榜人數都是最多的。

　　那么，地方政府為什么愿意讓開發商“分期拿證”呢？因為如果不允許，那么在“招拍掛”以及此后的履約中，哪個開發商都很難一下子拿出很多錢，這樣一來，土地就很難賣上價。也就是說，“分期拿證”是“經營土地”的一個手段。而開發商對“分期拿證”當然更是求之不得。首先，“分期拿證”可以用很少的資金啟動很大的項目；其次，地價的上升可以成為抬高

房價的理由；更重要的是，土地是稀缺資源，只要能把土地先競拍到手，就等于持有了“績優股”——買著越多，賺得越多；囤得越久，獲利越豐。于是，賣地的地方政府盆滿缽滿，買到地的開發商日進斗金，而最終受害的是消費者。

　　從法律上講，作為一個競拍標的的地塊是一個整體，具有不可分割性。如果分割，也應該在“招拍掛”之前分割。中標者可以按照與政府的約定分期付款，但土地使用權證只能在付清地款后一次取得，而不能分期拿證。

　　好在這個問題已經得到重視。國土資源部“土地出讓不得分期拿證”的規定就扼住了開發商“囤積土地”和地方政府“經營土地”的咽喉。此規若能得到真正執行，不斷創記錄的“地王”勢必掉頭直下，因地而升的房價也有望水落船低。

　　只是，這一規定不僅會阻擊囤地的開發商，也會大大收縮地方政府的財源。各地能不能堅決徹底地執行，還很難說。

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