在當前的房地產銷售過程中，要規避這種對第二套房的信貸監管極為容易。即使有了監管條件，商業銀行的執行動力也會很弱。

　　文/江南

　　在呼呼轉動的巨大風車面前，堂•吉珂德的努力注定是徒勞而滑稽的。

　　2007年9月26日，從多家媒體傳來消息，新的一輪調控措施，即提高對個人購買第二套房的貸款首付比例和利息的文件，即將下發。

　　據悉，此次行動的目的為了落實全國住房工作會議的相關精神，穩定房價、平抑市場投機，防范房地產業信貸風險，具體措施由銀監會等部門制訂，相關政策措施已經征求了商業房地產信貸部門的意見，可能會趕在國慶節前出臺。

　　傳說中的房貸調整幅度頗大，其中第二套住房貸款的首付比例將調整至40%以上，而且對利率水平也規定了大幅上浮的區間，商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。

　　事實上，這種調整的預期近期在全國多個省市均有苗頭，有的甚至已經開始試行。如建設銀行廣東、重慶等地分行，對于第二套住房的按揭首付，已率先由以前的三成提高至四成。此外，深圳的一些銀行對第三套房以上的貸款從嚴從緊審批發放，甚至不發放。

　　引發這種調整的因素很多，除了社會各界對

房價過高的抱怨，最主要的因素還是近來房貸規模增長極快，而美國次級貸款危機也引起了中國包括央行、銀監會等多個監管部門的重視。根據上海銀監局統計，在去年下半年，滬上銀行房貸發放還連續出現“負增長”，到今年8月份時，當月中資銀行個人房貸猛增71.3億元，創2005年以來單月增量新高。

　　應該說，這種關注本身是值得贊揚的。我們國家的金融監管機構，能夠在全球危機爆發后的短短兩個月內作出政策反應，體現了一定的進步性。但是，就實際操作層面看，對這種從第二套房房貸首付比例和利率下手的做法能會產生多大的效果，值得我們探討研究。

　　首先，在當前的房地產銷售過程中，要規避這種對第二套房的信貸監管極為容易。以交易手續最為先進嚴密的上海為例，各區房地產交易中心和各家銀行根本沒有統一、高效的查詢系統。有人真的要投資房產，今天在黃浦區買房，明天轉戰松江區，后天殺奔寶山區，每個地方都說自己是頭回買房，分三家不同的銀行走按揭程序，誰有辦法查清楚？這還是智商低的做法，如果以家里父母兒孫的名義買房呢，更不可能有人查到了。

　　其次，即使有了監管條件，商業銀行的執行動力也會很弱。做過按揭的人都知道，銀行對“優質客戶”有優惠，利率打85折，然而誰是“優質客戶”呢？理論上說，你買房越多越貴，貸款數量越大，你就越“優質”，這是基本的商業倫理。所以，就算銀行工作人員明知你不是第一次買房，也會想方設法走各種渠道幫你規避掉。至于第二套房首付比例提高的問題，這其實是個偽命題，現在房價這么高，按照真實收入填報的話，第二套房還能做出來7成按揭的人本來就很少，如果有這個實力，其實銀行的風險本來就不大，根本不在乎多借1成；反之，如果是用虛假的收入證明來購房，那么借6成的風險也是極大的。

　　最后，這種調整的目的不明，自然效果堪虞。根據現有的材料，擬議中的房貸調整目的主要是兩個：“穩定房價、平抑市場投機”，以及“防范房地產業信貸風險”。我們不難看出，針對這兩個目的，上述調控手段都是事倍功半的。

　　要“穩定房價、平抑市場投機”，根本不用出臺什么新措施，那還不簡單？認真嚴格執行國家的稅收規定就可以了。

二手房個稅，法律規定的就是20%，找不到發票簡單吶，查房產交易的原始合同就是了。如果這還不行，有更狠的招數，物業稅該出臺就出臺嘛，從第二套房開始累進，愿意投資就要做好交稅的準備。哪怕實在要用利率手段，也不必從“第二套房”開始，所有房貸利率都提高，同時可以相應提高

公積金貸款額度，維持原來利率，這樣每人都有用公積金貸款買房的機會，超過這個額度，要投資或者要享受，當然要多承擔成本啦。

　　至于“防范房地產業信貸風險”的效果，更是看不到。如前所述，挖空心思繞道買房的人根本監管不住，商業銀行們也無心驅趕“優質客戶”，這種防君子不防小人的做法恐怕很難起到真正的效果。

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