-新華社記者陳芳 鄧華寧 胡梅娟

　　自國土資源部明示“小產權房不合法”和建設部發出“風險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產權房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力，小產權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。

　　不受法律保護的小產權房，為何遭遇清理、處置難？

　　規避禁區

　　小產權房變形銷售

　　按照相關法規，我國目前不允許在集體土地上進行房地產開發。對于社會上熱銷的小產權房，建設部不久前特別發出“風險提示”：非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。國土資源部負責人也明確表示：小產權房不合法。

　　然而，面對相關法規設定的禁區，一些小產權房項目在現實中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監管區域。天津西青區王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當地批準的新農村建設的一個重要內容，村里便“因勢利導”，將之開發成了“育水佳苑”住宅區。

　　9月中旬，記者來到“育水佳苑”售樓處，見到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現房，共計24棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標上“已售”的字樣。

　　銷售人員告訴記者，便宜是“育水佳苑”最大的賣點。這里現房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，價格都在5500元以上。

　　前來訂房的買主告訴記者，他買小產權房就是投資之用，因為小產權房雖屬于違規房，但因為這個小區建筑面積超過10萬平方米，因而被強行拆除的風險就會小得多。

　　小產權房的風險首先是因沒有土地證，不能上市流通買賣。為應對這個難題，售樓人員告訴記者，在轉讓房屋時，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，再交納售房款1%的費用就可以了。村委會實際上承擔了房屋交易管理者的職能。

　　按照有關規定，小產權房不能辦理商業貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉按揭貸款的廣告。

　　暗箱操作

　　小產權房暴利超過了商品房

　　小產權房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業松等認為，其最大優勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農村集體土地區位優勢凸顯。在巨大的土地收益和房產開發利潤誘惑下，一些城郊農村

房地產違規開發勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當的普遍性，因無產權證，就稱之為“小產權房”，有的則叫“野樓盤”，實際上都是建在農村集體土地上的商品性住宅。

　　一些銷售小產權房的中介公司負責人向記者透露，與有產權的商品房相比，小產權房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產權房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發者有著相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，并在銷售時也沒繳納相關稅費。

　　記者調查發現，小產權房所占的土地，一般沒有經過用途變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商和部分“利益攸關者”獲得。村民們說，失地農民短期內雖然獲得少量收益，長期保障則無從談起。

　　“小產權房的出現已有10多年歷史，起初是村委會給農民集中蓋房和建農民公寓時，把多余的房子私下賣掉。但很快大家發現，除了建設費用外，小產權房沒有其他任何成本，利潤豐厚。”南京市國土局一位負責人告訴記者，小產權房也由最初滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大，成為少數人用來攫取暴利的工具。

　　江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

　　進退兩難

　　小產權房清理政策懸空

　　面對小產權房的蔓延勢頭，不少地方已經明令叫停，對不聽勸阻、繼續進行違法建設的，政府部門將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產權房才能既讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發展，各地政府都十分“撓頭”。

　　據了解，石家莊市曾在去年10月實施小產權房辦證試點工作，但是發現問題很多，只好宣布暫停。南京市規定，凡是符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產權房項目，經補辦手續后可以領取產權證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產權房項目補辦“兩證”。

　　南京市棲霞區國土局的負責人告訴記者，區內一個符合兩個規劃的小產權房項目已經按照每平方米600元的標準，準備好了補辦手續的費用，但由于上面態度不明朗，區里想補辦也辦不了。而更多的小產權房小區則抵制交納補辦手續費。鳳翔花園的部分業主反映，街道辦事處曾動員過住戶辦理產權證，但每平方米要交納五六百元，住戶沒有一戶愿出錢辦證。

　　建設系統一名官員說，小產權房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用、建設規劃的小產權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿了人，強行拆除影響社會穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產權房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規小產權房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現新的小產權房，否則會助長頂風違法。

　　吳震強則表示，集體土地進入市場只有一條路：國家征收。而要解決現有的小產權房，靠每年的土地利用指標逐步消化，是個漫長的過程。

　　管理漏洞

　　造就房地產市場“怪胎”

　　小產權房這一市場“怪胎”為何會延續多年？京郊一位村干部說，小產權房最初有其合理的一面。前幾年搞大規模的城市建設，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力，開發小產權房也是迫不得已，而小產權房獲得的利益也用到了公益事業上。

　　盡管沒有產權證，但在城市

房價高漲刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房、廉租房、

經濟適用房等之外的一種城市房屋供應類型，起到了城鄉之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產權房的違規建設越來越突出，購買者也從最初的農民、拆遷戶日漸演變為城市市民。

　　“房地產涉及農村和城鎮兩個市場，過去沒有城鄉人員流動，兩個市場截然分開。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩說，如果有一天農村土地可以進入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產權房、大產權房，但在目前，開發小產權房是違法，購買也是違法。

　　江蘇省社科院院長宋林飛認為，“小產權房大規模出現，已經成為房地產市場的‘怪胎’。使國家減少了大量土地出讓金收益，是國有資產的巨大流失，同時還威脅到耕地保護紅線，也暴露出城鄉土地二元管理的巨大漏洞。”

　　專家分析，叫停小產權房，只是個暫時辦法，問題的根源還在于引導消費者回歸大產權房的合法軌道上來。比如加大經濟適用房、廉租房等具有保障性用房的供應，進一步促進土地制度的改革等。

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