沒有人能否認，房地產的火爆最終依賴于金融資金支持。在過去的一年時間，銀行開發貸款及居民貸款余額從3.4萬億增長到4.3萬億，成為樓市最大的買單者。在美國次級房貸危機的警示下，金融業決策者已經意識到風險在逼近，然而尚未找到應對辦法，又一個巨大泡沫在股市已悄然形成。

　　頻繁融資后瘋狂圈地

　　目前，通過股市融資成為開發商快速擴張的最佳手段。沒上市的公司急著上市，已上市的房地產公司，則頻繁地再融資。8月29日，萬科宣布增發A股，募資100億元，創下我國股市增發史上單次募資最高紀錄。

　　據有關統計，今年以來，國內房地產上市公司通過再融資已經合計融資超過1100億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業像房地產這樣，如此短時間內融得如此多資金。

　　融資的結果是，地價越拍越高，土地囤積越多，股價也迅速拉高。尤其是最近幾個月，地產巨頭“圈地運動”已近瘋狂。

　　房地產上市公司中期業績報告顯示，截止到7月31日，保利地產的土地儲備增到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米。碧桂園土地儲備更是達4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產公司。按目前企業的年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足以連續開發兩三年，多則四五年，甚至開發六七年也不鮮見。

　　據不完全統計，目前國內開發商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，

房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。由此，這些上市房企所開發的樓盤也成為房價領漲的“帶頭大哥”。

　　“股地拉扯”局面已形成

　　股市與樓市的聯動，造成了日本經濟危機和亞洲金融危機，并被稱為“股地拉扯”。

　　在日本，日元升值后的三四年里，日本股票價格和房地產價格分別上漲了81%和177%，東京和大阪核心商業地區的房地產價格飆升800%。此后，就是日本股市樓市泡沫同時破滅；香港則爆發巨大金融危機，樓價蒸發三分之二。

　　當前中國房地產市場，不少所謂“權威人士”常用著極其離譜的數據論證“房地產沒有泡沫”的言論，并得到部分專家和政府官員的公開支持。然而事實是，亞洲金融危機之前，香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰，用時14年，而深圳用不到5年就完成同等漲幅，北京上海則用了不到三年完成同等漲幅，在過去的兩個月，多個中心城市房價成倍飆升。中國房地產市場化進程只有十年時間，房價卻翻了三倍，中國內地樓市的風險問題已經極為現實。

　　可以說，上市公司在樓市和股市中實現了雙豐收，高價獲取的土地直接在股市上實現了套現(不再通過開盤套現)，地產大鱷在不成熟的金融市場上實現數百億甚至千億資產的增值，土地儲備只不過是為股東權益的套現，至于未來，如果房價上漲自然皆大歡喜，一旦房價下跌，風險就轉嫁給股民。

　　房價上漲是為了推高股價，股市融資成為圈地資本，圈地目的還是為了推高股價，然后股東高位套現，留下股市和房市一片狼藉。在低利率、

人民幣升值等多種因素下，國內股市與房地產市場相互聯動，已經形成“股地拉扯”的局面。

　　□楊少鋒(北京聯達四方房地產經紀公司總經理)

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