作者：唐 鈞

　　以社會(huì)政策的視角看問題，在社會(huì)領(lǐng)域老百姓擁有六項(xiàng)基本權(quán)利——生存權(quán)、健康權(quán)、受教育權(quán)、工作權(quán)、居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)。其中兩項(xiàng)——居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)，都與住房問題直接相關(guān)。對國人來說，居住權(quán)可能比較容易理解，但另一項(xiàng)基本權(quán)利，亦即資產(chǎn)擁有權(quán)，也許更重要。古人曰“安居樂業(yè)”，“安居”是排在“樂業(yè)”之前的。從某種意義上說，也只有“安居”，才能“樂業(yè)”，因?yàn)橹挥挟?dāng)大多數(shù)(譬如60%以上)老百姓都有了自己的“壇壇罐罐”，古人說,“有恒產(chǎn)者有恒心”，構(gòu)建和諧社會(huì)就有了物質(zhì)基礎(chǔ)�！�

　　今年年初，有報(bào)道稱,法國政府部長會(huì)議1月17日通過了“可抗辯居住權(quán)”法案，承諾增加住房建設(shè)投入，在法國基本實(shí)現(xiàn)人人有房住。法案規(guī)定，國家保障合法居民的住房權(quán)，居民可通過法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)。政府應(yīng)滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補(bǔ)貼的社會(huì)住房的需要。如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。

　　到下半年,美國總統(tǒng)布什命令財(cái)政部長與住房和城市發(fā)展部長共同提出一份改革計(jì)劃，幫助處于困境的次級抵押貸款借款人獲得必要的產(chǎn)品和服務(wù)，以避免其因無力清償而喪失抵押品贖回權(quán)�！　　�

　　這兩條重要的國際信息可以說都與居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)相關(guān)。前者主要是強(qiáng)調(diào)政府要滿足低收入者、無家可歸者等人士的住房需要，維護(hù)公民的居住權(quán)；后者則在危機(jī)發(fā)生時(shí)，由政府直接出面幫助因無法償還抵押貸款有可能喪失抵押品贖回權(quán)度過難關(guān)，而所謂“抵押品”應(yīng)該主要是指自有住宅，所以同時(shí)維護(hù)了公民的居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)——以上所述，應(yīng)該都是與執(zhí)政理念相關(guān)的國際慣例。　

　　近年來，始終想說明一個(gè)道理，不能僅用“

房地產(chǎn)”政策來應(yīng)對城市居民的住房問題，“房地產(chǎn)政策”屬于經(jīng)濟(jì)政策，而解決中低收入群體住房問題要靠社會(huì)政策。但是，當(dāng)前在“主流意識”中，社會(huì)政策的概念并不是很強(qiáng)�！　�

　　有一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象值得關(guān)注：為什么一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)漲幅也很大，但老百姓的反應(yīng)卻不像中國這樣激烈。關(guān)鍵的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場本來與普通老百姓并沒有多大關(guān)系，解決升斗小民住房問題的是政府的住房社會(huì)政策，而不是作為經(jīng)濟(jì)政策的房地產(chǎn)政策。但目前的問題是，在中國，所有在住房方面有需求的居民家庭，譬如原住房被拆的動(dòng)遷戶、子女長大需要增加住房面積的家庭和需要結(jié)婚用房的年輕人都被逼上了“華山一條道”，惟一的選擇就是找“發(fā)展商”買房去。這就造成了房地產(chǎn)市場看起來擁擠不堪的假象，但實(shí)際上有相當(dāng)一部分人是被逼無奈做“房奴”�！�

　　打個(gè)比方，要想吃飯，你可以上飯店乃至豪華酒店，當(dāng)然也可以選擇在家里自己做飯甚至湊合著填飽肚子了事。前者是用“市場”的方式解決較高層次或最高層次的需要，后者卻涉及到人的基本權(quán)利。在老百姓因?yàn)樨毟F而食不果腹之際，政府就必須出臺相關(guān)的社會(huì)政策，以保障他們的生存權(quán)利。吃飯問題如此，住房問題何嘗不是？但現(xiàn)實(shí)狀況是，老百姓要解決住房問題只有上房地產(chǎn)市場這一條路，根本沒有其他選擇。這好比不準(zhǔn)老百姓家里開火，要吃飯就必須上飯店,其結(jié)果可想而知�！�

　　然而，如果老百姓掙來的錢都投到住房上，其他消費(fèi)就必然被擠壓，何況還有醫(yī)療和教育兩個(gè)重?fù)?dān)。表面上看，高房價(jià)可以使一個(gè)地方的GDP風(fēng)風(fēng)光光，但“中國制造”在國內(nèi)卻難覓市場，要靠“外貿(mào)依存度”來維持，這豈不終有一天會(huì)導(dǎo)致危機(jī)爆發(fā)�！�

　　2003年以來，從中央到地方各級政府業(yè)已采取了一系列措施，試圖控制房價(jià)，但其直接后果卻是引發(fā)了各城市的房價(jià)持續(xù)猛漲。這說明，政府直接介入和干預(yù)屬于經(jīng)濟(jì)政策的房地產(chǎn)政策，這種做法很不“市場”，效果不靈是可想而知的。　　

　　如果政府把主要精力放在滿足中低收入階層住房需求的社會(huì)政策上，情況可能就完全不一樣。當(dāng)然，針對不同的對象要有不同的政策：

　　我個(gè)人認(rèn)為,要采用廉租房政策但不一定要新建廉租房。從城市管理的角度看，使低收入群體聚集到一起居住，恐怕也是非理智的。

　　許多國際研究都表明：因?yàn)椤肮�共房屋�?即“廉租房”)在建設(shè)時(shí)會(huì)刻意追求更低造價(jià)，所以質(zhì)量得不到保證；在分配給低收入家庭入住后，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力較弱，難以配備專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此房屋及設(shè)施都會(huì)迅速地“衰老”和損壞。最后，這些“公共房屋”極有可能淪為“貧民區(qū)”�！　　　　　　�

　　另外，城市中心區(qū)域的地塊常被用“一寸土地一寸金”來形容，廉租房不可能在這里找到其立錐之地，而往往是被規(guī)劃在市區(qū)邊緣的偏遠(yuǎn)地塊，這對低收入階層就業(yè)十分不利。即使在市區(qū)找到工作，也難免每天奔波勞頓。同時(shí)，在上下班高峰時(shí)間，一個(gè)人在路上待的越長，就越給交通添堵。　

　　其實(shí)，在房價(jià)高漲的同時(shí)，如今中國城市中空置的舊房屋也大量存在。政府完全可以通過半官方的或純民間的非營利中介組織，利用老城區(qū)空關(guān)的

二手房，組織起“廉租房”市場。用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)業(yè)主將房屋租給低收入家庭，譬如給予稅收減免，政府再以專項(xiàng)補(bǔ)貼的辦法保證低收入家庭能如期交房租，這就可以基本上解決“雙低家庭”的住房問題。專門新建“廉租房”來做“政績秀”，實(shí)在大可不必。

　　“租房”，目前也是一些政府高官和專家學(xué)者常常談?wù)摰脑掝}。其實(shí)，發(fā)達(dá)國家“住房自有率”不及中國，或者說租房住的家庭很多，這是與其勞動(dòng)力流動(dòng)性更大密切相關(guān)。當(dāng)來到一個(gè)城市還不知道是否能夠長期居住和工作時(shí)，當(dāng)然是“租房”更合適。

　　如何組織租房市場，國際經(jīng)驗(yàn)可以作為借鑒：在歐洲的很多城市，出租房屋似乎是一部分居民的主要收入，政府盡力培植租房市場但并不以“收稅”為目的，這樣不但解決了居民收入問題，還給“外來人口”一個(gè)溫馨的家，社會(huì)管理和社會(huì)控制也同時(shí)蘊(yùn)含其中了。

　　去英國做訪問學(xué)者，租住在市民家中。第一天剛到，吃晚飯時(shí)另有一位客人到場，經(jīng)介紹才知道，她是出租房的“行業(yè)協(xié)會(huì)”的。有房出租的業(yè)主都必須加入這個(gè)協(xié)會(huì)，否則政府不發(fā)執(zhí)照。政府制定了出租房的最低設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)以及其他相關(guān)規(guī)定，由協(xié)會(huì)監(jiān)督執(zhí)行，實(shí)行行業(yè)自律。不遵守規(guī)定且屢教不改者，政府便撤銷其執(zhí)照。離開英國的那天，協(xié)會(huì)的辦事人員又來了，征求意見并送行�！�

　　當(dāng)中國大多數(shù)城市家庭還沒有養(yǎng)成“四海為家”的習(xí)慣時(shí)，城市中的租房價(jià)格卻在迅速追平購房按揭，在這樣的情況下，理智的選擇當(dāng)然是買房。

　　在發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)代化進(jìn)程中，為了社會(huì)長治久安，都曾經(jīng)制定社會(huì)政策幫助工薪階層購買自己的房產(chǎn)，有的是采用減免所得稅的辦法，有的是直接由政府提供補(bǔ)貼。新加坡和香港的“居者有其屋”計(jì)劃，則是采用直接向老百姓提供“平價(jià)”住房的辦法�；貧w之后，香港特區(qū)政府?dāng)U大了“居者有其屋”計(jì)劃的收益面，同時(shí)也以“非營利”的方式出售了一批公屋(原先用于出租的公有住宅)，對房價(jià)上漲的抑制作用可以說是立竿見影�！　�

　　政府應(yīng)該制定社會(huì)政策滿足有需要的城市家庭購房居住的愿望，因?yàn)檫@是社會(huì)穩(wěn)定的基石，而發(fā)展

經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是其題中應(yīng)有之義。前幾年經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)椴僮鞑划?dāng)，出現(xiàn)了一些問題，但只要糾正過來，以立法規(guī)定購房資格和操作程序，很快就會(huì)走上正途的，實(shí)質(zhì)性的問題在于地方政府愿不愿意這樣做。

　　2007年年初，國務(wù)院參事室提出建議：“政府應(yīng)為占居民人口70%-80%的工薪階層提供經(jīng)濟(jì)適用房”。如果實(shí)行此政策，其實(shí)不用達(dá)到七八成，相信房地產(chǎn)的價(jià)格在短期內(nèi)就會(huì)下跌。有些不愿受經(jīng)濟(jì)適用房條款限制的居民，也可以買到房價(jià)較低的商品房。房地產(chǎn)市場可以由其隨行就市，向類似CBD或“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”等方向去發(fā)展。這些地區(qū)的樓價(jià)自然是越高越好，其實(shí)，這才是“房地產(chǎn)價(jià)格是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和競爭力標(biāo)志”的真正含義。　　

　　要真正以科學(xué)發(fā)展觀來看待城市發(fā)展，以高房價(jià)來維持高GDP假象后患無窮。當(dāng)住房不是為居住而建設(shè)，當(dāng)住房成為像股票一樣的“經(jīng)濟(jì)符號”和投機(jī)的對象，那么，“泡沫”就在形成。　

　　有些政府高官和專家學(xué)者常說，高房價(jià)是城市競爭力的標(biāo)志，這純粹是杜撰的神話。一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好、競爭力強(qiáng)的城市，因?yàn)闄C(jī)會(huì)多，“外來人口”增加，確實(shí)會(huì)使房價(jià)上升。但是，這種說法的“逆定律”是不成立的。用各種手段維持虛高的房價(jià)來展示虛假的“城市競爭力”，這與成語“揠苗助長”中的農(nóng)民有什么兩樣？　　

　　房價(jià)過高對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利是顯而易見的，一個(gè)城市的發(fā)展其實(shí)非常需要大量的操作性技術(shù)人才，這個(gè)社會(huì)群體的收入大多在中等或中等偏下。但是，目前在一些特大城市與大城市，因?yàn)榉績r(jià)昂貴，這樣的社會(huì)中間群體在那里根本就站不住腳。試問，這樣的城市會(huì)有真正的“競爭力”嗎？　

　　一些地方政府的領(lǐng)導(dǎo)被錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)理論誤導(dǎo)，舍不得讓城市住房建設(shè)回歸其本來面目。更有甚者，則是官商勾結(jié)，謀取私利。說到底，控制房價(jià)其實(shí)并不難，難就難在地方政府不想控制，當(dāng)然，還有就是如何設(shè)計(jì)住房社會(huì)政策。在中國大多數(shù)城市，目前住房已經(jīng)不是稀缺資源，現(xiàn)在的“緊張”完全是人為造成的。只要使現(xiàn)在已有的和在建的住房“房盡其用”，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”可以說指日可待。　

　　作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所

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