呂尚春

　　新一輪抑制需求的房地產調控政策應聲而至。9月27日晚23點左右，中國人民銀行和銀監會聯合發布 《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確規定第二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　對于第二套住宅設置更高的進入門檻，意在阻截部分社會游資的過度流動，從而在一定程度上，平抑需求熱度。但現在問題是，第二套住宅首付升高至四成，利率加10%，能阻截多少游資？房價趨熱，購買第一套住宅人群有多大推力？這些仍然模糊不清。但與此相比，與土地相關的資產價格，卻呈鮮明的超強溢價態勢，那么，如果有人可以承受四成首付的門檻怎么辦？如果那些無房者認為現在不買，將來更貴，反而搶入市場，“飛蛾撲火”，而持續推高第一套購房需求比例，那房價豈不仍然處于強勢的上漲通道之中？

　　對于只能用“滾雪球”形容的房價，止熱之路崎嶇非常。從現實的狀況看，如果企望房價大幅下降，那對于利益各方，恐怕都是難以承受的 “硬著陸”結局。因此，房價能夠穩定在一個相對平緩的區間，是理想情形。

　　現在我們需要搞明白的，就是為什么購房者會搶上這趟紅得發燙的超速列車。一個難以厘清的說法，是把現在的房價與成熟地區相比，比如香港、東京、紐約，而現在又有了更令人咋舌的城市——倫敦，其房價可以至每平方米50萬元人民幣，與倫敦房價比，香港每平方米20萬元的價格又矮了一截。而且新入歐盟以及排隊等待加入歐盟的國家還有不少，大量的新移民將導致倫敦一隅難求，也就是說倫敦的房價也還沒到頭。這樣的對比，國內一線城市在1萬至2萬元之間的房價，會有什么樣的上漲空間？

　　這樣的對比與想像，正在揮發著四處彌漫的麻醉力，人們可以暫時忘卻自己的收入預期，傾盡己力沖上一票難求的商品房快車，可以用剛買的房子就漲了20%來安慰自己果敢的沖刺。

　　當人們在一起探討為什么不等一等再做決定時，最有力的反駁就是：如果再貴了怎么辦？這的確是個不好回答的問題。雖然建設部主管領導稱，《住宅法》正在制定之中，中等收入人群并非保障體系忽視部分，70%的土地將用于經濟房建設，但人們往往根據自己的經驗尺度對未來做出判斷。比如在北京回龍觀排隊購買經濟適用房的記憶，排號可以排到幾萬，甚至十幾萬之后，何時能聽到傳喚自己號碼的鈴聲？這個期望值，甚至比購買2元錢一張彩票的中獎率更低。那么購房者不轉向商品房市場又能有什么求解之道呢？

　　因此，提高第二套住宅購置門檻及利率，的確可以攔截部分社會投資或投機資金，但因為出于自住目的的第一套住宅購置者，仍然大量聚集于商品房市場，房價上走浮力依然強大。也就是說，對第一套住宅的購置也需相應的制度安排，才能疏導開對于房價的洶涌推力。

　　我們還是以倫敦為例。看看這個房價扶搖直上的老城市，是如何設計住房治理辦法、應對高房價的。由于近十幾年來，英國經濟持續增長，至使房地產市場供不應求，而房價也毫不客氣地爬上高位，中低收入階層在新房市場面前無力伸手，從這些情景看與國內確實非常相似。自2003開始，英國政府著手解決低收入者買房難的問題，政策惠及三類人群：一是低收入人群；二是首次購房的年輕人；三是公共服務崗位工作人員，如護士、小學教師、消防員等。具體舉措則是，每建一個商品房社區，其中必須有一定比例的6萬英鎊以下的小戶型住宅；將購房印花稅的起征點提高到12萬英鎊，此舉將確保超過50%的首次購房者不用交印花稅；政府在建房用地的限制上進一步放寬，開放了1650多公頃國防部和國家醫療體系所有的土地，允許使用廢棄土地、公共綠地邊緣等“灰色土地”。而在2005年一項更為寬厚的政策令低收入者心悅不已：2005年5月末，英國政府宣布推行一項新的“部分產權”購房計劃，也就是說，買房者可以先付50%的錢，另外的50%由政府、銀行或抵押銀行分擔，并以低于市場的價格租給房主，階段性的“混合產權”，事實上的“永久居住權”，讓低收入者終嘗英國政府力推的 “居者有其屋”住宅新政。

　　事實上，各個地區、各個國家治理住房問題有不同的著力點與治理辦法，但一個基本的準則是，在抑制投機需求的同時，還要疏導自住需求。否則，購買力即將觸及“紅線”的龐大的中間人群，在購買恐慌面前，就會“鋌而走險”，把自己送入“購買力清零”狀態。這當然是我們時下期望避免出現的情形，僅僅出臺第二套住宅購置門檻仍顯不足，政府更應盡疏導之責，恰當有效地釋放中低收入階層的自住買房需求。

　　來源：經濟觀察報網

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