房產信貸業務之前一直被商業銀行視為“利潤增長點”而大力推廣，但是此次卻居然在無外力要求的情況下，自發地壓縮房貸投放，其背后透露出一個明顯的市場信號

　　早報特約評論員 馬紅漫

　　日前，央行和銀監會公布了針對購買第二套及以上住房的信貸新政，將首付比例由三成提高至四成，而相應的貸款利率提高到基準利率的1.1倍。這意味著，購買第二套及以上住房的成本和門檻都隨之提高。

　　新政策的出臺，人們最為關心的問題是“

房價是漲還是跌”？從此次房貸新政的具體內容看，政策的指向針對性非常強：第二套以上的購房者是由投資性購房和改善性住房兩部分構成，但由于近年來房價持續高位飆升，所以改善性購房所占的比重并不大。因而此次限制第二套購房者的政策，其目標就是直指投資性購房。如果要判斷政策實施之后對房價的具體影響，就需要以此為出發點進行觀察。

　　首先，從具體政策內容看，一成的首付比例提高幅度和10%的利率上浮，其實際的調控力度尚屬溫和。以100萬元的總房價為例，按照等額本息法計算，在舊的貸款政策下，買房者需要首付的房款是30萬元，每月需還款額是5283.5元；而按照新的政策，購房者首付款提高到40萬元，但是由于按揭乘數降低，即便增加10%的貸款利率，每月還款金額也不過4928.71元，還是要低于之前的月還款金額。因此，新政的實施對于二套房購買者來說，最直接的壓力就是首付金額提高，但按照總房價的1/10比例而言，提高的絕對金額也并不算大。

　　其次，如果把二套以上購房者視為投資性需求，那么必須看到，投資購房的決策參考依據與自住型不同，投資性需求并不關注購房成本的高低(只要自己能夠承受或者能夠融資即可)，決定是否購買的唯一因素就是未來房價的走勢。只要房價能夠繼續飆升，付出的成本高低根本無足輕重。這與股票市場中百元以上的高價股能夠持續飆升，但10元以下的垃圾股卻少人問津，是同一個道理。

　　從房地產市場的動態趨勢看，來自管理部門以控制房價走勢為目的的政策措施，如加息的累加效應、保障性住房的體制建設、打擊囤積房源的政策等等，這些政策的確在漸次地對房產價格趨勢形成影響。但另一方面，支持房價繼續上漲的動力也同樣存在，如加息背后的通貨膨脹預期，資產投資是保值增值的必然選擇；強烈的

人民幣升值預期引發海外資金流入；房產市場結構性供不應求的格局，等等。對比這兩方面因素，我們可以看出，立足于控制房價的政策措施多是屬于漸進性、外部性的影響，并不是直接作用于供求關系，而支持價格上漲的因素則屬于市場直接機制作用，體現為“更多的資金追求更少的房產”上，效果更加直接而具體。對于投資性購房需求，這就意味著至少在短期內尚難出現趨勢逆轉的跡象，自然會繼續秉持“追漲”的投資理念。這樣看來，無論是從直接的作用效果還是投資心理角度看，我們很難期待此次房貸新政能夠逆轉房價趨勢。

　　盡管此次政策的具體效果未必樂觀，但是此次政策實施過程中的一個特殊現象卻值得我們高度關注。與以往任何一項房產新政不同，此次新政的推動者并非是決策部門而是市場參與者，商業銀行限制房貸的舉動在政策的出臺之前就已經開始進行。早在上個月，廣東、浙江、福建、重慶等地的商業銀行就已經開始悄然提高了首付比例要求。

　　房產信貸業務之前一直被商業銀行視為“利潤增長點”而大力推廣，但是此次卻居然在無外力要求的情況下，自發地壓縮房貸投放，其背后透露出一個明顯的市場信號，那就是作為市場參與方之一的銀行，已經開始擔憂房價飆升的風險，并且開始了通過提高首付比例來實現“自保”目的。事實上，銀行對于房地產貸款的風險擔憂是有依據的，建行的報告公開預警房地產價格風險，而

銀監會所主導的房貸風險壓力測試顯示，一旦房價出現波動，銀行壞賬比例將大幅度提高。

　　面對美國次貸風波的現實教訓，在選擇“賺最后一桶金”，還是“規避暴發風險”之間，商業銀行做出了謹慎的抉擇。所謂“春江水暖鴨先知”，當本應樂在其中的銀行開始主動規避市場風險，這其中的信號意義要遠勝于政策面的變化。對于購房者而言，也需要盡早作出理性抉擇。

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