陳則明

　　中國還沒有房地產(chǎn)證券化，而這正是現(xiàn)代金融創(chuàng)新的靈魂。世界上房地產(chǎn)的金融衍生產(chǎn)品已經(jīng)多到5700個

　　房地產(chǎn)經(jīng)過多年的調(diào)控，房價和需求量的增長并沒有得到抑制。調(diào)控的策略在近年來也不斷調(diào)整，早期實行緊縮房地產(chǎn)開發(fā)地根和銀根的行政手段，然后實行增加開發(fā)和交易成本的稅收手段，如今，提高利率和首付款等金融手段受到越來越多有關(guān)方面的重視。

　　為貫徹全國住房工作會議精神，央行、銀監(jiān)會擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出新的政策要求。預(yù)計“十一”前后，第二套住房貸款的首付款比例從三成提高到四成，貸款利率可能提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　從其他國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)來看，加息是最常用的手段，也是最有效的手段。目前，房地產(chǎn)市場繁榮的主要經(jīng)濟(jì)社會條件，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、城市化、人口紅利、人民幣外升值內(nèi)通脹等沒有消失，在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)也不可能消失，對于風(fēng)險偏好者可能會脫離自己的經(jīng)濟(jì)能力和實際需要，進(jìn)行投機(jī)炒作。提高第二套住房貸款的門檻，無疑可以收到打擊炒房投機(jī)、平抑

房價、防范銀行信貸風(fēng)險等多重功效。

　　但是在具體操作中，還有有待完善之處。要防止政策在實施過程中遇到預(yù)想不到的阻力。

　　首先是基層銀行具有放貸的沖動。房地產(chǎn)貸款由于有物業(yè)抵押，相對實業(yè)貸款比較安全，而個人房貸由于是無限責(zé)任，比房地產(chǎn)開發(fā)貸款更加安全。中國銀行業(yè)對外公布的個人房貸不良貸款率的數(shù)字都低于1%，甚至優(yōu)于許多發(fā)達(dá)國家銀行的水平。在實際操作過程中，銀行一般會給予“優(yōu)質(zhì)客戶可以例外”的優(yōu)惠政策。

　　其次是對于“第二套房”概念的疑問。新政策可能會予以明確界定：指第一套房貸款未還清，又以貸款形式購置的第二處房產(chǎn)。這意味著，已還清第一套房貸款、再貸款買第二套房的個人，仍有機(jī)會享受優(yōu)惠利率。但如果一個家庭有幾代人，完全可以分戶后貸款。某城市曾發(fā)生過因動拆遷而假

離婚、假分戶的情況，對“第二套房”概念的界定如果不合理，對社會將有一定的影響。

　　這次限制個人購房貸款，很大程度上是受美國次債風(fēng)波影響。但美國總統(tǒng)布什公開表示，政府不對投資者的行為負(fù)責(zé)，政府只對金融穩(wěn)定負(fù)責(zé)。我們也不能因為有風(fēng)險而因噎廢食。防范房地產(chǎn)風(fēng)險根本的辦法還是要疏導(dǎo)，政府把所有需求全部堵住，到某一個時點突然放閘，可能情況更加嚴(yán)重。

　　央行所有的信貸都抓在手里確實不安全，但是房貸相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，央行不應(yīng)該把這部分信貸都抓在手里，應(yīng)該要有金融創(chuàng)新產(chǎn)品。比如政府在廉租房問題上，其實根本不需要政府出錢也可以做。舉個例子，比如說把廉租房打包讓溫州炒房團(tuán)運作，既解決了資金來源，又滿足了社會投資需求。

　　中國還沒有房地產(chǎn)

證券化，而這正是現(xiàn)代金融創(chuàng)新的靈魂。世界上房地產(chǎn)的金融衍生產(chǎn)品已經(jīng)多到5700個。可以注意到，新的信貸政策框架主要包括兩個方面，首先是配合有關(guān)部門進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展商品房金融市場；其次，還要加大對住房保障體系的金融支持。在規(guī)范之外，考慮發(fā)揮金融市場的積極作用，滿足廣大老百姓的多層次需求，才能有效降低風(fēng)險。

　　(作者為上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任)

    歡迎訂閱《第一財經(jīng)日報》！
    訂閱電話：010-58685866（北京），021-52132511（上海），020-83731031（廣州）
    各地郵局訂閱電話：11185 郵發(fā)代號：3-21
    新浪財經(jīng)獨家稿件聲明：該作品（文字、圖片、圖表及音視頻）特供新浪使用，未經(jīng)授權(quán)，任何媒體和個人不得全部或部分轉(zhuǎn)載。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財經(jīng)新評談欄目，歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。