近日有媒體報道，銀監會正在抓緊制定房地產信貸管理的新政策，或將第二套住房貸款的首付比例調整至40%以上，而且對利率水平也規定了大幅上浮的區間，商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。

　　實際上，已經有一些商業銀行提高了第二套住房的按揭首付(例如建行廣東分行)，而且房貸風險已經有所暴露，收入流不足以支撐按揭貸款的人群正在擴大。而建設銀行最近發布的一份研究報告顯示，由于住房價格猛烈上升、再加上央行的多次加息、使得個人房貸支出不斷增加，國內商業銀行個人住房貸款將逐步進入違約高風險期。

　　一般來說，中國的商業銀行的靈敏度是比較滯后的，根據已經公布的房貸違約率以及建行報告，可以推測房貸風險暴露水平或許要比預想的高。根據國際經驗，個人住房貸款的風險暴露期通常為2-5年，也就是說，現在暴露出風險的應該是2005年由“溫州炒房團”造成的那次

房價上漲帶來的。而2006年下半年至2007年上半年這次的房價狂飆還沒有充分暴露，它的“風險顯露點”應該是在2008年底至2009年。鑒于美國的“次級房貸”帶來的危機與風險，我們現在也應該提高這方面的風險意識，對房貸的違規行為加強監管。

　　毫無疑問，房貸風險的最主要原因是購買者的收入流水平被“虛夸”了，購房者現在或未來的收入流不足以支撐按揭貸款。我們可以將購房人群分成四類：一個是高級炒房者，他們的資金能力充沛，幾乎不受央行加息產生的財務風險的影響；一個是跟風型炒房者，他們往往借助銀行融資杠桿，對加息和首期比較敏感，同時他們大多是在今年年初的高價位介入，他們的愿望是“沒有最高，只有更高”；一個是誠實的、有足夠現金流的購房者；另外一個拼湊出首期(在父輩的幫助下)，但收入流并不穩定，在未來不足以支撐其穩健地還款(父輩并不能幫助孩子每月按揭)。現在的問題是，房價的飆升產生恐慌性的預期，導致房貸的迅猛增長，使得跟風型炒房者和沒有足夠收入流的誠實購買者的比例越來越大。而這兩類的共同特點是：他們沒有持久的“護盤”能力。

　　有趣的是，在“護盤能力”上，房地產商任志強的言論是值得咀嚼的。在2006年他發布了“只為富人建房子”的冷酷言論。盡管他讓人感到很不舒服，但是他的經濟邏輯是堅固的：沒有購買力的人群不應該屬于商品房市場的需求者，這個人群在購買力意義上是應該取消的。可前不久，他發表了“中國房價將會在2020年才會下降”，他的推理純粹是人口學上的，將那些他在2006年還根本看不上的“弱購買力人口”納入到商品房的購買人群。簡單地說，2007年任志強“抽”了2006年的任志強的耳光。任志強在房地產護盤能力上的“反水”證明了盡管一些房地產商有一些經濟智力或者邏輯，但是他們永遠會為利益做各種的有意識欺騙和“涂抹”。

　　坦率地說，盡管提高住房首期和房貸利率這些“金融緊縮”是非常必要的。但解除房地產市場對全社會的“風險危害”的關鍵是降低房價。降低房價的正確做法是，政府修建大量高容積率、包含地價成本、小

戶型、沒有過多享樂價值的

經濟適用房來滿足大眾，重要的是，要建立公開透明、排斥尋租的經濟適用房分配機制。

　　廣泛流傳的錯誤觀點之一是，房價下跌會打擊經濟增長，并且造成銀行壞賬。實際上，壞賬已經存在，只不過沒有顯性化而已，當務之急是控制其比例和額度。如果房價繼續上升，壞賬會變得越來越多(原本是一年的壞賬變成了多年的壞賬)。而且，將經濟增長的引擎放在房地產市場上，本身就是不可持續的。還有一種錯誤的猜測是，房價下跌，會影響經濟，而政府部門會反向救“市”，維持房價。這是一種非常危險的心理(中國香港地區和日本的歷史都證明了這種心理的可怕)，因為這給予全社會投機勢力一種暗示：“投資房產、永遠不輸”。

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