作者: 朱江平

　　近幾天，廣州市房管局在其網站公布了《廣州市經濟適用住房制度實施辦法(試行)》，公開征求公眾的意見。

　　新辦法有了新的調整，如將購房的對象定為低收入家庭，而不是過去的中低收入家庭；申購條件方面，增加了一個“硬性指標”——家庭人均資產凈值低于11萬元；在租售轉讓方面，規定經適房產權為有限產權，不得出租、出借，5年內不得上市交易(以前的規定是2年)，5年后賣房收益的80%必須上交市財政。這些新的規定，較好地體現了經適房應有的性質和功能，是向其本位回歸的體現。

　　我國的經適房計劃開啟于1994年，十多年來為中低收入家庭提供了上千萬套經適房。但中間也走了彎路，出現過不少問題，如

　　為了糾偏，2004年建設部等部門專門出臺了經適房管理辦法，各地又據此陸續制訂了實施辦法。如這次廣州把認購經適房的對象鎖定為低收入家庭，我認為這樣的界定清楚、切實可行。過去涵蓋中等收入家庭，太過寬泛，超過公共財力承載的限度，模糊了保障房與商品房的界限。現在明確經適房是由政府提供的具有社會保障性質的住房，其最大特點一是經濟性，二是適用性。經濟性指價格或收費低廉，讓低收入者承受得起；適用性指戶型面積不能太大，適合低收入家庭的需要。要講寬敞舒適的話，對不起，那屬于商品房范疇，得走市場路線。又如賣房收益的80%須交公(有的地方定為55%)，也是體現其保障性的措施，還能在一定程度上抑制投機。

　　為了強化保障功能，我認為經適房應考慮細分為兩種，一種賣，一種租。租的經適房比兼租房面積大些，租金也高些，滿足部分低收入者的需要，這部分人經濟能力比特困戶強些，但又達不到買房的程度，宜用租賃型經適房的辦法解決。假定經適房面積60平方米、每平方米5000元，買一套也得30萬元，相對市場價已很優惠，但對人均年收入只有八九千元的家庭來說，三口之家不吃不喝也得十多年才付得起。記得建設部一位官員曾說過，以租代售是經適房發展的方向。我以為其觀點有一定的道理，至少在現階段，經適房宜租售并舉，而非只有賣出一途。

　　與此相關的，是要建立經適房的退出機制。作為保障性住房，符合條件的應當給予保障，不符合條件的就當退出。某個家庭拿到經適房后，若經濟條件好轉、收入增加了，超過低收入家庭的標準，按理應把經適房退回，轉給真正的低收入家庭，這才符合動態管理的原則。否則，經適房存量無法盤活，只能靠增量解決，勢必影響到其解決的速度和進度。

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