胡芳潔

　　土地價格飛漲，土地的供應量并沒有增長，土地問題已經成為眾多房地產開發公司的七寸，對于中小企業而言更是如此。

　　9月6日，北京市國土局對外發布了已延遲半年的北京市2007年土地供應計劃和2007年至2010年中期土地供應計劃。根據計劃，北京市2007年土地供應總量控制在6300公頃以內，比去年減少近16%。這是自2005年開始公布土地供應計劃以來降幅最大的一年。其中住宅用地為1600公頃，比去年減少300公頃。

　　在這兩個供應計劃中，

　　此類帶有政策性質的住宅開發，“永遠都是國企壟斷。”有業類人士這樣表示。今年8月初，常營鄉三塊兩限房用地的競得者分別是保利、富力、北辰。

　　“開發經濟適用房，大型的國有企業比較多，因為他們一般都有以前的經濟適用房的開發經驗。經濟適用房的利潤相對較低，畢竟民營企業是利潤導向的。”攀成德管理顧問有限公司高級合伙人謝志華表示，其實國企在成本控制方面，并沒有太大的優勢。而這種情況在全國都是普遍存在的。據他介紹，在西安，800畝的經濟適用房用地，都是給國企在開發。

　　“一些中小民營企業也有做政策性住房的想法，很少能有付諸行動的，關鍵是土地的門檻太高。”謝志華說。

　　隨著這類住宅用地比例的上升，顯然眾多中小房地產企業在拿地上又會失去很多機會。

　　實際上，在拿地的價格增長、難度加大的同時，眾多的房地產企業在開發戰略上也發生了顯著的調整。

　　商業地產猜想

　　在商業地產方面的轉向是一個顯著的方面。

　　商業地產是眾多國內開發商輕易不敢涉足的領域，然而，從目前來看，住宅類開發商開始逐漸轉向商業地產開發。除SOHO中國、萬達等早先就在進行商業地產開發的企業外，在今年，包括華潤、富力、綠地、今典等企業就明顯加大了對商業地產的投資力度。

　　“其實這種轉變在去年就顯現出來了。”DTZ戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬表示，其中世茂、富力就是比較典型的代表。以富力為例，富力地產董事長李思廉在去年為富力制定的三年策略是：在營業收入中，75%來自樓盤銷售，25%將來自租金收入。根據富力近期新增的土地儲備，其位于北京南緯路、白家莊和宋家莊的三幅地塊以及廣州珠江新城的兩幅地塊均為商業辦公綜合項目。

　　而這種轉變，與獲取土地的日益困難存在直接的聯系。

　　住宅開發和商業開發的主要一個區別在于，住宅開發非常有節奏性和階段性，一個做完馬上要接著做另外一個，必須要有連續性才能保證公司的穩定，而在土地缺乏的情況下，企業很可能出現吃了上頓沒下頓的情況；而商業地產本身是一種連續、穩定的盈利模式。張家鵬表示，偏向于商業地產一個原因是因為拿地的難度加大了，因此企業不愿意將回報一次性取得，而希望有長久穩定的盈利模式。“此外就是為上市做準備。”張家鵬說。對于眾多謀求上市或已經上市的房地產公司來說，除了土地儲備以外，未來收益的預期也是重要因素之一，自己持有的商業地產正能夠滿足后面這一條件。

　　對于拿地更為困難的中小企業而言，為了保證連續經營，商業地產業成為他們轉向的可能方向之一。例如，如開發了美然系列社區的北京美晟房地產開發有限責任公司，就在西單開發了美晟國際廣場，并采取整體出租的方式。

　　“做商業開發的中小企業是零星的。”張家鵬表示，目前也了解到還有一些中小開發商有做商業地產的意向。然而，資金依然是最重要的問題。“要有資金實力，能渡過培養期。商業項目不可能一開就火，像東方新天地，三年后才好起來，第一年就投入了1000萬的推廣費。”

　　在中國華訊商業地產俱樂部秘書長郭杰看來，對于中小房地產企業而言，商業地產顯然不是一個好的選擇。“中小開發商很少能這樣做的。投資非常大，至少還需要3到5年的養商期，不是他們投得起的。”

　　另類生存

　　實際上，中小企業也有做商業地產的，不過他們采取的并不是開發的方式。

　　“他們主要做的是收購商業項目。”有業內人士表示，那些手上有一、兩個億的企業，有一些會選好一個商業項目進行收購，先收購一部分，等有了錢再收購，出租出去，等個3、5年以后再變現。

　　“一些特別小的開發商都收攤了。”郭杰說，也有一些北京的小企業到外地去收購爛尾項目再進行開發的。據他了解，在天津就有一個10萬平方米的爛尾寫字樓項目是被北京的一個企業收購的。

　　除此之外，“中小開發商轉戰二、三線城市的比較多。”郭杰表示。外地的政策彈性比較大，給中小房地產企業留出了一定的生存空間。他舉了一個例子，在湖北黃石的一個項目，開發商為了最大程度利用土地，將地上地下的空間“充分”利用，全部蓋的都是房子。“容積率都到了十幾、二十幾了！”

　　和大型國企、單位進行合作也是這類企業的生存法則之一。“在有些地方，一些中等規模的開發商對

　　有業內人士表示，一般都是一些手上有地的大型的國有機關，會選擇和一些中小開發商合作，建了房子互分利潤。該人士還表示，在萬壽路就有一塊17萬平米的軍隊土地，就是由珠海的一個開發商來做開發。

　　來源：經濟觀察報網

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