余豐慧

　　美國次級債風波給全球金融市場敲響了風險的警鐘。建行研究部日前發布報告指出，雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期。

　　建行報告列舉了一組數據應該引起我們高度重視：工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。筆者經過計算，2005年個人住房貸款不良率為1.82%，2006年為1.636%。從不良率來看，遠遠低于其他貸款，并且2006年比2005年不良率還有下降趨勢。正是由于這個因素，各個商業銀行都把個人住房貸款當作優質貸款來對待，放寬條件，調度信貸資金，發放大量貸款。

　　而從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。我國商業銀行由于受房地產特別是城市住房價格猛漲的影響，這幾年房貸井噴式發放，增長很快。一旦房地產市場變化，若干年后不排除風險集中爆發。除這個因素外，導致個人房貸發生風險的其他一些因素也令人擔憂。

　　目前房價節節攀升，社會各界包括商業銀行在內，普遍形成了對房價長久上漲的預期，使其產生了個人住房貸款幾乎沒有風險的思想。在這種思想支配下，出現了導致美國次級貸款危機發生的一個極為相似的原因：商業銀行認為，即使是貸款者出現無力歸還貸款本息的情況，銀行收回房子拍賣也能抵償本息。但美國貸款公司沒有想到的是，美國各界普遍存在的房價只漲不跌的預期破滅了，樓市竟然出現了大幅跳水，房價已不能抵償貸款本息。我國如果出現房價下跌狀況，也不排除發生類似情況。這一點必須引起高度重視。

　　還有一點與美國發生次貸危機原因也極為相似。那就是多次加息大大加重了還貸者的經濟負擔，導致借貸者失去還款能力，喪失還款信心。從2004年開始，美國接連17次加息，還貸者負擔之重可想而知。我國9月14日最新一次加息后，成為2004年10月至今不到三年內的第9次上調利率，也是今年以來的第5次加息。雖然每次提高的幅度不大，但對于貸款買房人來說，連續多次加息的累積，已經由量變而產生了一些質變。有人計算過，本次加息之后出現了兩個質的變化：首先，對于24年的貸款來說，利息首次超過了本金。其次，利息支出首次超過了房租。年內若再次加息，借款者負擔必將越來越重。一旦借款者收入出現不穩定狀況，極有可能出現違約，導致貸款風險。

　　以上兩點與美國次級貸款危機原因驚人相似，如果再加上我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款的風險隱患，我國住房按揭貸款正逐步步入違約高風險期決不是危言聳聽。雖然當前我國沒有典型的次級住房抵押貸款市場，個人住房貸款占整個貸款比例還不大，不良率也不高，發生類似美國次級貸款危機的可能性不大，但是，貸款本身發生風險的可能性不是沒有。

　　因此，以美國次級抵押貸款危機為鑒，在房地產市場處于快速發展階段、房地產市場風險不斷凝聚加大情況下，必須加強監管，加快健全金融機構內控機制，引導商業銀行理性經營，決不能出現盲目發放個人住房按揭貸款的現象。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。