⊙余昭

　　建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在接受采訪時表示：“經(jīng)濟適用住房是解決住的問題，現(xiàn)在有人把它作為一種投資的工具，這次要消除。所以這次對經(jīng)濟適用房明確規(guī)定，5年之內(nèi)不能上市，如果有特殊情況要上市，政府要回購�！�

　　經(jīng)濟適用房屬于社會保障性住房，它是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象建設的普通住宅。但是，一些經(jīng)濟適用房卻淪為某些人投資套利的工具。之所以導致這一局面，除了供應對象把關不嚴、經(jīng)濟適用房面積普遍過大等因素外，主要在于我國對經(jīng)濟適用房的出售、出租行為，沒有制定出足夠嚴厲的限制性措施，導致經(jīng)濟適用房投資、投機現(xiàn)象泛濫。在某些地方，經(jīng)濟適用房的出租率甚至高于一般性住房，這從一個側面反映出經(jīng)濟適用房投資現(xiàn)象的嚴重性。

　　要抑制

經(jīng)濟適用房的投資行為，就應該針對上述幾點，采取針對性的措施。對于經(jīng)濟適用房的購買對象，必須嚴格審核把關，而這種把關不能全部由政府有關部門獨立完成，必須公開透明，接受公眾的監(jiān)督，以防止權力尋租。同時，應該減小經(jīng)濟適用房的面積，明確把經(jīng)濟適用房的建設標準統(tǒng)一調(diào)整為60平方米左右，這就大大降低了經(jīng)濟適用房的投資價值。因為相對于大

戶型住房，60平方米的住房供應對象一般僅限于中低收入者。

　　當然，難度最大卻最為關鍵的一個問題還是通過硬性規(guī)定，嚴格抑制經(jīng)濟適用房投資。首先要限制經(jīng)濟適用房的交易。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年(這個年限還可以擴大到10年)，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　更重要的是，政府要收回大部分售房所得溢價。房屋的產(chǎn)權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比，經(jīng)濟適用房在收益權上與之不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有，而經(jīng)濟適用房的收益大部分應由政府獲得，用到公共服務方面。原因是， 經(jīng)濟適用房是享受諸多優(yōu)惠政策的社會保障性住房。比如，它免征城市基礎設施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設費以及

契稅，減半征收水電增容費等各種稅費；建設用地采取行政劃撥方式供應，優(yōu)先給予辦理有關手續(xù)等等，政府理應分享經(jīng)濟適用房轉讓增值部分的收益。

　　但是，我國至今沒有對經(jīng)濟適用房收益部分的多少交給政府予以明確，只有一些地方政府進行了嘗試。比如，杭州市規(guī)定，經(jīng)濟適用房上市交易時，按照屆時的銷售價與當時經(jīng)濟適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。實際上，這一比例還可以繼續(xù)提高，因為當售房溢價的絕大部分(比如80%)乃至全部收歸政府的時候，經(jīng)濟適用房的投資行為自然就會銷聲匿跡。

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