郭田勇

　　日前，建行研究部發(fā)布報(bào)告指出，雖然當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在美國(guó)次債危機(jī)的影響余音未消、我國(guó)銀行房貸規(guī)模日益龐大的背景下，建行這份帶有風(fēng)險(xiǎn)提示性質(zhì)的研究報(bào)告是頗有積極意義的。

　　就美國(guó)次債危機(jī)的原因而言，表面上看在于次級(jí)抵押貸款和次債產(chǎn)品本身的問(wèn)題，而深層次原因，還在于美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅。在過(guò)去10年，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格翻了一番多。僅危機(jī)前的3年間，就上漲了50%。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，大大刺激了購(gòu)房者的消費(fèi)需求，銀行也出于競(jìng)爭(zhēng)壓力去開(kāi)拓新客戶，因而放寬了貸款條件、為大量低收入或信用欠佳的購(gòu)房人發(fā)放貸款，并將貸款打包以次級(jí)債的形式銷售給各類投資者。

　　然而，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲以及通脹預(yù)期的形成，使得

美聯(lián)儲(chǔ)的政策手段不得不發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2004年6月30日以后，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率由1%上調(diào)至5.25%。利率的大幅升高，使得購(gòu)房需求大幅減少，最終刺破了

房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)，利率走高使得越來(lái)越多的購(gòu)房人不堪重負(fù)、無(wú)力還款，而房?jī)r(jià)的大幅下跌也使許多有還貸能力的人選擇了理性違約，最終導(dǎo)致了次債危機(jī)的爆發(fā)。

　　目前，我國(guó)個(gè)人房貸的不良率不到1%，因此銀行普遍將其視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且，房貸收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他貸款品種。同時(shí)，由于《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，完全居住用途的房產(chǎn)作抵押的貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，而其他類型的固定資產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)作抵押的貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100%。因此，住房貸款相對(duì)其他貸款的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額更小。因此，銀行大力推進(jìn)房貸業(yè)務(wù)是有其合理性的。

　　不過(guò)，當(dāng)前的確需正視銀行房貸中潛存的風(fēng)險(xiǎn)。需看到，在流動(dòng)性過(guò)剩和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于過(guò)熱的背景下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策正不斷緊縮，利率處于上升通道，多次加息的累積效應(yīng)正使得房貸者的還款壓力不斷加重。

　　同時(shí)，在目前龐大的購(gòu)房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機(jī))型需求。而房?jī)r(jià)的持續(xù)走高既有住房市場(chǎng)供求不平衡的因素，也有流動(dòng)性過(guò)剩背景下的住房投資需求高漲的影響。這意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性，一旦部分購(gòu)房人的還貸能力出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，誘發(fā)大量投機(jī)性拋盤，使得房?jī)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。這說(shuō)明，政府及有關(guān)部門必須采取多種措施嚴(yán)控房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。

　　當(dāng)然，就產(chǎn)品設(shè)計(jì)的理念、審核標(biāo)準(zhǔn)等基本性質(zhì)而言，我國(guó)銀行的房貸產(chǎn)品與美國(guó)次級(jí)貸款還是區(qū)別較大的。美國(guó)的貸款機(jī)構(gòu)基于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和在激烈競(jìng)爭(zhēng)中挖掘客戶的目的，主動(dòng)修正了貸款理念、降低了客戶標(biāo)準(zhǔn)。而我國(guó)銀行目前盡管也存在收入證明審核不嚴(yán)等方面的問(wèn)題，但整體上貸款理念并未發(fā)生變化、放貸標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有降低。

　　此分析意在表明，總體而言，我國(guó)銀行的房貸質(zhì)量比美國(guó)次級(jí)貸款是要?jiǎng)俪鲆换I的，因此沒(méi)有必要將房貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于渲染和夸大。

　　當(dāng)然，未來(lái)商業(yè)銀行在放貸環(huán)節(jié)上還需從嚴(yán)把關(guān)，嚴(yán)格審查借款人的收入狀況與信用狀況。還需嚴(yán)格審查抵押房產(chǎn)價(jià)值及產(chǎn)權(quán)狀況，特別是，對(duì)于購(gòu)買第二套及兩套以上投資色彩濃厚的購(gòu)房行為，需通過(guò)大幅提高首付比率、利率上浮等措施予以嚴(yán)格限制。

　　(作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任、教授)

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