孫榮飛

　　8月份CPI同比上漲6.5%，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅達到8.2%，股價指數連續攀升，至9月15日央行年內第五次加息。持續偏熱的經濟環境和加息等連鎖政策，可能會對去年以來的房地產市場調控效果帶來變數。

　　就在建設部積極出臺細則，保障低收入者解決住房困難的同時，日前，建設部政策研究中心對當前經濟環境對房地產市場的影響集中作了評估，評估認為，物價上漲及從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構性的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資、投機需求的積極入市。同時，房價快速上漲已經成為市場的普遍預期。

　　刺激投資性需求

　　建設部政策研究中心浦湛在報告中認為，房地產市場的需求結構將發生變化。加息使得中低收入的自住需求因貸款成本提高而受到抑制，同時還面臨著

　　建設部政策研究中心周江博士表示，當前房價上漲同比超過兩位數的城市中，幾乎都是中高檔房所占比重較高的城市。從我國城市居民的收入水平和財富分布結構看，中高檔房的需求顯然偏大。

　　而今年頻繁出現的“房地價格倒掛”現象，對住房投資性需求更是起了推波助瀾作用，強化了房地產企業和購房者的房價上漲預期。周江表示，今年以來，一些城市在土地招拍掛過程中，紛紛出現樓面地價接近甚至高于同期周邊在售新房房價的現象。而在2007年以前，房地價格倒掛還只是個別案例。

　　“房地倒掛”將影響深遠，首先由于高地價地塊的“標桿效應”，將帶動周邊地價和城市地價進一步上漲。其次，由于房價的成本剛性，建立在高地價基礎上的房價必然更高，決定了未來房價繼續上漲趨勢。再次，因為樓面地價已經接近和超過現有房價，“房地倒掛”將間接推高周邊在售樓盤房價。

　　加劇供需矛盾

　　在對房地產企業的影響方面，建設部政策研究中心鐘庭軍博士認為，加息在一定程度上將提高房地產行業的集中度、促進房地產開發企業優化資產結構。同時由于住房供應不足，會潛在刺激企業將加息成本、加稅等通過調高房價轉嫁給消費者，導致房價可能進一步上升。

　　鐘庭軍提出，加息還可能增加開發企業“捂盤”和“捂地”的現象，拉大供需缺口。由于融資渠道單一、融資成本上升，加之用地成本的上升，改變了企業開發建設的時序。在“緊縮”政策影響下，許多房地產企業因資金不足，只能分期開發，推遲或延長開發期，無法形成有效的住宅供給，從而加劇了市場的供需矛盾。

　　推出房地產指數期貨

　　作為對策，浦湛建議，應對這種通脹預期推動的房地產需求膨脹，最有效的政策不是簡單地去壓制房價，而是推出可交易的指數期貨品種。“在房地產領域，我們可能已經需要盡快研究和推出房地產指數期貨，提供一個資產價格避險的手段，讓投資性需求更多地釋放在‘虛擬’的房產而不是實物房產上。”

　　周江認為，未來調控房價的政策重心，應轉入對地價形成機制和土地供應機制的調整上。包括改變價高者得的競價規則，加快落實“兩競兩限”等新的供地方式；通過土地供應主體多元化、豐富市場交易形式等措施大力發展土地二級市場。

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