香港報道 本報記者 譚璐

　　和香港地區一樣,新加坡的組屋政策對中國內地的住宅市場,也有著借鑒意義。

　　新加坡政府認為,發展公共房屋不僅是為了解決低收入家庭的住房問題——在高速增長的經濟體里,如果房屋市場面臨壟斷情形,始終有一天,中產階級也將買不起房子。

　　新加坡的住房政策是"取之于民用之于民",這是其規劃的關鍵點。

　　新加坡政府沒有利用高地價來賺錢,其宏觀調控的政策背后反映出什么價值觀念?

　　"在新加坡,炒樓是賺不到什么錢的。"香港城市大學公共與社會行政學系副主任李健正說,新加坡政府的邏輯是——國民一定要住得好,必須要由政府控制整個房產市場,如果人們滿意了,會心甘情愿把薪酬存進中央公積金,樓價有保障,可以形成良性循環。

　　而談到新加坡組屋制度目前的運作,新加坡國立大學房地產系主任俞熙明說,住房體系在建立初期遇到的困難和現在的狀況很不一樣,以前是為了解決住房供應短缺,而現在則要應對房價上漲的壓力。

　　李健正把新加坡比喻為一個"社會實驗室","實驗室通常都很干凈,環境和個人的發展都有長遠規劃,受到中央的控制,紀律嚴明。"李健正表示,雖然新加坡的房屋政策行之有效,但是由于國家規模和行政制度等原因,亞洲其他國家和地區難以完全效仿。

　　公共房屋不僅滿足低收入者需求

　　<21世紀>:按照一些國際機構的數據,去年新加坡的人均國民收入約為2.5萬美元,處于世界前列。為什么新加坡政府還要包攬大部分公民的住房問題呢?

　　俞熙明:住房政策為新加坡成為"居者有其屋"的國家提供保障,新加坡人通過購買房屋也等于擁有了國家的股票。政府提供的津貼使低收入家庭也可以負擔得起住房,同時政府也通過嚴格的準入規定,比如設定收入上限等,來控制津貼人數。

　　李健正:新加坡政府認為,發展公共房屋不僅是為了解決低收入家庭的住房問題。目前新加坡的組屋制度基本上已經滿足了低收入家庭的需求,但是政府認為,如果完全由市場控制房地產,始終有一天,中產階級也將買不起房子。

　　<21世紀>:為什么政府需要幫助解決中產階級的住房問題呢?

　　李健正:我覺得在高速增長的經濟體里,如果房屋市場的壟斷性比較大,政府就不能放棄扮演為中產階級提供合理價格住房的角色。現在中國內地也提倡經濟適用房要重新抬頭,但供給還小于需求。

　　新加坡公共房屋在整體市場的比例超過85%,私人發展商控制的市場只占了15%左右。只有新加坡出現了這種政府控制的房屋市場,比私人發展商控制的數量高的情況。而在其他國家和地區,私人房屋市場往往都大于公共市場。即使目前中國內地的中產階級還買得起房子,但是如果房價繼續上升的話,幾年之后收入偏低的中產階級也可能買不起,那樣的話就有可能影響到社會穩定。

　　政府承諾組屋不貶值

　　<21世紀>:目前新加坡政府在組屋制度的運作中,面臨什么困難?

　　俞熙明:新加坡政府的公共住房系統已經運行了幾十年,但是仍在不停改進以適應新的需求。這個住房體系在建立初期遇到的困難和現在的狀況很不一樣,以前是為了解決住房供應短缺,而現在則要應對房價上漲的壓力。

　　<21世紀>:新加坡組屋的價格是由建屋發展局制定的,不過近年來新加坡的房產價格一直持續攀升,是政府故意讓樓市價格上升嗎?

　　李健正:新加坡政府能否控制國內的樓市價格呢?答案是肯定的。新加坡政府承諾,向政府買一手的組屋,不會貶值,房屋一定會升值。所以新加坡政府一直小心翼翼地利用供求關系來調控房屋價格。其中一種做法是,政府把一部分屋齡比較長的組屋拆掉,使市場在一段時間內出現供求緊張的狀況。如果政府認為樓價上升到一定幅度需要加以控制,又會加大建造新組屋的力度。另一種做法是調整公積金的供款比率,比例不同也會影響到貸款供房的人數以及樓價。

　　<21世紀>:但是二手組屋市場的價格是市場決定的,政府如何控制其價格呢?

　　李健正:雖然二手組屋的價格由市場決定,但是二手市場的價格不會跟一手市場脫節,否則就沒人愿意買二手組屋了,政府有一只"無形的手"在調控二手市場。

　　不用高地價來賺錢

　　<21世紀>:大部分公民買樓所用的都是自己存進公積金的錢,新加坡政府對于公營房屋的補貼如何體現出來?

　　李健正:新加坡的財政計劃是取之于民用之于民,這個是其整個住房政策的一個關鍵點。比較亞洲其他國家和地區,比如香港,政府建造公營房屋要撥款給房委會,用財政的錢興建房屋,然后再賣給居民。

　　新加坡政府在資金上也有另外形式的補貼,比如把市區的土地撥給建屋發展局興建組屋,然后以市場價20%-30%價格把組屋出售給公民。這些土地如果賣給私人發展商的話,價格會相當昂貴。所以在新加坡你可以看到,很多組屋都在市區里地段比較好的地方,與私人發展商興建的物業比鄰而立。相比之下,其他國家和地區的公營房屋大部分都建在比較偏遠的地方。

　　新加坡政府并沒有利用高地價來賺錢,這個

　　<21世紀>:新加坡政府如何保障組屋制度的長期順暢運作?

　　李健正:我把新加坡比喻為一個"社會實驗室",實驗室通常都很干凈,環境和個人的發展都有長遠規劃,都受到中央的控制,紀律嚴明。反觀亞洲其他國家和地區,就很難做到新加坡這種水平。同時,新加坡的規模小,人口只有400多萬,事情相對容易處理。而中國內地幅員遼闊,文化多元,要學習新加坡的一些做法并不容易。

　　在整個亞洲金融風暴之后,新加坡樓價的跌幅在亞洲幾個國家里幾乎是最小的,政府一直在調控樓價,其政治意義非常重要,可以維持其政府的有效管治。新加坡政府講究長期規劃,房屋政策是由政府官員和專業人士根據市場信息而做出的判斷。

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