⊙陳隨有

　　國務院發展研究中心于9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，房地產企業不斷進行融資渠道創新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產企業近一倍。

　　4500萬平方米土地是個什么概念呢？ 筆者特地查閱了相關資料，根據北京市公布的“十一五期間住宅建設規劃”，“十一五”期間北京將新增商品住房建筑面積約9250萬平方米、約90萬套，4500萬平方米土地即使是建筑面積，也已經相當于北京市“十一五期間住宅建設規劃”的近一半！4500萬平方米土地如果是平面面積，假設容積率為2.5，其建筑面積總和則已超過北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和！

　　如此之多的土地囤積在一個公司之手，將會導致什么樣的后果是不難想象的。大面積的土地囤積在開發商手中，政府手中可供應的土地面積越來越少，就意味著開發商對土地定價能力的增強，而開發商追逐利益最大化的必然結果是抬高地價，進而抬高

　　市場經濟發展到今天，有一個特征是得到世界公認的，即市場經濟首先是法制經濟。世界市場經濟發展的實踐證明，一個比較成熟的市場經濟， 必然具有比較完備的法制。法制所確立的剛性的規則體系，是確保市場經濟健康、公平運行的重要前提。

　　因此，任何與法律相抵觸的行為都是對市場經濟肌體的蠶食和破壞。而中國最大“地主”的誕生，不能不令我們深感憂慮。土地是寶貴的資源，為了確保土地得到高效的利用，我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，超過出讓合同約定的動工開發期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

　　但是，這些法律仍有漏洞可鉆。一些開發商在取得土地以后，只象征性地開發一小部分，剩下的絕大部分留待以后開發，這實際上是以規避法律為目的的變相囤積土地。針對這一問題，國土資源部和國家工商行政管理總局又聯合發布了《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)，自2006年7月1日起試行。補充協議約定，受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足1/3或已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，即視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。

　　顯然，我國在遏制土地囤積方面，已經具備完備的法律、法規體系，是有法可依的。但是，法律、法規仍被虛置。最大“地主”的出現即是一個最佳證明。法律、法規被虛置的背后，往往隱藏著權力尋租、瀆職等腐敗行為。囤積土地不僅需要大量資金作為依托，更需要由地方政府的支持，否則，僅法律風險和政策風險，就足以令開發商對囤地心存畏懼。開發商爭相大肆囤積土地本身，意味著法律風險和政策風險被人為規避，而有能力幫助開發商規避這一風險的，只有手握權力的地方政府和有關執法部門。

　　開發商囤積土地的危害并不僅限于助推房價的持續上漲，更大的危害在于對法制的破壞。中國最大“地主”的出現，給人透露出來的一個不良信號是，法律、法規是軟性的而非剛性的，倘若其他行業也進行效法，通過金錢等工具尋找到相關突破口，我們辛辛苦苦建立起來的市場經濟規則就可能遭到破壞。因此，對肆意囤積土地的行為必須進行調查，逾期不開發的土地必須依法收回，同時，必須對庇護開發商囤地的瀆職官員予以嚴厲懲處，才能重塑市場經濟規則體系。

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