商業地產空置面積超38萬平米，專家歸因稱“缺乏統一管理和定位”

　　本報記者 夏華旺 北京報道 本報記者 王曉晨/攝影

　　9月7日，朝陽區統計局一組數據顯示，朝陽區商業空置面積同比大幅增長了73.3%，其中近七成位于CBD功能區，空置面積達到了38.1萬平米。

　　而據相關代理行統計，未來CBD地區還將陸續建成商業地產項目，空置率將進一步加劇。

　　存量達到77.7萬平米

　　自今年一季度以來，朝外SOHO、北京萬達廣場、北京國際中心商業廣場、世貿天階、大成國際中心等重量級的

商業地產項目陸續入市，使得原本空置率高企的CBD空置矛盾進一步加劇。

　　根據高力國際二季度統計報告，京城各主要商業圈中，CBD 區域以77.7萬平米的存量成為北京商業體量最大的區域。

　　業內專家認為，77.7萬平米的體量在短期內更像是一個包袱，根據數據統計，新開業的世貿天階和大成國際中心兩個項目，商鋪出現了20%左右的閑置率，而且商場內的銷售活躍程度并不理想。

　　“在這些項目中，很大一部分商鋪是業主在市場運作中主動空置的。”

房地產顧問機構華高萊斯策劃總監劉葳告訴《華夏時報》記者。商鋪出現人為空置，折射出了CBD區域內業主和商戶之間在租金要求上的心理差距。

　　“出于CBD功能區本身的商業價值以及運營成本的考慮，無論是開發商還是業主，都會堅守目前租售價格，未來在這個區域內，商鋪售價和租金還會進一步持續上升。”劉葳說。

　　定位不準

　　劉葳認為，目前CBD內寫字樓的需求不旺盛，與另外的金融商務區——金融街分流了大量客戶有關。世邦魏理仕的統計數據顯示，CBD二季度優質寫字樓租金為215.4元/平米，同比有下降，而金融街寫字樓的租金上升1.3%，為194.6元/平米。

　　根據CBD管委會的最初規劃，中心商務區主要功能在于為一些金融機構、外資企業等提供辦公場所，這和金融街形成了一定程度上的競爭。

　　劉葳表示：“目前看來，大量的外資保險公司和

證券機構仍然選擇金融街而不是CBD，這對CBD的功能定位提出了挑戰，未來傾向商貿服務的公司可能入駐。”

　　應注重商業管理

　　“市場對于商鋪的需求依然旺盛，CBD內的商鋪出現空置，主要還是一些項目本身出現了問題。”戴德梁行的商鋪部助理董事張家鵬說。

　　劉葳表示，真正需要注意的是，CBD內一些商業項目缺乏統一的招商管理和市場定位。

　　在CBD目前已經投入使用的含有商業零售的項目中，出現的是出租和出售的情況，最為典型的兩個代表項目是華貿中心與SOHO尚都,前者目前的策略是只租不售，后者則是以售為主。

　　“開發完成后一次性向外銷售的項目，發展商將失去對商鋪的控制權，從而難以把握未來入駐經營商戶的檔次，各個業主從自己的利益出發招商，整個商場不能形成清晰的定位，這對追求商業品質的CBD來說是致命的。”劉葳說。

　　類似的商業項目，分析人士認為，需要提前成立一支商業管理團隊作市場調研，并在商鋪售出后協調與業主之間的關系，幫助他們度過一個培育期。

　　不過，劉葳表示，新出現的商業項目和那些CBD內老牌的購物廣場依然會有競爭，類似國貿等項目已經形成了自己的商業守衛度，新店要想分流消費人群并不容易。

　　“2008年將是一座分水嶺，2008年后CBD內寫字樓的供應將會出現一段時間的斷檔，正好可以緩解之前集中放量造成的一些問題。”戴德梁行寫字樓部董事陳文翰說。

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